Österreich - 13 Top-Destinationen für Wintersport-Immobilien
13 Orte zum Skifahren in Österreich. Oder Träumen. Oder beides. Der einzigartige Zauber dieser stillen, schneebedeckten Landschaft bleibt wohl ewig
Die erste Stille kommt beim Blick nach oben. Noch bevor man den Ort betritt, bevor man eine Mauer berührt oder einen Makler trifft. Die Berge stehen nicht, sie lehnen. An sich selbst, an einer jahrhundertealten Geschichte, die nicht protzt, sondern andeutet. Kitzbühel ist nicht laut. Es muss sich nicht erklären. Es ist ein Ort, an dem sich Vermögen nicht zeigt, sondern lebt.
Und dennoch ist es ein Markt. Einer der stärksten, der begehrtesten, der beständigsten im gesamten Alpenraum. Ein Ort, der sich nicht als Destination begreift, sondern als Zustand. Eigentumswohnungen kosten hier – im Jahr 2025 – durchschnittlich über 12.000 Euro pro Quadratmeter. Das sind fünf Prozent weniger als im Vorjahr. Und doch wirkt das nicht wie ein Preisverfall, sondern wie ein Innehalten. Eine Geste des Marktes, nicht der Schwäche, sondern der Konzentration.
Die wahren Bewegungen aber finden in anderen Höhenlagen statt. Dort, wo Chalets stehen wie Bergkristalle. Wo der Schnee länger liegen bleibt, die Aussicht weiter reicht, und der Nachbar ein europäischer Aufsichtsratsvorsitzender sein könnte – oder ein norwegischer Cellist. Hier steigen die Preise. Exklusive Häuser und Chalets erreichen durchschnittlich über 18.000 Euro pro Quadratmeter, und in den besten Lagen steigen sie bis an die Schwelle der 27.000. Nicht als Ausnahme, sondern als stille Regel.
Gefragt ist vor allem, was selten ist: Skiin/ Ski-out-Projekte, die es erlauben, morgens mit angeschnallten Skiern das Grundstück zu verlassen und abends mit einem Glühwein in der Hand zurückzukehren. Das Penthouse der „Adler Lodge“ etwa. Oder die nachhaltig gebauten, diskret luxuriösen Wohnungen im Projekt „Tirolerhof“. Dort sind es nicht nur die Materialien, die überzeugen – heimisches Holz, natürliche Dämmung, geölter Stein –, sondern das Versprechen, dass hier nicht nur gewohnt, sondern geglaubt wird: an Dauer. An Substanz. An alpine Schönheit ohne Prunk.
Was den Ort besonders macht, ist nicht nur die bauliche Sprache, sondern das, was zwischen den Mauern liegt: ein internationales Publikum mit leiser Stimme. Deutsche Käuferinnen, Schweizer Familien, britische Unternehmer, osteuropäische Investoren. Menschen, die das Bedürfnis nach Besitz nicht mit Lautstärke begleiten, sondern mit Zurückhaltung. Wer in Kitzbühel kauft, stellt nichts aus. Er zieht sich zurück.
Gleichzeitig ist die Dynamik spürbar. Die bevorstehende Ski-Weltmeisterschaft hat die Stadt elektrisiert. Neue Lifte, erneuerte Infrastruktur, internationaler Blick. Es entsteht ein zusätzlicher Sog – nicht nur für Sportler, sondern auch für Anleger. Denn was hier gebaut wird, ist nicht für den schnellen Verkauf, sondern für die dauerhafte Anwesenheit.
Der Altbestand indes leidet leicht unter dieser neuen Eleganz. Eigentumswohnungen ohne besondere Lage oder ohne Freizeitwohnsitzstatus verlieren an Reiz. Rückgänge um zehn bis fünfzehn Prozent sind keine Seltenheit. Wer falsch liegt, muss verhandeln. Wer richtig liegt, muss nur öffnen.
