Portugal: Rang 24 - günstig bewertet, teuer geworden

Eine redaktionelle Einordnung von BELLEVUE in Kooperation mit RiskCompass. 

Der Widerspruch löst sich in der Gewichtung: Ein niedriges Pro-Kopf-Einkommen von 29.292 US-Dollar drückt den Gesamtwert, nicht die Standortqualität. Wer in Portugal kauft, kauft deshalb keinen günstigen Markt, sondern einen gespaltenen: Die Angebotspreise steigen zweistellig, und die Nachfrage aus dem Ausland zieht sich aus dem Volumen zurück.

Was Rang 24 bedeutet 

Der hintere Platz ist kein Messfehler, sondern eine Folge der Gewichtung. Portugal erreicht bei der Lebensqualität 79,35 Punkte, bei der Einwanderung und Aufenthaltsgenehmigung 78,99 und bei der politischen Stabilität und Rechtsstaatlichkeit ebenfalls 78,99. Auch Sicherheit (71,39, Safety Index 67) und medizinische Versorgung (68,01, Health Care Index 72) liegen über dem Mittelfeld. Nach unten ziehen das Land das Pro-Kopf-Einkommen mit 20,64 Punkten und die Kaufkraft mit 47,65. Das Modell belohnt Einkommen. Portugal liegt beim Bruttoinlandsprodukt je Kopf bei 29.292 US-Dollar. Damit gehört das Land zu den westeuropäischen Volkswirtschaften mit der schwächsten Einkommensbasis. Die Kaufkraft der Haushalte liegt im Numbeo-Vergleich bei 68,7 von 100, das Preisniveau bei 48,8. Wer aus Deutschland kommt, merkt diesen Unterschied beim Einkommen, nicht beim Einkaufen. Der Druck zeigt sich in den Haushalten. Die Arbeitslosenquote fiel im zweiten Quartal 2026 auf 5,3 Prozent, die Armutsquote lag 2024 bei 15,4 Prozent. Mehr als ein Viertel der armutsgefährdeten Bevölkerung trug 2024 eine Überlastung durch Wohnkosten. Portugal ist damit kein armes Land, sondern ein Land mit gespaltener Kaufkraft.  

Hidden Gems: Wo Portugal strukturell überzeugt 

Die belastbare Antwort auf Rang 24 liegt nicht in Lissabon. Sie liegt im Alentejo Central um Évora: Dort wuchs die Bevölkerung zwischen 2021 und 2025 um 3,81 Prozent, während weite Teile des Binnenlands verloren. Der Anteil der über 65-Jährigen liegt dort bei 26,6 Prozent und damit niedriger als in allen anderen geprüften Festlandregionen. Das Einkommen erreicht 12.467 Euro je Steuerpflichtigem gegenüber 12.316 Euro im Landesmittel, der Kohäsionsindex 102,20. Der Distrikt Évora ist mit durchschnittlich 2.543 Euro je Quadratmeter weiterhin deutlich günstiger als die Metropolregion. Alto Minho im Nordwesten folgt auf dem zweiten Platz. Die Region zählte 244.343 Einwohner und wuchs seit 2021 um 5,88 Prozent. Der Distrikt Viana do Castelo liegt mit durchschnittlich 1.855 Euro je Quadratmeter noch unter dem Alentejo. Der Preis hat einen Grund: Bis zum 31. August 2025 wurden dort 9.740 Hektar Brandfläche erfasst. Wer hier kauft, prüft Hanglage, Zufahrt und Versicherbarkeit genauer als in einem gewachsenen Vorort. Das Gegenstück steht im Osten. Beiras e Serra da Estrela erreicht einen Altenanteil von 32,8 Prozent und ein Bruttoinlandsprodukt je Kopf von 68,9 Punkten gegenüber 100 im EU-Durchschnitt. Dort verbrannten 2025 bis zu 102.108 Hektar. Auch die Küste verlangt Prüfung: Von 987 Kilometern niedrig gelegener Sandküste gelten 425 Kilometer als erosionsbetroffen. Der Großraum Lissabon bündelt dagegen 2,42 Millionen Einwohner und wuchs seit 2021 um 10,6 Prozent. Das Land ist keine Einheitsfläche, sondern eine Auswahl.  

