Auf diese Punkte sollten Sie beim Kauf einer Auslandsimmobilie achten
Viele träumen von einem Domizil in Europas Süden, in Österreichs Bergen, an Hollands Stränden oder im ewig sonnigen Florida. Experten aus beliebten Ferienregionen geben einen Überblick der jeweiligen Marktlagen
Eine Immobilie im Ausland ist der Traum vieler Deutscher. Ob als Feriendomizil, Altersruhesitz oder zusätzliche Einnahmequelle – wer sich eine Wohnung oder ein Haus im Ausland kaufen möchte, muss sich im Vorfeld nicht nur mit den örtlichen Gegebenheiten wie dem Klima und der Schönheit des Landes beschäftigen. Ebenso wichtig sind die laufenden Kosten der Auslandsimmobilien. Hierzu gehört beispielsweise auch das Gehalt eines Hausmeisters, der in Ihrer Abwesenheit nach dem Rechten sieht und die Grundstückspflege oder kleinere Reparaturen übernimmt. Um den richtigen Standort zu finden, können Sie sich im Internet inspirieren lassen. Bevor Sie jedoch Immobilien im Ausland kaufen, sollten Sie sich vor Ort selbst mit der Mentalität und den Gesetzen eines Landes oder einer Region vertraut machen. Möchten Sie dauerhaft selbst in Ihrer Immobilie wohnen, ist es zudem vorteilhaft, zumindest die Grundkenntnisse der Sprache zu erwerben.
Zudem sollte man sich im Klaren darüber sein, dass sich die Umstände jederzeit und sehr schnell ändern können. Denken Sie nur an die Coronazeit. Flugreisen oder Auslandsurlaub waren da quasi über Nacht gar nicht oder nur mit sehr großen Einschränkungen möglich. Beim selbstgenutzten Domizil nicht so problematisch, hat man die Immobilie jedoch in seine monatliche Kalkulation mit eingerechnet, kann eine solche Phase durchaus eine finanzielle Durststrecke bedeuten.
Inzwischen haben sich die Auslandsmärkte wieder beruhigt, Corona ist kein Thema mehr. Und nach den mit dem Auto gut zu erreichenden Ferienregionen liegen auch weiter entfernte Destinationen wieder im Trend. An Nachfrage, Geld und gutem Willen mangelt es ohnehin nicht. Immobilien in attraktiven Lagen in beliebten Urlaubsregionen sind immer noch eine begehrte Geldanlage. Wer weiß schon, wie sich Inflation, die politische Situation und die wirtschaftliche Lage weiterentwickeln? Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte deshalb nicht zu lange überlegen. Es gibt noch viele andere Interessenten, die genau das Gleiche suchen.
Nicht ohne einen Anwalt!
Egal für welches Land, für welche Region und für welche Immobilie man sich entscheidet – zum Albtraum kann der Traum schnell werden, wenn man die Gesetze missachtet, ob absichtlich oder aus Nachlässigkeit. Denn in jedem Land, manchmal noch mit regionalen Unterschieden (bestes Beispiel ist hier Österreich, wo jedes Bundesland eigene Hauskaufregeln hat), gibt es andere Regularien zu Themen wie Besteuerung, Grundbuch oder Kaufvertrag, Nebenkosten oder Vermietbarkeit. Deshalb grundsätzlich einen Anwalt beratend hinzuzuziehen, sollte bei der Kalkulation für das Traumobjekt Pflicht sein; in Griechenland, wo das Katasterwesen eine ganz eigene Historie hat, ist der Anwalt sogar Vorschrift.
Auch auf Mallorca gilt: Vor jeder Unterschrift sollte man alle Papiere von einem Anwalt prüfen lassen. Denn man ist strenger geworden in diesem in der Vergangenheit oft überstrapazierten Markt: Interessierte es vor ein paar Jahren noch niemanden, ob die nachträglich erbaute Garage, die Veranda oder der Pool der Finca überhaupt genehmigt waren, so ist das im Zeitalter von Google Maps völlig anders. Die zuständigen Beamten können ihre Arbeit vom Schreibtisch aus erledigen. Jüngstes Resultat waren 7.000 geänderte Steuerbescheide im vorletzten Jahr.
Vermietungsmöglichkeit prüfen
Vorsicht sollte man auch walten lassen, wenn man das so verlockende Modell von der Refinanzierung des Kaufs über Vermietung im Auge hat. Auf Mallorca, noch einmal als Beispiel, wird touristische Vermietung mittlerweile streng reglementiert. Für Neubauten etwa darf frühestens nach fünf Jahren eine Vermietungslizenz beantragt werden. Ob man die dann bekommt, ist derzeit völlig ungewiss, weil für die nächsten Jahre alle neuen Genehmigungen gestoppt wurden. Und für Wohnungen in und um die Hauptstadt Palma gilt: Vermietungen mit weniger als 30 Tagen sind nicht mehr erlaubt. Dem Wildwuchs von tageweisen Airbnb-Vermietungen, die der Hotellerie ebenso schaden wie dem Mietmarkt der einheimischen Bevölkerung, tritt man dadurch entgegen.
