Italien: Rang 25 – kein Land für pauschale Urteile

Eine redaktionelle Einordnung von BELLEVUE in Kooperation mit RiskCompass.

Ebenso richtig ist, dass dieser nationale Durchschnitt Regionen bündelt, deren Quadratmeterpreise im August 2026 zwischen 968 Euro in Kalabrien und 3.736 Euro in Trentino-Südtirol lagen. Wer in Italien ein Domizil sucht, entscheidet nicht über ein Land, sondern über eine Lage – und genau darin liegt die Chance.

Was Rang 25 wirklich bedeutet 

Die schlechte Note ist kein Missverständnis, sondern eine nüchterne Messung. Das RiskCompass-Modell bewertet Italien bei der wirtschaftlichen Schlagkraft mit 28,75 von 100 Punkten; das Bruttoinlandsprodukt je Kopf lag 2025 bei rund 40.385 US-Dollar. Auch Kaufkraft und Preisniveau (49,98), die Sicherheitswahrnehmung (49,85, Safety Index 52,7) und die medizinische Versorgung (52,97, Health Care Index 64,9) bleiben hinter dem Spitzenfeld zurück. Diese Werte beschreiben die Lage der Haushalte und die Belastbarkeit der Institutionen im Landesdurchschnitt – nicht die Qualität einer einzelnen Gemeinde. Italien liefert für dieses Profil selbst die Erklärung. Im Jahr 2025 standen 355.000 Geburten 652.000 Sterbefällen gegenüber; die Zuwanderung aus dem Ausland glich den Saldo mit einem Plus von 296.000 Menschen nahezu aus. Der Norden wuchs um 2,2 je 1.000 Einwohner, das Mezzogiorno verlor 3,1. Den stärksten Zuwachs verzeichnete Trentino-Südtirol mit plus 4,2, den stärksten Rückgang die Basilicata mit minus 9,0. Ein Land, das gleichzeitig wächst und sich entleert, lässt sich mit einer einzigen nationalen Note nicht abbilden. Für Käufer folgt daraus die wichtigste Einordnung dieses Artikels: Der Gesamtscore ist ein Filter, kein Urteil. Er beschreibt, wo Italien in der Summe seiner Kriterien steht – und nicht, wie ein konkretes Tal, eine Stadt oder eine Straße unter Belastung funktioniert. Wer die nationale Zahl als Kaufentscheidung liest, verliert genau die Information, auf die es ankommt. 

Hidden Gems: Wo Italien strukturell überzeugt 

Am oberen Ende dieser Spreizung steht Trentino-Südtirol. Das Bruttoinlandsprodukt je Kopf erreichte in Südtirol 2024 rund 52.226 Euro – der höchste regionale Wohlstandswert Italiens. Die Arbeitslosenquote lag 2025 bei 1,8 Prozent und damit klar unter dem EU-Durchschnitt von 6,0 Prozent; die Region war im selben Jahr die demografisch wachstumsstärkste des Landes. Getragen wird dieses Profil von zwei autonomen Provinzen mit eigener Gesetzgebung, dezentraler Energieerzeugung mit hohem Wasserkraftanteil und einer ganzjährig tragfähigen Tourismuswirtschaft. Diese Resilienz hat ihren Preis: Der durchschnittliche Angebotspreis der Region lag im August 2026 mit 3.736 Euro je Quadratmeter an der Spitze Italiens, für Premiumlagen in Bozen werden 6.000 bis 11.000 Euro je Quadratmeter genannt. Das Aostatal verbindet ein ähnlich autonomes Verwaltungsprofil mit alpiner Lage und gehört ebenfalls zu den teuersten Regionen des Landes. Am anderen Ende liegt Kalabrien mit 968 Euro je Quadratmeter – der günstigste Markt Italiens und zugleich eine der Regionen mit dem deutlichsten Bevölkerungsverlust. Dazwischen öffnet sich der eigentliche Suchraum: Apulien (1.453 Euro), Piemont (1.467), die Marken (1.642) und Umbrien (1.189 Euro je Quadratmeter) bieten Preisniveaus weit unterhalb der bekannten Hotspots. In mehr als 70 Gemeinden kommen zusätzlich Sanierungsobjekte infrage, deren Erwerb an klare Fristen gebunden ist: Je nach Ort muss innerhalb von zwei, drei oder sechs Monaten ein Sanierungsplan vorgelegt werden, gefolgt von einem zügigen Baubeginn. Eine Einschränkung bleibt. Wo dichte Besiedlung, Hanglage und geologische Dynamik zusammenkommen – etwa in Teilen der Ballungsräume um Neapel oder in einzelnen Tal- und Flusslagen –, gehören kleinräumige Gefahrenkarten, Baugrund und Zufahrtswege zwingend auf die Prüfliste. Solche Zonen sind relative Belastungspositionen innerhalb einer Region, kein Ausschlussurteil über eine ganze Landschaft. 