Ein Markt, der schneller steigt als die Einkommen 

Der portugiesische Markt bleibt teuer, verliert aber an Schwung. Im ersten Quartal 2026 stieg der offizielle Häuserpreisindex um 17,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr, im zweiten Quartal um 16,5 Prozent. Im EU-Vergleich war das der stärkste Anstieg. Der mittlere Preis der gehandelten Wohnungen lag im ersten Quartal bei 2.337 Euro je Quadratmeter, 19,8 Prozent über dem Vorjahr. Die Zahl der Transaktionen sank im gleichen Zeitraum um 8,7 Prozent. Bankbewertungen erreichten im August 2026 einen Median von 2.254 Euro je Quadratmeter. Die Nachfrage aus dem Ausland zieht sich aus der Breite zurück. Im ersten Quartal 2026 kauften Personen mit Steuerwohnsitz außerhalb Portugals 1.770 Wohnungen, 15,6 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Im Premiumsegment bleibt das Kapital trotzdem: Nach Angaben der Bank von Portugal flossen 2025 rund 3,9 Milliarden Euro ausländischer Investitionen in portugiesische Immobilien, zehn Prozent mehr als im Vorjahr. In Lissabon stiegen die Spitzenpreise 2025 um 2,7 Prozent, für 2026 erwartet der Marktbericht 4,5 Prozent. Comporta verdoppelte seine Spitzenpreise in fünf Jahren, Strandhäuser liegen dort über 16.000 Euro je Quadratmeter. Das Angebot bleibt knapp. In Lissabon wurden 2025 rund 2.000 neue Wohnungen fertiggestellt, bei 9.613 Transaktionen im Stadtgebiet. Der Internationale Währungsfonds erwartet für Portugal 2,1 Prozent Wachstum, doppelt so viel wie im Euroraum. Preisdruck entsteht damit aus zwei Richtungen. 

How to buy 

Für EU-Bürger ist der Erwerb rechtlich unkompliziert. Sie genießen dieselben Rechte wie portugiesische Staatsangehörige und brauchen keine Genehmigung. Seit dem 25. Mai 2026 gilt jedoch eine Neuregelung, die den Kauf verteuert: Wer im Zeitpunkt des Erwerbs nicht in Portugal steuerlich ansässig ist, zahlt eine pauschale Grunderwerbsteuer (IMT) von 7,5 Prozent. Diese Regel trifft deutsche Käufer in der Regel voll. Die Differenz zu den regulären Staffelsätzen kann zurückgeholt werden, wenn der Käufer innerhalb von zwei Jahren steuerlich ansässig wird. Für Ansässige bleiben die Staffelsätze deutlich günstiger. Beim Ersterwerb einer selbst genutzten Wohnung entfällt der IMT bis 106.346 Euro, danach gelten zwei bis sieben Prozent bis 330.539 Euro. Beim Zweiterwerb beginnt die Belastung bei einem Prozent. Hinzu kommt eine Stempelsteuer von 0,8 Prozent des Kaufpreises und bei Finanzierung 0,6 Prozent auf den Darlehensbetrag. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Einheitswert. Jährlich fällt die kommunale Immobiliensteuer IMI zwischen 0,3 und 0,45 Prozent des Einheitswerts an. Der Aufenthalt folgt EU-Recht. In den ersten drei Monaten ist keine Formalität nötig; danach verlangt Portugal eine Registrierung, für die ein Beschäftigungsnachweis, ein Selbstständigkeitsnachweis oder bei Ruheständlern der Nachweis einer Krankenversicherung und ausreichender Mittel vorzulegen ist. Nach 183 Tagen greift die Steuerpflicht. Das Steuerregime IFICI bietet qualifizierten Zuzüglern zehn Jahre lang einen Satz von 20 Prozent, verlangt aber eine passende Tätigkeit und eine Anmeldung bis zum 15. Januar des Folgejahres.