Eleganz zieht den Blick an, Substanz bewahrt den Wert

Wie viel von der Qualität einer gehobenen Immobilie dem ersten Blick verborgen bleibt, zeigt die Revitalisierung der „Schwabinger Gerberhöfe“ in München. Das rund 6.000 Quadratmeter große Ensemble liegt im Stadtteil Schwabing zwischen Luitpoldpark und Olympiapark auf dem Areal der ehemaligen Lederfabrik Orth & Sohn, deren Geschichte bis ins Jahr 1902 zurückreicht. Ein historischer Fabrikschornstein, die frühere Fabrikantenvilla und alte Gewerbebauten erinnern bis heute an die industrielle Geschichte des Ortes. Dazwischen stehen im Innenhof zwei Wohngebäude aus den frühen 1960er- Jahren. 

Ihre Gestaltung ist bewusst klar und zurückhaltend: Weiß und Anthrazit prägen die Fassaden, Messingakzente, bodentiefe Fenster, Balkone und französische Austritte verleihen ihnen eine zeitlose Eleganz. Was sich hinter dieser ruhigen Hülle verbirgt, lässt sich von außen kaum erahnen. Wir haben die Gebäude vollständig entkernt und in einer rund fünfjährigen, umfassenden und kostenintensiven Revitalisierung technisch und energetisch neu aufgebaut. So verbinden die 89 Wohnungen heute die Geschichte des Ortes mit zeitgemäßem Wohnkomfort und einer Energieeffizienz auf A+-Niveau. 

Energieeffizienz wird Komfortfaktor 

Gerade diese hohe Energieeffizienz ist heute weit mehr als nur eine technische Kennziffer im Energieausweis. Lage und Kaufpreis sind und bleiben die wichtigsten Kriterien beim Immobilienkauf. Doch die energetische Qualität eines Gebäudes hat in den vergangenen Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen und sich als zentraler Wertfaktor unmittelbar dahinter etabliert. Die historisch heißen und trockenen Wochen des Sommers 2026 haben uns allen vor Augen geführt, dass es dabei nicht mehr nur um die Heizkosten im Winter geht. 

Ebenso entscheidend ist, wie gut ein Gebäude die Hitze draußen hält, wie effizient sich die Räume kühlen lassen und wie angenehm das Wohnklima auch an heißen Tagen bleibt. Sommerlicher Wärmeschutz, eine energieeffiziente Kühlung und dauerhaft niedrige Betriebskosten sind deshalb keine technischen Nebenthemen mehr, sondern wesentliche Merkmale einer hochwertigen und zukunftsfähigen Wohnimmobilie. 

Aus den Sechzigern – in die Zukunft 

Wie konsequent ein solches Energiekonzept gedacht werden muss, zeigen die „Schwabinger Gerberhöfe“. Vor der Revitalisierung steckten in beiden Wohngebäuden noch die Originalfenster aus dem Jahr 1962 und zum Heizen wurde eine alte Ölheizung genutzt. Die damalige Energieeffizienzklasse lässt sich heute nicht mehr exakt bestimmen, lag aber vermutlich im Bereich G oder sogar H. 

Inzwischen erreichen die Gebäude die Klasse A+ – ein Niveau, das selbst bei Neubauten keineswegs selbstverständlich ist. Möglich wurde dieser Sprung durch das Zusammenspiel vieler Maßnahmen. Wir haben die Gebäudehülle umfassend gedämmt, die alten Fenster durch hochwertige Aluminiumfenster ersetzt, die Heiztechnik vollständig ausgetauscht und erneuerbare Energien eingebunden. Die Dachgeschosswohnungen erhielten KlimaKlimaanlagen. Die hochwertige Dämmung sorgt darüber hinaus dafür, dass sich die Räume im Sommer weniger schnell aufheizen und die erzeugte Kühle länger erhalten bleibt. Im Winter hält sie umgekehrt die Wärme im Gebäude. 

Zusätzlich unterstützt eine Solarthermieanlage die Wärme- und Warmwasserversorgung. Das A+-Niveau war für uns keine verkaufswirksame Zugabe, sondern das Ergebnis einer bewusst langfristig getroffenen Entscheidung. Ursprünglich wollten wir die Gebäude nämlich dauerhaft im Familienbestand behalten. Deshalb haben wir bei der Revitalisierung nicht in fünf oder zehn Jahren, sondern in Jahrzehnten gedacht. Wir haben zunächst mehr investiert, um die Betriebskosten langfristig niedrig zu halten, einen hohen Wohnkomfort zu schaffen und größere Nachrüstungen nach wenigen Jahren zu vermeiden. 

Mittlerweile hat sich unsere Strategie geändert. Seit März 2026 verkaufen wir die Wohnungen schrittweise, sobald Bestandsmieter regulär ausziehen. Bestehende Mietverhältnisse bleiben dabei grundsätzlich bestehen. Von unseren damaligen Qualitätsentscheidungen profitieren heute auch die Wohnungskäufer. Sie haben geringere laufende Kosten, müssen weniger mit absehbarem Investitionsbedarf rechnen und erhalten eine Immobilie, die technisch auf die kommenden Jahrzehnte vorbereitet ist. 