Dennoch ist „Buy to let“, wie das Modell auch heißt, keineswegs überholt. Vor allem in Österreich feiert es seit Jahren Erfolge: In Regionen, in denen in Hochsaisonzeiten die Hotelbetten knapp werden, füllen Apartmentanlagen, in denen die Besitzer nur zu bestimmten Zeiten selbst urlauben dürfen und ansonsten zur Vermietung verpflichtet sind, diese Lücke auf. Vorteil für die Besitzer: Über die Vermietung erzielen sie Renditen von bis zu fünf Prozent auf den Kaufpreis, bisweilen sogar mit vertraglicher Garantie.
Flucht nach Übersee
Fernziele hatten die Käufer von Feriendomizilen auch nach Corona lange nicht im Fokus. Zu kompliziert die Regelungen, zu umständlich die Anreise, zu ungewiss damals die Corona-Situation, zu beängstigend die Vorstellung, Tausende von Kilometern fern der Heimat in einem unbekannten Land zu erkranken oder zumindest Wochen in einem Hotelzimmer in Quarantäne zu verbringen. Der Krieg in der Ukraine und inzwischen auch die Situation in vielen Teilen der Welt hat diese Einstellung jedoch drastisch verändert. Bei vielen wurde das Bedürfnis geweckt, sich nach einem friedlichen Fluchtpunkt fernab von Europa umzusehen. Vielleicht in Dubai, in Kanada, in Costa Rica, in der Dominikanischen Republik oder in Uruguay. Selbst Regionen am anderen Ende der Welt wie Australien, Neuseeland und Südafrika werden vermehrt als Wunschziele genannt. In all diesen Ländern wurden von den Immobilienunternehmen verstärkt Interessenten mit ernsten Kaufabsichten aus Europa registriert. Ob das nur eine vorübergehende Erscheinung aufgrund der derzeit angespannten Lage in Europa ist, wird sich zeigen.
Das sagen die Experten - Von Mallorca bis Florida
Expertentipp Mallorca
„TRAUMZIEL MIT DEM PERFEKTEN MIX“
Die Baleareninsel ist DIE Top-Destination für Ferienimmobilien in Europa. Durch die Vielfalt an Lagen und Objekten kommt auf Mallorca jeder Interessent auf seine Kosten
BELLEVUE: Warum ist und bleibt Mallorca das Traumziel – vor allem so vieler Käufer aus Deutschland?
MARVIN BONITZ: Gegenfrage: Welches andere Traumziel in Europa kann man in zwei Flugstunden von zahlreichen Flugplätzen in Deutschland erreichen? Ein Traumziel, das 300 Sonnentage bietet, an denen man eine einzigartige Naturlandschaft mit spektakulären Gebirgsmassiven, kilometerlange Sandstrände, malerische Dörfer, charmante Fischerhäfen und quirlige Yachthäfen genießen kann. Wo es ein abwechslungsreiches Kultur- und Freizeit- und Sportangebot gibt. Und dann die prickelnde Hauptstadt Palma, in der ein internationales Publikum auf Tradition und Moderne trifft. Eine Insel, die auch für Feinschmecker ein großes Angebot traditioneller, mallorquinischer Küche, aber auch internationale Köstlichkeiten bietet.
Welche Lagen sind besonders zu empfehlen?
Besonders beliebt ist der Südwesten zwischen Palma und Port Andratx: Hier gibt es mehrere schicke Yachthäfen mit einladenden Terrassen-Restaurants, ein Dutzend hervorragende Golfplätze, weite Strände, aber auch kleine Badebuchten. Im Süden zieht es viele an den Naturstrand Es Trenc. Im Südosten locken kleine Häfen wie Cala d'Or, Portocolom und Porto Cristo Urlauber an. Und auch der Norden hat viele attraktive Plätze im Küstenstreifen zwischen Alcudia und Pollença.
Gibt es womöglich sogar noch Geheimtipps?
Ja, die gibt es. Aber die zeigt man nur besonderen Freunden, denn sie sollen Geheimplätze bleiben.
Was müssen deutsche Käufer beachten?
