Welches sind die Regeln für den Kauf einer Eigentumswohnung?

Für viele ist die Traumimmobilie eine Eigentumswohnung in der Stadt. Diese zehn goldenen Regeln helfen bei Suche und Kauf
Die Entscheidung steht, der Wunsch, unabhängig von einem Vermieter zu sein und in der eigenen Wohnung zu wohnen, hat sich durchgesetzt. Nun beginnt die Suche und Auswahl, der Vergleich von Angeboten und Exposés. Die folgenden zehn goldenen Regeln werden Ihnen helfen.

Regel 1: Das Herz entscheidet

Wie soll die Traumwohnung aussehen? Sanierter Altbau, Neubau mit höchsten energetischen Standards? Hier fängt die Entscheidungsfindung an. Lassen Sie Ihr Herz sprechen. Altbau-Charme versus niedrige Nebenkosten und Stuck an der Decke versus ökologisches Gewissen. Wofür schlägt Ihr Herz, wenn es um Ihre eigenen vier Wände geht? Lassen Sie sich davon leiten. Sie werden schließlich lange in Ihrer neuen Wohnung leben. Allerdings sollten auch der geforderte Preis und der Wert in einem ordentlichen Verhältnis zueinander stehen.

Regel 2: Umfeld erweitern

Nicht immer lässt sich in dem Umfeld, in dem Sie gerade wohnen und vielleicht auch bleiben wollen, die Traumwohnung finden. „So wie wir heute wohnen, nur etwas größer“, ist eine der häufigsten Angaben von Wohnungssuchenden, gerade in den Städten. Der Wohnungsmarkt ist in den gefragten Gegenden der Großstädte im Jahr 2015 sehr eng. Es gibt nicht viele verfügbare Angebote. Da hilft nur, sich auch in vergleichbaren Stadtvierteln umzuschauen, den Blick zu erweitern und die Vorzüge neuer Ortsteile kennenzulernen. Dann klappt es auch mit dem Wohnungskauf.

Regel 3: Lage, Lage, Lage

Warum ist eigentlich die Lage so wichtig? Letztlich bestimmt die Lage den Wert ­Ihrer Immobilie. Und das gilt für die Lage der Wohnung innerhalb des Hauses (Erdgeschoss oder weiter oben, Sonnenbalkon oder nach Norden etc.), innerhalb einer Straße (richtige Sonnenseite, direkt an der Bushaltestelle etc.), innerhalb eines Viertels (an der Durchgangsstraße, neben dem Busdepot) und innerhalb der Stadt (Szeneviertel oder Stadtteil im Dämmerschlaf). Je besser die Lage, desto teurer die Wohnung. Bei der Bewertung der Immobilie spielen diese Faktoren heute genauso eine Rolle, wie wenn Sie die Wohnung in fünf oder zehn Jahren wieder verkaufen wollen.
Frau in Altbauwohnung
In der Stadt stehen Eigentumswohnungen oft mehr im Käuferfokus als Häuser Quelle: Arnt Haug

Regel 4: Zuschnitt der Wohnung

Prüfen Sie, ob der Zuschnitt der Wohnung zu Ihnen passt. Denken Sie dabei auch an die Entwicklung der kommenden Jahre. Wird aus einem Kinderzimmer ein Arbeits- oder Gästezimmer? Was, wenn sich weiterer Nachwuchs ankündigt oder ein Elternteil in die Wohnung ziehen soll? Bietet der Grundriss die notwendige Flexibilität, um ein größeres in zwei kleine Zimmer zu teilen und diese Lösung später wieder rückgängig zu machen? Reicht der Platz im Bad auch dann aus, wenn Sie sich nicht mehr so gut bewegen können? Dies sind wichtige Überlegungen für die Nutzbarkeit der Wohnung durch Sie selbst, aber auch für den Fall, dass Sie die Wohnung einmal vermieten wollen

Regel 5: Erreichbarkeit prüfen

Die Erreichbarkeit der Wohnung mit öffentlichem Bus- und Bahnverkehr, die Parkplatzsituation vor der Haustür und im näheren Umfeld, aber auch die Erreichbarkeit der Wohnung innerhalb des Hauses sind für viele Käufer einer Wohnung ein wichtiger Punkt. Ziehen Sie aus einem Einfamilienhaus im Grünen zurück in die Stadt und planen Ihren Lebensabend in der Wohnung, dann kann schon eine Schwelle oder kleine Treppe an der Haustür später zu einem fast unüberwindbaren Hindernis werden. Endet der Fahrstuhl auf der gleichen Höhe wie die Wohnungseingangstür, oder liegt eine halbe Treppe dazwischen? Für junge Wohnungskäufer kein Thema, aber für spätere Generationen schon.

