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BEGEHRT Ob an der Trave, der Wakenitz oder direkt am Meer – Lübeck verfügt über zahlreiche Wohnlagen am Wasser | FOTO: Sabine Lubenow/HUBER IMAGES

Es würde zu viel Zeit in Anspruch nehmen, alle Besonderheiten und Vorzüge Lübecks an dieser Stelle aufzuzählen. Dabei hat die einstige Hauptstadt der Hanse gerade einmal rund 220.000 Einwohner. Doch sei es das Holstentor, das Marzipan oder auch das Haus der Buddenbrooks aus dem Thomas-Mann-Roman – es gibt einiges, was der Universitätsstadt zu Weltruhm verhalf. Zudem dauert es mit dem Auto nur rund eine Dreiviertelstunde bis in die große Hansestadt Hamburg. So ist das Tor zur Ostsee selbst für Pendler interessant. Vor allem, weil die Anbindung per Bahn – je nach Art des Zuges – mit 35 bis 50 Minuten ebenfalls absolut akzeptabel ist.

Gute Preise bis zu Beginn der Pandemie

Absolut akzeptabel waren auch die Immobilienpreise in Lübeck. Von größeren Ausschlägen blieb die Hansestadt jahrelang verschont – zumindest bis kurz vor Beginn der Coronakrise. Seit 2018 – und noch extremer seit Ende 2020 – ging an der Trave die Post ab. Was andere Städte über eine Dekade an Anstiegen zu verzeichnen hatten, dafür brauchte Lübeck nicht einmal vier Jahre. Kein Wunder, dass nun die Preiskorrekturen nach unten ebenso schnell und deutlich kommen – und womöglich wird es auch noch eine Weile so weitergehen.

Wie immer lässt sich das nicht flächendeckend über einen Kamm scheren, doch es gibt auch in der Universitätsstadt nur wenige Ausnahmen, die nicht von der allgemeinen Krisenstimmung betroffen sind. Insgesamt präsentiert sich der Markt zwar indifferent, doch gerade bei freien Immobilien zum Eigennutz, so wird berichtet, gebe es noch zahlreiche Suchkunden. Deutlich anders sieht es offenbar im Investmentsegment aus. Hier ist man von den zu Spitzenzeiten erzielbaren Faktoren von 30 derzeit weit entfernt. Im Gegenteil, in Lübeck ist nun ein Einstieg unter dem 20-Fachen der Jahresnettomiete keine Seltenheit.

Punktuelle Toplagen

Lübeck besteht aus insgesamt zehn Stadtteilen, die zum Teil riesige Ausmaße haben. Bestes Beispiel ist St. Jürgen, eine der oft genannten Spitzenlagen der Stadt. Dies bezieht sich jedoch ausschließlich auf den innenstadtnahen Bereich wie das Mühlentorviertel und nicht auf die weit im Sü- den befindlichen Bezirke Wulfsdorf oder Krummesse. Ähnlich verhält es sich beim Stadtteil St. Gertrud. Die Nähe zur Altstadtinsel (Burgtor) und zum Stadtpark ist absolut gefragt und kostspielig, andere Bereiche fallen preislich mitunter deutlich ab.

Diesbezüglich komplett abgekoppelt sind der begehrte Stadtteil Travemünde und der benachbarte Priwall. Das zeigt sich schon beim Blick auf die Bodenrichtwerte. Während diese im übrigen Lübeck in der Spitze bei etwa 800 bis 850 Euro pro Qua- dratmeter rangieren, werden in den Lagen direkt an der Ostsee durchaus Quadratmeterpreise von 1.500 bis 1.800 Euro aufgerufen – und erzielt. Allerdings kann man hier auch von einem klassischen Ferienstandort sprechen. Mit einer städtischen Lage hat Travemünde nur wenig zu tun.

Festzuhalten bleibt: Wer in der Hansestadt nach richtigen Spitzenlagen sucht, hat das Wasser immer im Blick – ob nun als (vermeintlicher) Ferienimmobilienkäufer direkt an der Ostsee oder innerstädtisch an den Flussläufen von Trave und Wakenitz. Und im Fall der Innenstadt, also der sogenannten Altstadtinsel, ist man nicht nur von Wasser umgeben, man hat zudem im Umkreis von 1,5 Kilometern alles, was man zum Leben und Wohnen benötigt.


