Marktreport Stuttgart - Undurchsichtig

Aller Anfang ist schwer, heißt es. Das gilt ärgerlicherweise auch für diesen Stuttgart- Bericht. Selten war die Einschätzung eines Immobilienmarktes so komplex wie in diesem Jahr. Ganz ehrlich, wie porträtiert man einen Markt, der zwischen Durchhalteparolen und Dystopie so ziemlich alles zu bieten hat? Im vergangenen Jahr boten wenigstens die Jazz Open einen traditionell positiven Rahmen. Dafür waren wir 2026 leider zu früh im Kessel. Naja, wenigstens das Wetter meint es (weitgehend) gut mit uns. 

Aber das darf man Anfang Juli in Stuttgart auch erwarten. Was jedoch nicht zu erwarten war, ist die Stimmung. Ein paar Kostproben gefällig? „Wir müssen immer wieder sehen, dass wir unseren Zweckoptimismus behalten.“ „Von den 100 Käufern, die wir vor fünf Jahren hatten, sind heute vielleicht noch 25 oder 30 übrig.“ „Wir verkaufen nur, weil wir umtriebig sind. Eigentlich gibt es nicht wirklich viel Gutes zu berichten.“ So, nun dürfte auch der geneigte Leser entsprechend desillusioniert sein, oder? 

Der Ist-Zustand 

Dabei hat sich Stuttgart in den vergangenen Jahrzehnten wirklich top entwickelt. Gut, Stuttgart 21 heißt nun Stuttgart 31 – und da ist die letzte Zahl bestimmt noch nicht genannt – aber insgesamt hat die Stadt eine angenehme Größe, sehr attraktive Wohnlagen und eigentlich jede Menge Potenzial. Das „eigentlich“ streichen wir jetzt einfach mal. Denn es muss weitergehen und vom viel zitierten „Kopf in den Sand stecken“ hat letztlich keiner was. Unter diesem Motto stand wohl auch das 10. Stuttgarter Immobilienforum.

Die Branche müsse selbst mutig sein und nicht alles schwarzsehen, wurde gesagt. Doch auch hier gingen die Meinungen weit auseinander – gerade im Hinblick auf den Neubaubereich. Während die einen diesen als „tot“ bezeichnen, sehen andere durchaus Licht am Ende des Tunnels. Eine Varianz in der Einschätzung, die sich auch in den Experteninterviews in Stuttgart wiederfand. 

Letztlich ist hier aber auch klar, dass der Bedarf, auch nach Neubau, definitiv vorhanden ist, dieser aber kaum gedeckt werden kann, weil die Bauträger mit neuen Projekten eher zurückhaltend sind. Man müsse den Neubau vielleicht im kleineren Stil denken, befindet ein Experte, denn Bauen könnten sich mehr Kunden leisten, als man vermuten würde. 

Und der eine oder andere Bauträger hat sicher auch seine Überhänge abgearbeitet und wartet auf neue, wenn auch kleinere Aufträge. Eigentlich ein interessanter Gedanke. Es fehle insgesamt an Impulsen am Markt, berichten viele Experten dieser Tage. Für Stuttgart könnte dies die Umsetzung von Großprojekten sein. Nein, die Rede ist nicht von Stuttgart 21, sondern eher von der Bebauung des ehemaligen Güterbahnhofs in Bad Cannstatt, dem Neckarpark. Und vor allem könnte die Internationale Bauausstellung 2027 (www.iba27.de) da genau zum richtigen Zeitpunkt kommen. 100 Jahre nach dem Aufbruch der Architekturmoderne am Stuttgarter Weissenhof ist zumindest die Aufmerksamkeit gesichert.

Aktuelle Zahlen 

Wie wenig berechenbar der Immobilienmarkt ist, zeigt auch die Auswertung des Gutachterausschusses für die ersten drei Monate 2026. Da heißt es: „Im ersten Quartal 2026 setzte sich die moderate Belebung des Stuttgarter Immobilienmarktes fort. Die Anzahl der Transaktionen lag über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre und nahm im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht zu (+2,4%). 

Trotz der gestiegenen Kauffallzahlen verringerte sich der Geldumsatz (-3,5%), hauptsächlich aufgrund einer geringeren Anzahl umsatzstärkerer Transaktionen in den Teilmärkten Geschäfts- und Bürogebäude sowie Einfamilienhäuser.“ Aha. Klingt nun doch etwas anders als das, was man so in den Gesprächen vernimmt. Mal sehen, wie der Rest des Jahres läuft, denn einige Makler berichteten doch von Abschlüssen, deren Anbahnung noch 2025 erfolgte.  