Regel 6: Kosten checken

Jede selbst genutzte Immobilie hat ihre Kosten. Das sind nicht nur die Nebenkosten für Strom, Gas und Wasser. Als Eigentümer einer Wohnung müssen Sie auch die Instandhaltungsrücklage, die Kosten, für die Verwaltung und andere Nebenkosten einrechnen. Lassen Sie sich das Hausgeld für die Wohnung genau auflisten und nach Möglichkeit nicht nur in einer Pauschalsumme. Prüfen Sie einzelne Kosten, und hinterfragen Sie diese. Das so genannte Hausgeld kommt zu den warmen Nebenkosten bei einer Eigentumswohnung hinzu.

Regel 7: Objektzustand und Rücklagen

Wenn Sie das erste Mal zu dem neuen Haus kommen und Ihre neue Wohnung besichtigen wollen, können Sie schon von außen den Zustand des Hauses und einen mögli­chen Investitionsbedarf erkennen. Wie sieht die Fassade aus? Wie ist der Zustand der Fenster etc.? Als Miteigentümer sind die Kosten der Modernisierung und Instandset­zung der Immobilie ab sofort auch Ihre Angelegenheit. Die Gebäudehülle ist das so ge­nannte Sondereigentum und gehört allen Eigentümern der Wohnungen gleichermaßen.
Deshalb sind auch die Kosten der Instandsetzung von allen zu tragen. Das gilt auch für Dach, Garagen oder den Keller. Prüfen Sie deshalb sowohl, wie hoch die Instandhaltungsrücklage in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, als auch, welche Investitionen in den letzten Jahren getätigt worden sind. Rechnen Sie bei einem Altbau mit mindestens einem Euro je Quadratmeter Instandhaltungsrücklage, die Sie im Monat abführen müssen.

Regel 8: Gemeinschaft unter der Lupe

Wie eine Eigentümergemeinschaft funk­tioniert, lässt sich bei der Besichtigung nicht erkennen. Gehen Sie doch ein zweites, drittes und viertes Mal zu der Immobilie, gern auch am Abend, am frühen Morgen oder am Sonntagnachmittag. So bekommen Sie auch von außen betrachtet ein Gefühl dafür, was sich in Ihrem neuen Haus abspielen wird. Wie laut ist es in der Umgebung? Wie laut sind die Mitbewohner? Fragen Sie den Verwalter nach Streitpunkten in der Verwaltung. Worüber gab es den letzten richtigen Zoff in der Eigentümerversammlung?

Regel 9: Mehr Infos als nötig

Versuchen Sie, mehr Informationen zu sammeln, als dies Ihre Freunde für nötig erachten. Seien Sie dabei gründlich. Die Protokolle der letzten Wohnungseigen­tümerversammlungen, die Beschlusssammlung des Verwalters, Auskünfte des Maklers können Ihr Bild von der Immobilie und dem Umfeld abrunden helfen. In der Teilungs­erklärung stehen alle wichtigen Punkte, die die Aufteilung der Immobilie und die Rechte der Eigentümer untereinander betreffen. Versuchen Sie den Hausmeister zu erreichen, und sprechen Sie mit ihm über das Haus und die Dinge, die nicht in den Protokollen stehen. Was würde der Hausmeister zum Beispiel als Nächstes reparieren, und gibt es Bewohner, über die sich die Hausgemeinschaft immer wieder ärgert? Auch die Beiräte in der Eigentümergemeinschaft sind wichtige Ansprechpartner.

Regel 10: Entscheidung treffen

Am Ende müssen Sie die Entscheidung für Ihre neue Immobilie treffen. Haben Sie alle Kosten berücksichtigt? Steht die Finanzierung, und schätzt die Bank die Immobilie genauso (gut) ein wie Sie? Haben Sie den Preis mit Angeboten aus dem Umfeld verglichen und sind zu einem angemessenen Verhältnis gekommen? Stimmen Lage und Erreichbarkeit mit Ihren Wünschen überein, und haben Sie insgesamt ein gutes Gefühl? Dann treffen Sie Ihre Entscheidung für die Immobilie, und vereinbaren Sie den Notartermin, um den notariellen Kaufvertrag zu beurkunden.
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