Flussaufwärts - der Kölner Immobilienmarkt 2025

Manchmal mag ich meinen Job besonders gern. Zum Beispiel, wenn im Gespräch mit Maklern kernige Sätze fallen. Ein echtes Highlight war vor zwei Jahren die Aussage eines München-Experten angesichts des beendeten Immobilienbooms: „Cool – endlich ist auch bei uns eine Scheißlage wieder eine Scheißlage.“ Was das auf Immobiliendeutsch bedeutet, erklärt sich von selbst, oder? In diese Kategorie fällt auch die Antwort eines Experten, wie sich die aktuelle Marktsituation in Köln darstelle: „Es ist einfach schön, wenn der Schmerz nachlässt.“ Das ist doch mal ein Einstieg in eine Interviewrunde. 

Um diesen Satz vernünftig einordnen zu können, reicht ein Blick auf die „aktuellen“ Zahlen des Gutachterausschusses. Zur Erklärung: „Aktuell“ ist in Anführungszeichen zu setzen, weil es die Zahlen von 2023 sind und die für 2024 noch nicht veröffentlicht wurden. Satte 890 Millionen Euro Minus betrug der Umsatz im vorvergangenen Jahr im Vergleich zum ersten Krisenjahr 2022. Gerade einmal 3,5 Milliarden Euro betrug das Transaktionsvolumen – so gering wie zuletzt 2014. Und auch bei den Stückzahlen stand ein saftiger Rückgang in den Büchern: minus 9,6 Prozent und 6.013 Verträge wurden registriert. Allerdings, da sind sich die Experten am Rhein einig, sollten die Zahlen für 2024 deutlich positiver ausfallen – womit wir voll in der Aktualität angekommen wären.

Durch die Bank weg bessere Stimmung 

Freundlicheres Marktumfeld, weniger Verunsicherung, höhere Kaufbereitschaft, realistischere Vorstellungen bei Verkäufern und Käufern – all diese Einschätzungen sind zwar momentan nicht faktisch klar zu belegen, aber es fällt auf, dass das letztjährige zarte Pflänzchen namens Zuversicht gut gewässert wurde. Nicht, dass das hier falsch aufgefasst wird: Das Preisniveau von 2020/21 ist immer noch in weiter Ferne, doch ist nicht der Weg das Ziel?

Fakt ist, dass auch in diesen leicht verbesserten Zeiten weiterhin sehr selektiv gekauft werde, heißt es seitens der Marktteilnehmer. Der Neubau ist stellenweise komplett zum Erliegen gekommen, und im Bestand herrsche hoher Beratungs- und Aufklärungsbedarf in Sachen Sanierungspflicht und des gesamten Energiethemas. Das hat dazu geführt, dass selbst in Spitzenlagen Preisabschläge zu verzeichnen waren – wenn auch in moderatem Rahmen. 

Insgesamt präsentiert sich der Kölner Immobilienmarkt ausgeglichener und aktiver als noch vor Jahresfrist. Es scheint sich ein Knoten gelöst zu haben, berichtet ein Experte. Man sei plötzlich bereit, über Preise zu sprechen.

Gute Angebote zu vernünftigeren Preisen 

War das vergangene Jahr noch geprägt von vielen überteuerten Angeboten, die zum Teil sogar von den Verkäufern selbst offeriert wurden, hat sich die Situation inzwischen geändert. Wie andernorts auch ist die Qualität der Makler vermehrt gefragt, da kein Verkauf ein wirklicher Selbstläufer ist. Zu restriktiv das Verhalten der Banken, zu hoch der geforderte Aufwand an Unterlagen – willkommen in Deutschlands Bürokratiedschungel. Gefragt sind vernünftig eingepreiste Immobilien mit möglichst wenig Modernisierungsaufwand. Und wenn es um Neubauten geht, dann mit möglichst großem Baufortschritt. Vom Papier kaufe heute keiner mehr, heißt es diesbezüglich. 

In jedem Fall gibt es aktuell ein großzügiges Angebot an guten Objekten – in Köln sowie in den gefragten Lagen des Umlandes. Allerdings sind dies deutlich mehr Wohnungen als Häuser, wird berichtet. Und selbstverständlich bestätigen wieder einmal Ausnahmen die Regel, denn in den Toplagen ist das Angebot weiterhin begrenzt – auch in der Domstadt.

Weniger Preisrückgänge in Spitzenlagen 

Seit jeher wird gepredigt, dass die guten bis sehr guten Lagen das richtige Investment sind, da sie auch in Krisenzeiten am ehesten preisstabil bleiben. Und was soll man sagen: Das war auch dieses Mal der Fall. Im Falle eines Verkaufs muss man zwar auch in Marienburg, Rodenkirchen, Bayenthal oder Müngersdorf längere Vermarktungszeiten einkalkulieren, doch unterm Strich seien die Preisnachlässe hier marginal, wird berichtet. Vor allem gibt es nun auch in der Spitze wieder vergleichbare Angebote. Denkt man zurück, kam erst die Zeit, in der eine Immobilie bereits verkauft war, ehe man „hier“ rufen konnte. Dann kam die Zurückhaltung der Verkäufer, weil man die Krise und eventuelle Preisrückgänge aussitzen wollte. Wer nicht veräußern musste, tat dies auch nicht. Diese Zeiten sind nun erst einmal vorbei, und ein kleiner Aufwärtstrend in Sachen Nachfrage („gut, aber nicht euphorisch“) ist erkennbar. Normalität wäre der nächste Schritt. Und nein, von Boomzeiten sei man weit entfernt, urteilen zumindest die Experten.

Wo entwickelt sich etwas? 

Trotzdem lohnt sich auch in diesen Zeiten der Blick auf die Entwicklung der Stadt. Hinsichtlich der bereits erwähnten Toplagen ändert sich kaum etwas. Einzig der Hahnwald wird – zumindest innerhalb Kölns – differenziert betrachtet. Nach außen hin ein Top-Villenviertel, fehle es doch an Infrastruktur, und die Nähe zu Raffinerien und Autobahn sei auch nicht förderlich, merkt ein Makler im Gespräch an. Und tatsächlich werden aktuell vermehrt Angebote in dieser renommierten Lage offeriert. Das sei allerdings Anfang der 2000er-Jahre schon einmal so gewesen und daher wenig dramatisch, befindet ein anderer Experte. Der Hahnwald mit seinen repräsentativen und zum Teil in die Jahre gekommenen Villen auf Grundstücken mit einer Mindestgröße von 1.000 Quadratmetern spricht nun mal eine spezielle Klientel an. Und dieser kam es nie darauf an, ob sie für die viel zitierte Milchtüte ins Auto steigen muss oder nicht. Ähnlich ist es mit der Bebauung am Rheinauhafen mit seinen Kranhäusern. Auch diese Lage polarisiert. Entweder man mag das – oder eben auch nicht. 

Weiterhin interessant ist die Entwicklung des Deutzer Hafens, die der „falschen“, also der rechten Rheinseite Auftrieb geben könnte. Eine Art Hamburger HafenCity in klein auf der „Schäl Sick“. Da darf man trotz der aktuellen Neubauproblematik weiterhin gespannt sein.