Und doch: Kitzbühel bleibt sich treu. Der Ort ist kein Spielplatz für Investoren, sondern eine Bühne für jene, die das Alpine nicht als Urlaub, sondern als Teil ihrer Biografie begreifen. Wer hier lebt – sei es im Januar oder im Juli –, lebt nicht unter, sondern mit den Bergen. Er lebt in einer Verlangsamung, die nicht aus Trägheit entsteht, sondern aus Gewissheit.
Die wahren Werte, sagen die Einheimischen, sind nicht die, die steigen. Sondern jene, die bleiben.
Lech, Lech nur du allein
Wenn Kitzbühel der Charme der Geste ist, dann ist Lech das Schweigen der Haltung. Kein Ort in den Alpen schweigt so schön wie Lech. Kein Ort scheint so sehr zu wissen, dass es das Begehrteste ist, was man sich nicht leisten kann – nämlich Abwesenheit. Hier wird nicht geprotzt, sondern weggelassen. Die Fassade bleibt zurückhaltend, das Holz unbehandelt, das Licht weich. Und dennoch: Hinter den Vorhängen, in den Garagen, auf den Terrassen – hier versammelt sich das obere Prozent derjenigen, die niemals gefragt werden müssen, wer sie sind.
Lech trägt seine Exklusivität wie einen Wollmantel in dunklem Grau: warm, schlicht, teuer. Nichts glänzt. Alles fließt.
Die Preise? Sie sprechen ihre eigene Sprache. Eigentumswohnungen kosten hier rund 21.000 Euro pro Quadratmeter. Chalets erreichen in den besten Lagen bis zu 27.000. Und man bezahlt nicht für Ausblick oder Grundriss – man bezahlt für Zugehörigkeit. Denn Lech verkauft keine Immobilien. Es gibt Zutritt.
Und der Markt 2025? Stabil. Leicht steigend. Es gibt keine Ausschläge, keine Schnäppchen, keine Eile. Der Ort funktioniert wie eine alte Uhr: Man hört sie nicht, aber sie läuft. Schweizer, Deutsche, Briten kaufen hier. Und sie kaufen nicht spontan. Wer hier einzieht, hat oft Jahre gewartet – nicht auf das Objekt, sondern auf den richtigen Moment.
Der Altbestand ist rar, der Neubau diskret. Nichts drängt sich auf. Und wer etwas verkauft, tut das meist aus Altersgründen – nicht aus Spekulation. In Lech zu wohnen heißt nicht, einen Urlaubsort zu bewohnen. Es heißt, einen Rhythmus zu verinnerlichen, der den Winter nicht als Saison versteht, sondern als Lebensform.
Lech, das ist nicht das Ende der Welt – aber es ist der Anfang von etwas, das man anderswo längst verloren hat: Dauer.
St. Anton vom Winde verweht
In St. Anton weht der Wind schärfer. Nicht unfreundlich, aber fordernd. Wer hierher kommt, sucht nicht das alpine Flanieren, sondern das Steile, das Ernsthafte, das Knackende im Schnee. Und doch – unter dieser kantigen Oberfläche liegt eine Eleganz, die sich aus Bewegung speist. Der Ort lebt nicht von seinem Ruf, sondern von seiner Performance.
Die Immobilienpreise spiegeln das: Eigentumswohnungen erreichen hier rund 10.600 Euro pro Quadratmeter. Chalets, wenn sie überhaupt verfügbar sind, nähern sich der Fünfzehntausender-Grenze. Ein Plus von sechs Prozent im Vergleich zum Vorjahr – doch das spürt man kaum. Alles ist organisch gewachsen, wie der Ort selbst, der sich nicht inszeniert, sondern arbeitet.
Wer in St. Anton investiert, der sucht kein Schaufenster. Er sucht Substanz. Und diese findet sich nicht nur in der Architektur, sondern in der Haltung seiner Bewohner. Kein Lächeln zu viel, kein Haus zu hoch. Alles bleibt in Balance. Selbst der Luxus.