Stets einen erfahrenen und kompetenten Makler hinzuziehen, der im öffentlichen Maklerregister eingetragen, bestenfalls noch Mitglied im internationalen Maklerverband ABINI ist. Der kompetente Makler kennt sein Revier, kennt die Grundlagen des spanischen Immobilienrechts, moderiert die Vertragsverhandlungen und bietet auch nach dem Vertragsschluss einen perfekten After-Sale-Service. Beim Vertragsschluss sollte man den Rat eines Rechtsanwalts und Steuerberaters, der im spanischen und deutschen Recht tiefe Kenntnisse hat, in Anspruch nehmen.
KONTAKT
Minkner & Bonitz
geschäftsführender Gesellschafter Marvin Bonitz
Tel.: +34 971 69 52 55
www.minkner.com
Expertentipp Österreich
„MEHR ALS NUR EINE FERIENDESTINATION“
Ferienimmobilien sind in Österreich weiterhin beliebt. In der Region Kärnten werden auch vermehrt Top-Immobilien als Hauptwohnsitz nachgefragt
BELLEVUE: Welche Gründe sprechen für Österreich als Standort für Ferienimmobilien?
MAG. ALEXANDER TISCHLER: Speziell das Klima in Kärnten, die Wasserqualität der Seen, die saubere Luft, die freundlichen Menschen, die Sicherheit, die gute Infrastruktur, die hervorragende medizinische Versorgung – wieso hier nur eine Ferienimmobilie? Die Region bietet sich mehr als Hauptwohnsitz-Destination am.
Welche Regionen sind für deutsche Käufer besonders interessant?
Die Region Kärnten ist noch sehr natürlich und hier ist besonders die deutsche Freundlichkeit herzlich willkommen. Hier haben Sie Berge, Seen, flache äler sowie die Nähe zu Italien und Slowenien. Wir entnehmen den Aussagen unserer Kunden, speziell aus dem deutschen Raum, dass sie mehr und mehr die Region Kärnten als Destination suchen, da sie ihre Einmaligkeit schätzen. Bei vielen stand Kärnten nicht an erster Stelle. Erst haben sich die meisten auf Mallorca, in Italien, Spanien sowie Tirol und Salzburg umgesehen, aber nicht das Richtige gefunden. Auf Empfehlung von Freunden sind einige nach Kärnten gekommen – und finden hier das was sie suchen: Natürlichkeit, Freundlichkeit, sehr angenehmes Klima, saubere Umwelt, Freizeitmöglichkeiten, Kultur und Unterhaltung, optimale Lage im Herzen von Europa. Vier Jahreszeiten, herrliche Sommer (keine brütende Hitze), Seen mit Trinkwasserqualität und warm genug, um im Sommer in ihnen zu schwimmen.
Wie steht es um das Preisniveau vor Ort?
Die Preise für schöne und erstklassige Lagen sind auch hier gestiegen, aber im Vergleich zu den anderen Regionen in Österreich, in der Schweiz, in Italien oder Frankreich sehr, sehr interessant.
Was gilt es für deutsche Käufer, unbedingt zu beachten?
Deutsche Bürger dürfen kaufen, wobei hier in jedem Fall eine Beratung zu empfehlen ist, da jede Immobilie seine eigene Beurteilung mit sich bringt. Sprechen Sie mit dem Immobilienexperten über Ihre Ziele betreffend Wertsteigerung und Nutzung der Immobilie. Er wird Sie hier bestens beraten, welche Immobilie für Ihre Ansprüche die ideale ist.
KONTAKT
ATV Immobilien Treffen / Kärnten
Magister Alexander Tischler
Tel. +43 42 48 30 02
www.atv-immobilien.at
Expertentipp Kroatien
„PERFEKTE FERIENDESTINATION MIT POTENTIAL“
Gute Erreichbarkeit, günstige Preise und versteckte Perlen – Kroatien steht bei deutschen Käufern hoch im Kurs. Dennoch sollte man auf professionelle Beratung achten
BELLEVUE: Warum ist Kroatien für deutsche Immobilienkäufer attraktiv?
DR. EGGERT KOCH: Da ist zuerst einmal die Nähe zu europäischen Zentren in Istrien an der Nordküste zu nennen. Sie gilt als beliebtes Wochenendziel für Autoreisen. Dalmatien ist bequem mit dem Flugzeug zu erreichen. Hinzu kommen die Schönheit der Natur und des Meeres sowie gutes Essen. Frischer Fisch ist hier zum Beispiel weiterhin erschwinglich. Ein großer Vorzug ist außerdem die Sicherheit – Kroatien gilt als eines der sichersten Länder der EU. Zudem gibt es in erster Meeresreihe weiterhin gute Möglichkeiten, ab circa 400 Euro pro Quadratmeter Immobilien zu kaufen.
Welche Standorte sind vor allem bei deutschen Ferienhauskäufern am gefragtesten?