Ein Markt auf der Suche nach dem neuen Gleichgewicht 

Italien ist kein billiges Land, aber ein Land mit außergewöhnlich großen Preisunterschieden. Im August 2026 wurden Wohnimmobilien landesweit zu durchschnittlich 2.209 Euro je Quadratmeter angeboten, 4,74 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Die Spanne reicht von 853 Euro in Reggio Calabria bis 5.665 Euro in Mailand; Rom liegt bei 3.864, Florenz bei 4.775 Euro je Quadratmeter. Das Premiumsegment entwickelt sich dabei unabhängig von der Kaufkraft des Landesdurchschnitts. Nach dem Marktbericht Italien 2026 von Engel & Völkers, erstellt mit dem Forschungsinstitut Nomisma, stammen rund 35 Prozent der Käufer im Premiumsegment aus dem Ausland; das Transaktionsvolumen des Wohnimmobilienmarkts wuchs zuletzt um 6,3 Prozent, und für 2026 bis 2028 erwartet Nomisma jährlich rund 785.000 Transaktionen. Die Spitzenpreise im Premiumsegment liegen im Nordwesten bei 27.000, im Nordosten bei 24.000, in Mittelitalien bei 15.000 und im Süden sowie auf den Inseln bei 47.000 Euro je Quadratmeter. Für Norditalien weist das Prognosemodell BELLEVUE NextValue für Luxus- und gehobene Immobilien einen jährlichen Preisanstieg von 5,9 Prozent aus; in Top-Lagen entspräche das bis 2030 Quadratmeterpreisen von über 43.000 Euro. Diese Dynamik gilt für Seen, Bergorte und Metropolen – nicht für das ganze Land. Der italienische Markt läuft in zwei Geschwindigkeiten, und die langsamere führt in Regionen, in denen Preis und Substanz noch zusammenpassen. 

How to buy 

Für EU-Bürger ist der Immobilienerwerb in Italien rechtlich unkompliziert: Sie genießen dieselben Rechte wie italienische Staatsangehörige und benötigen keine besondere Genehmigung. Die Kosten sind es nicht. Beim Kauf von einer Privatperson fällt eine Registersteuer (imposta di registro) von 9 Prozent an, für die selbst genutzte Erstwohnung (prima casa) 2 Prozent. Beim Erwerb vom Bauträger mit Umsatzsteuer beträgt die Steuer 10 Prozent, für Objekte der Kategorien A/1, A/8 und A/9 sind es 22 Prozent, dazu jeweils 200 Euro Register-, Hypotheken- und Katastersteuer. Die proportional berechnete Registersteuer beträgt mindestens 1.000 Euro; auf Antrag des Käufers kann sie auf Basis des Katasterwerts statt des Kaufpreises berechnet werden (prezzo-valore). Einschließlich Notar, Makler und Grundbucheintrag liegen die Nebenkosten nach BELLEVUE-Erfahrung bei rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Für Zweitwohnsitze fällt zusätzlich die kommunale Immobiliensteuer IMU an. Der Erwerb begründet kein Aufenthaltsrecht. EU-Bürger dürfen sich in den ersten drei Monaten ohne Formalität in Italien aufhalten; danach ist die Anmeldung beim Einwohnermeldeamt der Gemeinde erforderlich. Je nach Status sind ein Beschäftigungsnachweis, ein Selbstständigkeitsnachweis oder – für Ruheständler – der Nachweis einer umfassenden Krankenversicherung und ausreichender eigener Mittel vorzulegen. Für Verträge, Konto und Steuern benötigen Käufer eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Vor dem Kauf sollten Eigentumstitel, Baugenehmigung und Katasterklasse notariell und steuerlich geprüft werden; die italienische Bürokratie verlangt mehr Dokumente als die deutsche.