Marktreport Bodensee - Blickfang
Wer einmal Deutschlands größtes Binnengewässer gesehen hat, kommt aus dem Schwärmen nicht mehr raus. Das Wasser, das Panorama, die Immobilien – hier bleibt das Auge eigentlich überall hängen. Willkommen am Drei-Länder-See
So wenig Wasser wie jetzt hatten wir noch nie!“ Diese Aussage eines Experten ist für Journalisten doch gleich ein gefundenes Fressen. Man sieht die Schlagzeilen quasi vor sich: „Alarm am Bodensee“ oder „Der See trocknet aus“. Only bad news are good news – lautet nicht umsonst ein bekannter Ausspruch. Und tatsächlich lautet die Meldung kurze Zeit später tatsächlich „Alarm am Bodensee: Pegel fällt auf historisches Tief“. Ausbleibende Schnee- und Gletscherschmelze sowie zu wenig Niederschlag sorgen nicht nur dafür, dass die Fischerboote öfter an Land bleiben.
Wie dramatisch die Situation tatsächlich ist, lässt sich an dieser Stelle eher schlecht beurteilen, allerdings darf man nicht vergessen, dass der See eine Fläche von rund 536 Quadratkilometern hat, etwa 50 Billionen Liter Wasser beinhaltet und stetig gespeist wird – also nahezu unerschöpflich ist. Sicher ist das ein Grund, warum jährlich mehrere Millionen Besucher (über 22 Millionen Übernachtungen und zwischen zehn und 15 Millionen Tagesgäste) zum See strömen, was ihn zu einem der beliebtesten Urlaubsziele Deutschlands macht.
Allgemeine Nachfrage
Zunächst muss man sagen, dass die Probleme der vergangenen Jahre auch am Bodensee nicht spurlos vorübergegangen sind und sich auch hier die Preise in den Spitzenlagen etwas relativiert haben. Insgesamt ist die Nachfrage am See nachhaltig gut, aber durchaus als selektiv zu bezeichnen. Vor allem die Stimmung sei schon mal besser gewesen. Die Zurückhaltung ziehe sich durch nahezu alle Marktbereiche, heißt es. Und selbst einige Objekte direkt am Wasser hätten Vermarktungsprobleme.
Das mag letztlich auch an der Preisgestaltung liegen. Denn selbst in den gefragten Lagen am See spielt der „richtige Preis“ vermehrt eine entscheidende Rolle, auch wenn das Preisniveau für hochwertige Immobilien in Toplagen weiterhin hoch ist. Trotzdem, auch am Bodensee und in seinen Toplagen wie Konstanz, Überlingen oder Meersburg ist der Markt differenziert zu betrachten.
„Wir beobachten insgesamt einen deutlich rationaleren Markt,“ berichtet ein Experte. „Käufer vergleichen intensiver und achten stärker auf Preis, Lage und Energieeffizienz. Verkäufer erkennen zunehmend, dass sich die Höchstpreise der vergangenen Jahre nicht mehr in jedem Marktsegment erzielen lassen.“ Vor allem, was den energetischen Zustand der Immobilien angeht, konzentriert sich die Nachfrage auf das, was hochwertig, saniert (oder neu) und bezugsfertig ist. Größere Investitionen möchten momentan nur die wenigsten Interessenten vor der Brust haben.
Klar ist aber auch, dass die Lage am See weiterhin von entscheidender Bedeutung ist. Objekte mit Seesicht oder sogar mit Seeanstoß sind preislich weniger kritisch und bergen darüber hinaus weiteres Wertsteigerungspotenzial. Im Hinterland musste man in den vergangenen Jahren schon deutliche Preisrückgänge hinnehmen. Und für energetisch kritisch zu betrachtende Objekte ist diese Zeit wohl noch nicht vorbei. Die abgearbeiteten Kaufverträge der verschiedenen Gutachterausschüsse machen deutlich, dass die Zurückhaltung am Markt noch nicht vorbei ist.
Zwar fehlen noch exakte Zahlen des vergangenen Jahres, aber 2024 lag – je nach Gutachterausschuss – auf dem Niveau von 2023 oder sogar etwas darunter. In Ausnahmefällen wie Überlingen konnte allerdings auch eine Steigerung der Kaufverträge verzeichnet werden. Zugegeben, ein uneinheitliches und letztlich auch etwas veraltetes Bild, das sich hieraus ergibt.
Zweitwohnsteuer und Ferienvermietung
Am Bodensee haben viele deutsche Städte und Gemeinden ihre Steuer für Zweitwohnsitze in den letzten Jahren angehoben. In Friedrichshafen, Langenargen, Immenstaad oder Meersburg fallen aktuell 28 Prozent an, in Konstanz, Radolfzell oder Überlingen sogar 35 Prozent. Was bedeutet: Wer für seinen Zweitwohnsitz am See monatlich 1.000 Euro Miete bezahlt, muss zusätzlich 280 oder 350 Euro Zweitwohnungssteuer aufbringen. Das gilt immer dann, wenn eine Wohnung nicht als Haupt-, sondern als Neben- oder Zweitwohnsitz genutzt wird – und die Gemeinde hierfür Steuern erhebt. Achtung: Auch für Rentner oder Studierende fällt diese Steuer an. Ausnahme: eine durchgängige ganzjährige Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung.
Ein anderes Thema ist die genehmigte Ferienvermietung oder Zweckentfremdungssatzung. Sie ist in fast allen Seegemeinden in Kraft. Deutschlandweit gehen immer mehr „Tourismusgemeinden“ hier rigoros vor – bestes Beispiel ist Sylt. Der Vorteil: Objekte mit einer Genehmigung zur Ferienvermietung bieten so einen echten Mehrwert. Käufer sollten, so sie die Immobilie als Investment erwerben, unbedingt abklären, ob diese Form der Vermietung geklärt ist. Dabei sollte man sich nicht auf das gesprochene Wort verlassen. Oder, wie sagte es ein Experte: „Rechtssicherheit spielt da eine immer größere Rolle.“
Fazit
Ein Blick auf die Zahlen verdeutlicht einmal mehr: Die Bodenseeregion gehört zu den beliebtesten Gegenden in Deutschland. Das zeigen nicht nur die Immobilienumsätze, sondern auch die Gästeübernachtungen. 5,455 Millionen Übernachtungen registrierte das Statistische Bundesamt (Destatis) im vergangenen Jahr am Bodensee. Das ist ein leichtes Plus von 0,8 Prozent gegenüber 2024 und zudem ein Top-Wert unter den deutschen Ferienregionen. Zum Vergleich: Die gesamten Ostfriesischen Inseln verbuchten 2025 rund 5,49 Millionen Übernachtungen.
Für die Gesamtregion Bodensee-Oberschwaben standen 2025 sogar über elf Millionen Übernachtungen zu Buche – ebenfalls ein leichtes Plus. Dass diese Zahlen auch für Interessenten von Ferienimmobilien nicht uninteressant sind, versteht sich wohl von selbst. Da spielt der aktuell geringe Wasserstand des Bodensees womöglich eher eine untergeordnete Rolle.
BEL 05/26