Die Qualität hinter der Wand 

Doch selbst ein überzeugendes Energiekonzept erzählt nur einen Teil der Geschichte. Die eigentliche Qualitätsprüfung beginnt oft erst dort, wo das Exposé endet und wir nicht einfach hinschauen können: bei den Leitungen, der Trinkwassertechnik oder dem Bodenaufbau – also bei Lösungen, die nicht sichtbar sind und sich später nur mit erheblichem Aufwand austauschen lassen. Bei den „Schwabinger Gerberhöfen“ haben wir uns beispielsweise bewusst für Heizungsleitungen aus Edelstahl entschieden. Dieses Material ist zwar deutlich teurer als konventionelle Alternativen, dafür aber besonders korrosionsbeständig und langlebig. 

Ebenso viel Wert legten wir auf die Trinkwasserhygiene. Dafür wählten wir ein Rohrleitungssystem mit einer speziellen Verbindungstechnik, die Toträume vermeidet. Dadurch entstehen an den Verbindungsstellen keine Bereiche, in denen Wasser dauerhaft stehen bleiben kann. Wohnungseinzelstationen versorgen zudem jede Einheit individuell mit Heizwärme und Warmwasser, obwohl die Gebäude über eine zentrale Heizungsanlage verfügen. Dadurch lassen sich Heizung und Warmwassertemperatur in jeder Wohnung separat regeln. 

Zugleich entfällt die klassische zentrale Bevorratung großer Trinkwassermengen. Das unterstützt die Trinkwasserhygiene und reduziert das Risiko einer Legionellenbildung. Gerade solche technischen Lösungen beeinflussen über viele Jahre hinweg, wie komfortabel, sicher und wartungsarm eine Immobilie ist. Eine weitere Herausforderung waren die vergleichsweise schlanken Deckenkonstruktionen aus den 1960er-Jahren. 

Fußbodenheizung, Schallschutz, Dämmung und Haustechnik mussten in den vorhandenen Aufbau integriert werden, ohne die Tragstruktur wesentlich zu verstärken. Standardlösungen kamen deshalb nicht infrage. Stattdessen setzten wir kostenintensive Systeme mit besonders geringen Aufbauhöhen sowie hochwertige Dämmmaterialien ein. 

Ob diese Lösungen funktionieren, haben wir durch stichprobenartige Messungen in unmöblierten Wohnungen überprüfen lassen. An allen diesen Messpunkten wurde der Mindestschallschutz eingehalten. In vielen Fällen wurde sogar das Niveau eines erhöhten Schallschutzes erreicht – ein Standard, der selbst bei Neubauten nicht verpflichtend ist. 

Werthaltigkeit beginnt mit den richtigen Fragen 

Käufer sollten sich also nicht nur die Ausstattung einer Wohnung erklären lassen, sondern auch die Materialien, aus denen sichtbare und unsichtbare Bestandteile gefertigt sind. Woraus bestehen beispielsweise die Fenster oder die Heizungs- und Trinkwasserleitungen? Wie werden Wärme und Warmwasser erzeugt und verteilt? Wird das Trinkwasser zentral bevorratet? Wie ist die Trinkwasserhygiene geregelt und wie geht die Gebäudetechnik mit hartem Wasser um? Welcher Schallschutz besteht? Welche Bauteile oder technischen Anlagen müssen in den kommenden Jahren gewartet, erneuert oder ersetzt werden? 

Sinnvoll ist zudem ein Blick auf die Erhaltungsungsrücklage sowie auf vorhandene Wartungs- und Sanierungspläne. Denn eine hochwertige Immobilie zeichnet sich nicht dadurch aus, dass heute alles neu aussieht, sondern dadurch, dass ihre Qualität auch in zehn oder zwanzig Jahren noch trägt. Wertsteigerungspotenzial entsteht also nicht allein durch edle Marmoreingänge. Es entsteht, wenn eine gute Lage, überzeugende Architektur, Energieeffizienz, langlebige Technik und eine vorausschauende Instandhaltung zusammenkommen. 

Die „Schwabinger Gerberhöfe“ zeigen, dass selbst Wohngebäude aus den 1960er-Jahren diese Qualität erreichen können, wenn Revitalisierung nicht als kosmetische Auffrischung, sondern als umfassende, langfristig gedachte Neuerfindung verstanden wird. Für Neubauten gilt dasselbe: Ausschlaggebend ist nicht allein, wie hochwertig eine Immobilie am Tag der Übergabe wirkt, sondern auch, wie sorgfältig sie geplant wurde, welche Materialien verbaut sind und ob ihre technische Qualität auch in Jahrzehnten noch Bestand hat.