Der Markt ist eng, aber nicht unzugänglich. Es gibt Chancen – für jene, die Geduld haben. Und vielleicht ist das das größte Kapital in St. Anton: Zeit, die sich auszahlt.
Hippes Ischgl
Ischgl ist der Widerspruch in sich – und gerade deshalb so faszinierend. Hier tanzt der Apéro neben dem Après-Ski, und das Chalet neben dem Club. Man nennt es die Bühne der Alpen, doch hinter den Kulissen pulsiert ein ernstzunehmender Immobilienmarkt.
2025 zeigen sich die Bewegungen deutlich: Die Preise für Eigentumswohnungen sind gefallen – minus 16 Prozent. 8.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter sind die neue Realität. Chalets halten sich wacker, bis zu 15.000 Euro werden gezahlt, wenn Lage und Ausstattung stimmen.
Doch Ischgl ist mehr als eine Momentaufnahme. Es ist ein Ort, der weiß, dass jeder Hype auch Ruhe braucht. Und so entwickeln sich neben dem Rummel stille Refugien – abseits des Trubels, aber mittendrin im Wert.
Der kluge Käufer sucht hier nicht das Lauteste, sondern das Beständige. Ein Holzhaus in der dritten Reihe. Ein Apartment mit Blick, aber ohne Bühne. Denn wer Ischgl versteht, der weiß: Hier geht es nicht nur ums Feiern. Sondern ums Bleiben.
Saalbach-Hinterglemm atmet Harmonie
Saalbach-Hinterglemm ist ein Ort, der Harmonie atmet. Die Berge sind weich, die Wege rund, der Himmel oft milder als anderswo. Hier geht es nicht um Prestige, sondern um Gleichklang. Und doch – unter dieser sanften Decke verbirgt sich ein Markt, der wächst.
Die Preise 2025: Wohnungen kosten im Schnitt 8.100 Euro pro Quadratmeter. Chalets, je nach Lage, bis zu 14.000. Ein Plus von rund drei Prozent. Kein Boom, aber eine klare Linie. Getrieben von Qualität, nicht von Spekulation.
Die Klientel ist vielseitig: Familien, Sportbegeisterte, Menschen mit Sinn für das Bodenständige. Sie suchen Zuflucht. keine Schlagzeilen. Und sie finden sie – in gut geplanten Neubauten, in liebevoll renovierten Bauernhäusern, in Refugien mit Weitblick.
Saalbach-Hinterglemm ist kein Ort für Träumer. Es ist ein Ort für jene, die wissen, was sie wollen: Schnee, Sonne, Substanz.
Zell am See veredelt den Winter
Wenn der See zu Eis wird und das Kitzsteinhorn sich wie ein silberner Wächter über das Tal erhebt, dann wird Zell am See zu einem Ort, an dem Winter nicht vergeht, sondern veredelt. Die Kombination aus Wasser, Gletscher, Stadt und Stille macht diesen Ort einzigartig – und für viele zur ersten Wahl.
Die Preise sprechen eine deutliche Sprache: Wohnungen bewegen sich um 8.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter. Chalets in Kaprun oder Thumersbach können sogar bis zu 14.000 erreichen. Und was sie eint, ist der Blick – auf den See, auf das Weiß, auf ein Leben zwischen Sportlichkeit und Sanftheit.
Der Markt zieht Familien an, internationale Käufer, naturverliebte Rückkehrer. Es sind Menschen, die nicht laut kaufen, sondern leise ankommen. Und sie finden, was sie suchen: Raum, Klarheit, Tiefe.
Zell am See–Kaprun ist kein Geheimtipp mehr. Aber es bleibt ein Versprechen.
Seefeld ist die Spitze der Achtsamkeit
Seefeld ist ein Hochplateau der Innerlichkeit. Auf 1.200 Metern liegt es zwischen den Kämmen des Karwendel wie eine Einladung zur Achtsamkeit. Hier schnallt man die Langlaufskier an, bevor man spricht. Und man geht spazieren, bevor man investiert.
