Köln - positiv stabil

Manch einer würde den Immobilienmarkt in der Domstadt schlichtweg als langweilig bezeichnen. Keine größeren Ausschläge nach oben oder nach unten. In Boomzeiten explodieren die Kaufpreise nicht und daher gibt es selbst in Krisenzeiten auch keine größeren Einbrüche. Für den risikofreudigen Anleger ist Köln also nicht Ziel Nummer 1. Doch was der eine als langweilig bezeichnet, ist für den anderen der sichere Hafen. Passt doch gut bei einer Rheinmetropole.

Was das zahlentechnisch bedeutet, zeigt ein Blick auf die Werte des Gutachterausschusses – auch wenn diese zeitlich immer etwas hinterherhinken. Da fällt beim Blick auf das Jahr 2024 auf, dass insgesamt 7.233 Transaktionen ein Plus von rund 22 Prozent gegenüber dem (allerdings sehr schwachen) Jahr 2023 darstellten. Und beim Umsatz standen 2024 rund 4,681 Milliarden Euro zu Buche, was einem Plus von fast 32 Prozent zum Vorjahr gleichkam.

Doch 2024 ist nun schon einiges her und zum Glück hat der Gutachterausschuss inzwischen Quartalszahlen, aus denen für 2025 die Aussagen der Experten bestätigt werden, dass das abgelaufene Jahr sehr positiv verlaufen sei. Von den Boomzeiten sei man noch weit entfernt, aber vor allem die Nachfrage nehme vermehrt zu – in vielen Teilmärkten. Was die Umsätze angeht, so hat man in Köln bereits nach den bisher ausgewerteten drei Quartalen bereits das Gesamtjahr 2023 locker übertroffen und auch bei den Kauffällen ist die Stadt auf dem besten Wege, über dem Wert des Vorjahres zu landen.

Gute Tendenz, aber nicht alles läuft rund

Es ist sicher nichts Neues, dass der Markt für Wohnimmobilien in Köln vom so genannten „Veedel“ strukturiert ist. Die einzelnen Viertel sind stark segmentiert und die Nachfrage ist überaus selektiv. Während einige Stadtteile und Quartiere praktisch als „Selbstläufer“ bezeichnet werden können, läuft die Vermarktung in anderen Lagen deutlich schleppender. Allerdings liege es nicht nur an der Lage, wird berichtet, sondern auch am Zustand der Immobilie – vor allem energetisch – und nicht zuletzt auch an der realistischen Preiseinschätzung. Denn auch wenn die „preismologischen“ Ausschläge in der Domstadt nicht die Amplituden von Frankfurt oder München aufweisen – Rückgänge musste auch Köln verzeichnen.

Und wer diese Entwicklung nicht berücksichtigt, muss mit zum Teil wesentlich längeren Vermarktungszeiten rechnen. Zu groß ist mittlerweile das Angebot, auch in Köln und oftmals auch in den gefragten Lagen, selbst bei den begehrten Einfamilienhäusern. Der Blick in die Portale oder auf die Seiten der Makler zeigt sogar attraktive Angebote in den Toplagen wie Marienburg, Stadtwald oder Lindenthal – also dort, wo man vor Jahren noch vergeblich suchte. Hier gilt das Fazit: Ein ambitionierter Preis ist in Ordnung, für zu teuer angebotene Objekte ist gerade nicht der richtige Zeitpunkt.

Marktgeschehen ist aktuell Kopfsache

Vieles spielt sich auch in Köln, wie man so schön sagt, zwischen den Ohren ab. Alles reine Kopfsache, denn nach den Boomjahren mit sehr hohen Preisen und deutlich zu wenig Angebot hat sich der Markt am Rhein inzwischen normalisiert und stabilisiert. Die Stimmung sei allgemein gut, das konkrete Kaufinteresse bei vielen Kunden zurückgekehrt – zumindest selektiv. Doch was offensichtlich fehlt, sind die spontanen Kaufentscheidungen. Zu groß ist die Preissensibilität und zu unsicher oftmals die Grundstimmung angesichts der weltpolitischen Situation oder auch der Diskussion um energetische Sanierungen oder die Zinsen. Ein wirklich attraktives Umfeld für den Erwerb sucht man aktuell vergeblich. Allerdings nicht nur in Köln.

Unveränderte Nachfrage im Umland

Fragt man einen eingefleischten Kölner, gehört die rechtsrheinische Seite („schäl sick“) eigentlich schon zum Umland. Doch Stadtteile wie Deutz und Mülheim entwickeln sich seit Jahren positiv, nicht zuletzt aufgrund einiger Neubauplanungen wie rund um den Deutzer Hafen. Von einer Spitzenlage ist man noch weit entfernt, doch das, was direkt am Rhein liegt, habe sich toll entwickelt, berichten die Makler. Kein Wunder, denn die Aussicht von der anderen Flussseite auf Altstadt, Dom und Kranhäuser hat doch einiges für sich…

Im „wirklichen“ Umland sind Standorte wie Pulheim, Hürth, Frechen oder Erftstadt gefragt. Hier stimmen Infrastruktur, Naherholung sowie die Anbindung nach Köln. Großer Beliebtheit erfreuen sich auch das Bergische Land oder rechtsrheinisch Bensberg mit seinen Hanglagen. Das Gros der Nachfrage kommt hier – nicht zuletzt auch aufgrund des günstigeren Preisniveaus – aus Köln. Allerdings muss die gute und schnelle Erreichbarkeit der Domstadt gegeben sein, da sich die Verkehrssituation nach Köln stetig verschlechtert. Der Rhein entwickle sich immer mehr zur Grenze, heißt es. Ganz langweilig ist es in der Metropolregion also doch nicht – es sei denn natürlich, man steht im Stau…