Willkommen im Bestand

Wenn es im Neubau nicht läuft (immerhin verzeichnete der Gutachterausschuss in seinem Quartalsbericht ganze 50 verkaufte Einheiten und damit zwei Drittel mehr (!) als 2025), sollte der Bestand vermehrt in den Fokus rücken. Hier ergab die Analyse jedoch 694 Einheiten für das erste Quartal – ein Minus von 5,1 Prozent gegenüber 2025. Insgesamt ist aber im Bereich der Bestandsimmobilien noch Bewegung. Auch hier kommt jedoch das erste „aber“ direkt um die Ecke, denn selbst erfahrene Experten sprechen davon, dass der „richtige Preis“ noch nie so wichtig war wie momentan. 

Einmal zu hoch angesetzt, kann der Preis zum KO-Kriterium werden – mit der Folge ausbleibender Nachfrage. Hier spielt nicht zuletzt auch das hohe Vergleichsangebot eine ebenso entscheidende Rolle wie Lage, Baujahr und Objektzustand und nicht zuletzt die Energieeffizienz. Doch unterm Strich steht: Der Preis ist heiß. Nahezu alle Makler berichten davon, dass so viele Immobilien im Angebot seien wie noch nie. Da gilt es, sich als Verkäufer positiv abzuheben. Sei es nun in der besonders professionellen Aufbereitung des Objekts oder eben durch einen realistischen Preis. Momentan gibt es einfach zu viele Immobilien mit dem „falschen“ Preis.

Interessanterweise gilt diese Faustformel aktuell auch für das Luxussegment. Alles jenseits der 2,5 Millionen Euro sei durchaus schwergängig, berichten die Makler. Gerade, wenn Objekte sanierungsbedürftig und nicht einzugsbereit sind. Sogar in Top-Aussichtslagen gebe es kaum „Selbstläufer“ wie früher. 

Im Zuge der Entwicklung hin zum Käufermarkt sind offensichtlich auch die Ansprüche an die Immobilie noch einmal deutlich gestiegen. Mitunter ist das bei den Verkäufern größerer Villen und Wohnungen noch nicht angekommen. Die Folge sind Vermarktungszeiten, die auch mal ein Jahr oder sogar länger dauern können. „Es gibt einfach zu viele Alternativen“, sagt ein Experte.

Was ist gefragt? 

Auf der Suche nach „leichtgängigen“ Immobilien landet man schnell bei den Beschreibungen „einzugsbereit“ oder „Neubau, bei dem der erste Glanz ab ist“. Wichtig sei auch, welche Zielgruppe man anspreche. Auf den Punkt gebracht werden finanzierbare Objekte (das Thema Banken und Finanzierbarkeit sparen wir uns an dieser Stelle einfach mal) gesucht, die möglichst nicht älter als zehn Jahre sind, höchstens noch einmal durchgestrichen werden müssen und als Wohnung maximal 600.000 Euro und als Haus maximal 1,5 Millionen Euro kosten. Es ist allerdings schwer vorstellbar, dass es viele solcher Immobilien in Stuttgarts Spitzenlagen gibt …

Wohin geht die Reise? 

Unsicherheit und Zurückhaltung sind wohl die beiden meistgenannten Wörter, die in dieser Runde gesagt wurden. Und der „richtige Preis“. Wo auch immer der liegen mag. Aber dafür gibt es schließlich die Marktexperten. Und an denen sollten sich auch die Verkäufer orientieren. Die Zeiten der Wunschpreise sind auch in Stuttgart vorbei. Oft auch in Bestlagen.

Insgesamt ist der Stuttgarter Markt schwieriger geworden. Differenzierter. Herausfordernder. Das liegt nicht zuletzt auch an den wenig guten weltpolitischen Rahmendaten, aber auch an den regionalen Gegebenheiten. Wenn jede Woche eine neue Hiobsbotschaft aus der Automobilindustrie die Runde macht, ist es schwer, optimistisch zu bleiben. Doch eines steht auch fest: Umsätze werden weiterhin gemacht und Immobilien wechseln den Besitzer. Wenn Preis und Produkt zusammenpassen, braucht keiner in Panik zu verfallen.