Frankfurt am Main - die kleine Weltstadt

Strahlender Sonnenschein und milde Temperaturen – und das im März. Ist das wirklich Frankfurt? Sonst zeigte sich die Finanzmetropole zu unseren Besuchszeiten selten von ihrer einladenden Seite. Und was für den Nicht-Karnevalisten eigentlich noch wichtiger ist, weit und breit keine Auswüchse närrischer Tage, in denen wir uns zwischen Frankfurt, Mainz und Wiesbaden bewegen. Entsprechend entspannt gehen wir diese Interviewrunde an. Und siehe da, auch die Maklerschaft kommt wesentlich entspannter daher als noch in den vergangenen beiden Jahren. Zumindest vermittelt man diesen Eindruck recht überzeugend. „Verhalten optimistisch“ ist der am häufigsten genannte Begriff auf die Frage nach der aktuellen Stimmung am Markt.

Verhalten wohl deshalb, weil der Bereich des Neubaus noch immer fast brach liegt und viele Entwickler lediglich ihre begonnenen Projekte zu Ende bringen. Neue Bauvorhaben würden zumeist nicht mehr angegangen. Zu unsicher die Gesamtlage, zu verunsichert die Kunden, zu hoch die Preise, die man erzielen müsste. Eine Art Teufelskreis, aber in dem befindet sich nicht nur die Rhein-Main-Region. Und optimistisch deshalb, weil die Nachfrage zumindest im Bestand wieder an Fahrt aufgenommen hat. Das berichten nicht nur die Experten vor Ort, sondern das zeigen auch die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses.

Weiter verbesserte Zahlen

Gönnt man sich einen Blick auf den Zahlenvergleich von 2023 und 2024, wird schnell klar, dass das vorvergangene Jahr auch in Frankfurt offensichtlich den Tiefpunkt markiert hat. Seither über 20 Prozent Plus bei den Transaktionen sowie über 21 Prozent Anstieg beim Immobilienumsatz am Main. Kein schlechtes Comeback – wenn auch die Fabelzahlen der Boomjahre noch immer in weiter Ferne sind. Im Übrigen rechnen auch die wenigsten befragten Makler in absehbarer Zeit mit solchen Spitzenwerten. Als Gradmesser können hier sicher die spärlichen Verkäufe in den Neubau-Hochhäusern (ab 15 Geschosse) in Frankfurt herangezogen werden. Hier ist der mittlere Kaufpreis inzwischen auf unter 12.000 Euro pro Quadratmeter gefallen.

Wie es zu dem registrierten Wert von über 30.000 Euro für eine Wohnung im Grand Tower kam, kann sich keiner der Experten erklären. Zumal es genau diese Ausreißer aktuell nicht gebe, berichten die Makler.

Absolut konstant ist die Nachfrage nach Eigenheimen in der Mainmetropole. Zwischen 2022 und 2024 gab es in Sachen Stückzahlen und Umsatz nur marginale Veränderungen. Pro Jahr wurden immer um die 450 Einfamilien- und Reihenhäuser sowie Doppelhaushälften veräußert.

Unveränderter Run bei Wohnungsmieten

Im Gegensatz zu den Kaufpreisen steigen die Mieten auch in Frankfurt flächendeckend weiter an. Die Gründe hierfür sind vielfältig und reichen von mangelndem Angebot bis zur restriktiven Finanzierungspolitik der Banken. Die Szenerie erinnert ein wenig an die Mitte der 1990er-Jahre: Hunderte von Anfragen und Bewerberschlangen, die sich durch die Treppenhäuser ziehen. Mittlerweile lassen sich durchaus Topmieten jenseits der 35 Euro pro Quadratmeter erzielen. In der Folge wird Frankfurt aus Renditesicht für Anleger wieder interessant. Und irgendwann könnte auch der Kauf für Eigennutzer allein aufgrund der monatlichen Belastung attraktiv werden. Das dürfte allerdings noch etwas Zeit in Anspruch nehmen. Für die Entwicklung des Marktes sind jedenfalls beide Folgen von Vorteil.