Die Preise sind stabil, aber wachsend. Wohnungen um 7.000 Euro pro Quadratmeter sind keine Seltenheit, Chalets in Hanglage gehen bis zu 12.000. Es ist kein Markt der Renditejäger, sondern der Lebensstilkäufer.
Was Seefeld besonders macht, ist sein ganzjähriger Rhythmus. Sommer wie Winter, Nebensaison wie Feiertag – hier lebt man nicht für den Moment, sondern mit ihm. Und wer eine Immobilie sucht, der sucht nicht Quadratmeter. Der sucht Aussicht, Licht und die Idee vom Stillwerden. Seefeld verkauft nicht Häuser. Es verkauft eine Haltung.
Obertauern ist früh dran
In Obertauern scheint der Schnee früher zu kommen. Und länger zu bleiben. Es ist der höchstgelegene Wintersportort Salzburgs – und vielleicht auch einer der jüngsten in seiner Energie. Hier regiert der Sport, nicht der Stil. Und doch wächst im Schatten der Pisten ein Markt, der zunehmend gereift wirkt. Wohnungen liegen bei rund 6.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter. Chalets – rar, aber begehrt – erreichen bis zu 11.000 Euro. Es ist ganz klar ein Markt der Bewegung: junge Familien, kapitalkräftige Münchner, Unternehmer aus Osteuropa. Sie alle suchen den direkten Zugang zur Piste – Ski-in/Ski-out ist hier nicht Luxus, sondern Lebensform.
Obertauern ist kein Ort der großen Gesten. Aber es ist ein Ort, der weiß, wie man Geschwindigkeit in Sicherheit übersetzt. Auch beim Wohnen.
Geerdetes Schladming
Schladming ist kein Ort der Hochglanzbroschüren, sondern einer der Geschichten. Hier erzählt der Wald, was der Wind im März zu sagen hatte. Und die Berge, was sie über den letzten Winter gelernt haben. Wer in Schladming ankommt, kommt nicht in eine Szenerie, sondern in ein Narrativ.
Die Preise zeigen sich offen, aber nicht billig. Wohnungen starten ab 6.500 Euro pro Quadratmeter, gute Lagen steigen auf über 8.000 Euro. Chalets? Wenn verfügbar, dann bis etwa 12.000 – und sie verschwinden so schnell wieder vom Markt, wie sie auftauchen.
Hier kaufen Menschen, die bleiben wollen. Die die Kombination aus Weltcup- Strecken, Waldnähe und Weitblick zu schätzen wissen. Die nicht nur Ski fahren, sondern Holz hacken, Kräuter trocknen, Gäste empfangen. Schladming ist kein Vorzeigeort. Aber einer, den man seinen Kindern zeigt.
Bad Gastein atmet Geschichte
Bad Gastein liegt wie ein Gedicht in den Hang geschrieben. Die Belle Époque ist hier nicht vergangen, sondern nur leiser geworden. Zwischen Jugendstilvillen, Thermalnebel und Wasserfällen entsteht ein Ort, der nie aufgehört hat, Kurort zu sein – auch für die Seele.
Immobilien sind hier wieder gefragt. Nach Jahren des Stillstands und Sanierungsstaus zieht der Markt 2025 an: Wohnungen zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter, Chalets bis 10.000. Vieles ist in Bewegung – neue Projekte, neue Betreiber, neue Gäste.
Bad Gastein ist nicht einfach. Aber es ist tief. Wer hier investiert, sucht mehr als Rendite. Er sucht Resonanz. Und findet sie – vielleicht nicht sofort. Aber bleibend.
Turracher Höhe steigt auf
Die Turracher Höhe ist der Beweis, dass Größe keine Frage der Fläche ist. Auf knapp 1.800 Metern liegt dieser Ort wie ein zurückhaltender Fürst an der Grenze zwischen Kärnten und der Steiermark. Still, verschneit, selbstbewusst.