Wer einen Zweitwohnsitz sucht, der kauft in der Regel Immobilien an der nördlichen Adriaküste, während Käufer von Ferienimmobilien eher das weiter südlich gelegene Dalmatien bevorzugen.
Haben Sie persönliche Geheimtipps?
Wenn Sie clever kaufen, sollten Sie nicht nur auf die bekannten Favoriten wie Dubrovnik, Split, Zadar, Opatija, Rovinj, oder Umag achten, sondern auch auf andere Perlen – beispielsweise auf der Insel Krk. Berücksichtigen Sie jedoch unbedingt die lokalen Bebauungspläne, um die besten Möglichkeiten zu finden. Hier kommt es auf eine fachkundige Beratung an.
Gibt es rechtliche Besonderheiten, die beim Kauf zu beachten sind?
Bürger aus EU-Mitgliedsstaaten können in Kroatien Immobilien zu den gleichen Bedingungen erwerben wie die Kroaten selbst. Wichtig ist, dass der Kauf durch professionelle Vermittlung erfolgt. Eine niedrige Grundsteuer wird erhoben, wenn eine Person keinen gemeldeten Wohnsitz hat. Diese wird von den Gemeinden individuell festgelegt. Auch bei der Mietsteuer gibt es geringfügige Änderungen.
KONTAKT
Dr. Koch Traumrealitäten, Wien
Geschäftsführer Dr. Eggert Koch
Tel. +43 1 479 15 58
www.kochreal.at
Expertentipp Florida
„HOHE LEBENSQUALITÄT UND GUTE INVESTMENTS“
Florida bietet jede Menge Vorteile und Chancen für Interessenten von Ferienimmobilien und Zweitwohnsitzen. Deutsche Käufer sollten sich jedoch professionell beraten lassen
BELLEVUE: Warum ist Florida für deutsche Immobilienkäufer ein guter Tipp?
MARION OTT: Florida bietet Sonne, Strand und Meer – fast 365 Tage im Jahr. Die hohe Lebensqualität und das vielfältige Freizeitangebot machen den „Sunshine State“ besonders attraktiv. Zudem sind die USA die größte Volkswirtschaft der Welt und Florida profitiert von einer starken irtschaft, einer wachsenden Bevölkerung und einer hohen Nachfrage nach Immobilien. Die Zuwanderung aus anderen Bundesstaaten und Ländern sorgt für eine stabile und dynamische Immobilienentwicklung.
Welche Lagen und Objektarten sind gefragt?
Als Zweitwohnsitz oder Ferienimmobilie sind Immobilien in Strandnähe oder direkt am Wasser begehrt. Wer den Traum vom Leben am Meer verwirklichen möchte, sucht oft nach exklusiven Apartments oder Häusern mit direktem Strandzugang. Für Investoren stehen Lagen mit hoher Vermietbarkeit im Fokus – wie in Miami der Financial District, Downtown, Edgewater oder Miami Beach. Die Wahl der richtigen Immobilie hängt stark von der Investmentstrategie ab. Florida ist sehr vermieterfreundlich mit stetig steigenden Mieten gerade in einer Zeit mit hohen Zinsen. Beliebt sind auch Einfamilienhäuser am Wasser oder in „gated communities“, die Privatsphäre und Sicherheit bieten.
Wie steht es um das Preisniveau vor Ort?
Insgesamt sind die Preise stabil. Top- Immobilien in besten Lagen bleiben jedoch knapp und halten ihr hohes Preisniveau. Im mittleren Preissegment gibt es mehr Immobilien auf dem Markt, was in einigen Gegenden zu gesunkenen Preisen geführt hat. Das eröffnet Immobilienkäufern neue Chancen, attraktive Deals zu finden.
Was müssen Käufer grundsätzlich beachten?
Der Immobilienkauf in Florida unterscheidet sich deutlich von dem in Deutschland, sowohl bei den Abläufen als auch in rechtlichen und kulturellen Gegebenheiten. Wer offen für Neues ist und sich von lokalen Experten beraten lässt, kann sich viel Zeit, Geld und unnötigen Aufwand sparen. Besonders herausfordernd ist es für ausländische Investoren, den Markt richtig einzuschätzen, da sich die Gegebenheiten von Straße zu Straße unterscheiden können. In Miami gibt es rund 50 bis 60 verschiedene Teilmärkte, die alle ihre eigenen Besonderheiten haben. Eine gute Marktkenntnis sowie professionelle Kaufbegleitung ist daher entscheidend.
KONTAKT
DOUGLAS ELLIMAN REAL ESTATE
Broker Associate/ Senior Director of Luxury Sales, Marion Ott
Tel. +1 305 915 48 54
marionott.elliman.com
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