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LANDMARK Das Lübecker Holstentor: weltbekannt – nicht nur, weil es die Rückseite des 50-Mark-Scheins zierte | FOTO: Christian Bäck/HUBER IMAGES

Viele einfache Adressen

Dass Lübeck etwas anders ist als andere Großstädte, dürfte inzwischen klar geworden sein. Leider gilt das auch für die Wohnlagen, denn der Spread zwischen Top und Flop ist nur in wenigen Städten so groß wie in diesem Fall. Zusammengefasst muss man dazu sagen: Der Rest in der Hansestadt ist entweder trendig oder schlicht nicht gefragt. So haben zentralere Standorte wie Moisling oder Buntekuh vor allem mit ihrem Image zu kämpfen. Dabei sei in der jüngsten Vergangenheit einiges getan worden, um die Attraktivität dieser „flippigen“, urbanen, aber auch nicht unproblematischen Adressen zu erhöhen. So heißt es zumindest seitens der befragten Experten. Ein großer Vorteil könnte der Regionalbahnhof in Moisling werden, der Ende 2023 in Betrieb genommen werden soll. Nächster Halt dann: Hamburg – oder so ähnlich. Fakt ist, dass dies für viele Lübecker den Weg in die Metropole vereinfachen würde.

Eine positive Entwicklung wird auch den Stadtteilen St. Lorenz Süd und Nord attestiert. Ein wenig überraschend erscheint hier die Aussage, dass gerade der Bereich um den Bahnhof gewonnen habe. Ungewöhnlich in einer Großstadt.

Etwas ab vom Schuss sind Schlutup und Kücknitz. Schlutup hatte aufgrund der dörflichen Struktur jenseits des Stadtwaldes Lauerholz, der Fischfabrik sowie als Grenzübergangsstelle nie ein besonders gutes Standing. Gleiches gilt für den klassischen Industriestandort Kücknitz, der auch aufgrund der schlechten Erreichbarkeit über den mautpflichtigen Herrenbergtunnel in der Gunst der Käufer weit unten rangiert.


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TOPLAGE Der Stadtteil Travemünde gehört zu den gefragtesten und teuersten Adressen der Hansestadt. Er ist sozusagen das Tor zur Lübecker Bucht | FOTO: Günter Gräfenhain/HUBER IMAGES

Attraktiv: Umland und Ostseestandorte

Aufgrund der deutlich gestiegenen Immobilienpreise sowie der fehlenden Ausweisung von Neubaugebieten in der Stadt Lübeck zog es in der jüngsten Vergangenheit viele Kaufinteressenten in das benachbarte Umland. Allen voran sind hier die Orte Stockelsdorf und Bad Schwartau zu nennen. Ihr Vorteil liegt vor allem in der schnellen Erreichbarkeit der Autobahn nach Hamburg und der Lage direkt an der Stadtgrenze.

Doch auch in puncto Ferien- und Zweitwohnsitze sowie in Sachen Wochenenddomizile hat Lübeck einiges zu bieten. Vom Stadtteil Travemünde einmal abgesehen, liegen renommierte und gefragte Adressen wie Timmendorf, Scharbeuz oder auch Grömitz in einer „Schlagdistanz“ von 30 bis 45 Minuten – und sind damit sogar schneller erreichbar als das bereits mehrfach erwähnte Hamburg.

„Lübeck erfährt nach den extremen Preissteigerungen bis Ende 2021 nun eine notwendige Regulierung. Ausge- nommen sind bisher nur Toplagen.“

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Mike Pöhlsen

Marks Immobilien

„Das Geschäft läuft durch die Bank gut. Voraussetzung ist jedoch, dass die Preisvorstellungen der Verkäufer zur veränderten Marktlage passen.“

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Rodja Koop

Sparkasse zu Lübeck

„Die Hansestadt hat eine Reihe von Standortvorteilen und ist durch ihre Nähe zu Hamburg und der Ostsee für viele Zielgruppen attraktiv.“

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Alexandra Löhr

Schönste Ostsee Immobilien

„Die Nachfrage wird konstant bleiben, mit leicht steigender Tendenz. Hinsichtlich der Preise ist mit einem leichten Rückgang zu rechnen.“

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Nina Fait

Engel & Völkers Lübeck und Ratzeburg

„Der Markt gesundet, und serviceorientierte Makler werden sich durchsetzen. Grundsätzlich hat die Nachfragequalität zugenommen.“

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Timo Klöfkorn

KENSINGTON Lübecker Bucht

Lagen und Immobilienpreise in Lübeck

UND IMMER LOCKT DAS WASSER - Zwar spielen Infrastruktur und kurze Wege auch in Lübeck eine große Rolle, doch in der Hansestadt bestimmt eindeutig die Nähe zum Wasser Nachfrage und Preise

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GRAFIK: Jochen Schäfers/Yamori
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Sven Heinen

ist Redaktionsleiter bei BELLEVUE.
Tel.: 040-593 625 040

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