Der Immobilienmarkt? Klein, aber präzise. Wohnungen gibt es ab rund 6.000 Euro pro Quadratmeter, Chalets bis zu 10.000 Euro – meist als Freizeitwohnsitze zur touristischen Vermietung. Die Käufer kommen gezielt: Wiener, Grazer, Kärntner mit Hang zur Höhe.
Was diesen Ort besonders macht, ist seine Unaufgeregtheit. Die Lifte surren leise, der See bleibt gefroren bis April, und das Leben scheint hier nicht zu vergehen, sondern zu verweilen.
Die Turracher Höhe ist kein Investment- Hotspot. Sie ist ein Rückzugsversprechen.
Pulsierendes Serfaus
Wer einmal durch das Sonnenplateau von Serfaus-Fiss-Ladis gegangen ist, der versteht, dass Winter auch ein Versprechen von Licht sein kann. Hier weitet sich der Blick, die Berge ducken sich nicht, sie rahmen das Leben nur ein. Zwischen Kinderlachen, Lawinenstille und Pistenkanten entsteht ein Ort, der für viele zum dauerhaft bleibenden neuen Zuhause wird.
Der Markt reagiert: Wohnungen ab 8.000 Euro pro Quadratmeter, Chalets bis zu 13.000. Besonders begehrt sind Immobilien mit direktem Zugang zum weitläufigen Skigebiet, das sich sanft in die Hänge legt.
Die Käufer sind familiär und bedacht. Sie suchen nicht die Show, sondern den Alltag im Schnee – mit Morgensonne am Frühstückstisch, Kinderrodeln im Hof, Langlaufloipen vor der Tür.
Serfaus-Fiss-Ladis ist kein Ort der Exzesse. Sondern einer, der mit jedem Aufenthalt tiefer unter die Haut geht.
Geheimtipp (noch!) Alpbachtal–Wildschönau
Zwischen den weichen Konturen des Alpbachtals und den stilleren Pfaden der Wildschönau liegt ein Winter, der sich nicht beeilt. Er fällt sacht, verweilt in den Holzbalkonen und verweht erst, wenn der Frühling sicher ist. Es ist ein Gebiet für Kenner – und für jene, die es werden wollen. Immobilien sind hier noch erschwinglich, gemessen an anderen Topregionen: Wohnungen ab 5.500 Euro pro Quadratmeter, Chalets bis maximal 9.000. Doch die Preise steigen – langsam, aber spürbar.
Was diesen Ort besonders macht, ist seine Authentizität. Bauernhäuser mit Geschichte, Neubauten mit Maß, und eine Gemeinschaft, die Fremde freundlich, aber nicht aufdringlich aufnimmt.
Das Alpbachtal und die Wildschönau sind ein stiller Luxus – einer, den man nicht zeigt, sondern lebt.
Hippes, cooles, uriges Zillertal
Das Zillertal ist der kraftvolle Schlussakkord dieser Reise. Hier klingt der Winter nicht wie eine Arie, sondern wie ein breiter Akkord – getragen, stolz, selbstsicher. In Mayrhofen flanieren Könner, in Hochzillertal schweben Investoren, und in Fügen wird gearbeitet – aber immer mit Aussicht. Die Preise variieren: Wohnungen starten bei 7.000 Euro pro Quadratmeter, steigen je nach Lage bis auf über 10.000. Chalets, selten und exklusiv, erreichen bis zu 15.000 Euro pro Quadratmeter. Vor allem in Kaltenbach und Hochfügen ist die Nachfrage hoch.
Das Zillertal ist kein Ort für Halbwahrheiten. Es bietet echtes Wintersportterrain, ein starkes Ganzjahresangebot, klare Sprache und ehrliche Preise. Wer hier kauft, will kein zweites Zuhause – er will das erste im Schnee. Und er findet es.
BEL 06/25