Frankfurter Toplagen

Auch in den rückläufigen Zeiten haben sich die traditionellen Spitzenadressen in Frankfurt als Fels in der Brandung gezeigt. Sicher gab und gibt es auch hier Preisnachlässe, doch im Vergleich zu den Standardlagen halten sich selbige im überschaubaren Rahmen. Wer in Frankfurt auf Nummer sicher gehen möchte, kauft im Westend oder im Nordend. Hier locken Holzhausenviertel oder der Grüneburgpark und Stilaltbauten. Die gute Nachricht für Käufer: Im Bestand läge die Schallgrenze wieder bei 10.000 Euro pro Quadratmeter – fast wie vor dem Boom.

Sehr beliebt, weil extrem lebenswert und gewachsen, sind die Stadtteile Bornheim und Sachsenhausen. Bei Letzterem steht vor allem der Bereich um den Mummschen Park im Fokus. Bornheim wird von den Frankfurtern eher als Dorf in der Stadt wahrgenommen. Ein Charme, dem man sich auch als Außenstehender kaum entziehen kann.

Zu den aufstrebenden (oder auch fast schon etablierten) Toplagen zählen darüber hinaus das quirlige Ostend mit der Europäischen Zentralbank (EZB) als Landmark sowie das Europaviertel auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs. Auch wenn sie noch etwas „steril“ und wenig wohnlich daherkommt, in puncto Angebot und Nachfrage ist die Heimat mehrerer neuer Wohntürme durchaus stimmig.

Entwicklung im direkten Umland

Nicht zuletzt aufgrund der fehlendenEigenheime in der Finanzmetropole selbst ist der Speckgürtel Frankfurts seit jeher überaus gefragt. Ganz oben auf der Wunschliste der Käufer stehen die Taunuslagen. Kaum 20 Autominuten nordwestlich von der Frankfurter City gelegen, sind es vor allem Häuser in Bad Homburg, Königstein, Kronberg, Bad Soden oder Oberursel, die nachgefragt sind und ohne Weiteres auch als Villenviertel der Finanzmetropole bezeichnet werden können. Bad Homburg, Oberursel und Bad Soden sind über S- und U-Bahn an Frankfurt angebunden, Königstein und Kronberg sind via S-Bahn oder Regionalbahn zu erreichen. Ein Nachteil, der jedoch durch das Image und die Bebauungsstruktur der klassischen Villenstandorte ausgeglichen wird. Preislich liegen die genannten Standorte nur geringfügig unter dem Niveau der nahen Metropole. Das liegt nicht zuletzt auch an der Attraktivität sowie am begrenzten Angebot in den guten Lagen des Taunus. Allerdings muss man konstatieren, dass selbst in diesen Fällen die Energieeffizienz eine immer größere Rolle spielt. Bei manch einem Objekt wirkt sich das preismindernd aus.

Ähnlich gefragt und preislich mitunter vergleichbar sind einige Lagen im Frankfurter Süden. Dreieich zum Beispiel mit der Villenkolonie Alt-Buchschlag und ihren denkmalgeschützten Fachwerkhäusern sowie der Stadtteil Götzenhain oder der „Millionenhügel“ Dreieichenhain sind überaus gefragt. Ein großer Vorteil ist die Nähe zum Flughafen ohne dessen akustische Beeinträchtigung sowie die gute Bahnanbindung – eine komfortable Lage in unmittelbarer Nähe zur Großstadt. Zwar hat auch hier die Krise ihre Auswirkungen gehabt, aber abgesehen von längeren Vermarktungszeiten laufe der Markt sehr passabel – zumindest in den Toplagen.

Ruhiger und auch preiswerter geht es an der nordöstlichen Grenze von Frankfurt zu. Hier gilt es insbesondere Bad Vilbel zu beachten. Die Stadt mit dem dörflichen Charakter hat einige Pfunde, mit denen sie wuchern kann: den Kurpark, die Neue Mitte oder die Europäische Schule. Auf der Suche nach den besten Wohnlagen wird man am Heilsberg und auf dem Niederberg fündig. Und was die Kaufpreise angeht, liefe der Bereich zwischen 700.000 und rund 1,2 Millionen Euro gut, heißt es.

Weiter südöstlich hat sich das ebenfalls direkt an der Stadtgrenze liegende Offenbach gut entwickelt. Allerdings ist das Projekt Hafen Offenbach (HO), mit dem die einstige Lederstadt ihr Image deutlich aufpolieren konnte, mittlerweile fertiggestellt und abverkauft bzw. vermietet. Nun muss sich zeigen, ob die positive Entwicklung nachhaltig gewesen ist. Doch vor allem Neu-Frankfurter, die im nahen Ostend oder bei der EZB arbeiten, schätzen die preislichen Vorteile sowie die Nähe der Nachbarstadt.

Fazit und Ausblick

Auch wenn das viel zitierte Tal der Tränen auch in Frankfurt wohl durchschritten ist, die Stimmung bei den Marktteilnehmern hat mit eitel Sonnenschein nicht viel zu tun. Zurückhaltung, Unsicherheit und noch immer wenig Zuversicht kennzeichnen den Immobilienmarkt in und um die Mainmetropole. Angesichts der „katastrophalen“ jüngeren Vergangenheit ist die momentane Seitwärtsbewegung ein echter Fortschritt. Und so schlecht ist ein Preisniveau von 2019 doch gar nicht.

Frankfurt in Zahlen

Quadratmeterpreise, ausgezeichnete Maklerunternehmen, Lebensqualität – interessante Hintergrundinfos zur Mainmetropole

155 Centi-Millionäre leben nach dem „Centi Millionaire Report 2024“, einer Untersuchung der Beratungsgesellschaft Henley & Partners, in Frankfurt. Das bedeutet bundesweit Platz 1 und weltweit Platz 16. Berücksichtigt sind Personen mit „investierbaren Vermögen“ von über 100 Millionen in der jeweiligen Landeswährung.

30.550 € pro Quadratmeter betrug nach aktuellen Angaben des Gutachterausschusses Frankfurt am Main der höchste Preis, der im vergangenen Jahr für eine Eigentumswohnung bezahlt wurde. Bei besagter Immobilie handelte es sich um eine Neubauwohnung im Wohnturm Grand Tower im Europaviertel. Grundlage waren die bislang ausgewerteten Kaufverträge des Jahres 2024.

6.800 Wohneinheiten sollen im neuen „Stadtteil der Quartiere“ im Nordwesten Frankfurts entstehen. Die Regionalversammlung Südhessen hat Ende Februar mit großer Mehrheit dem „Zielabweichungsantrag“ der Stadt zugestimmt. Mit der Verwirklichung wird in 15 bis 20 Jahren gerechnet.

10. Platz für Frankfurt im Ranking der wichtigsten Finanzplätze der Welt – das ergab der Global Finance Centres Index (GFCI), den die Beratungsgruppe Z/Yen zum 36. Mal erstellte. Im Vergleich zum Vorjahr konnte sich Mainhattan um drei Plätze verbessern. Der zehnte Rang bedeutet auch, dass Frankfurt Deutschlands wichtigstes sowie das zweitwichtigste Finanzzentrum Europas ist.

4.772 Transaktionen wurden im vergangenen Jahr auf dem Immobilienmarkt Frankfurt regis- triert. Gegenüber 2023 (3.958 Transaktionen) bedeutete dies ein Plus von 20,6 Prozent. Der Gesamtumsatz lag bei vier Milliarden Euro, ebenfalls ein deutliches Plus von 21,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Somit lag man in etwa auf dem Niveau von 2012 – weit entfernt von den Boomjahren.

66 Immobilienfirmen aus der Metropolregion Rhein-Main wurden im Jahr 2025 mit dem begehrten BELLEVUE-Siegel „Best Property Agents“ ausgezeichnet. Mehr Infos zur Auszeichnung www.bellevue.de/bpa