Schloss oder Burg kaufen: Kosten, Sanierung und Denkmalschutz

Ein Schloss, eine Burg oder ein Herrenhaus zu besitzen, ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch historische Immobilien verlangen mehr als ein großes Budget: Käufer müssen sich mit jahrhundertealter Bausubstanz, Denkmalschutz, Sanierungsfragen, laufender Pflege und einem Nutzungskonzept beschäftigen, das tatsächlich zum Gebäude passt.

In der aktuellen Folge von „BELLEVUE für die Ohren“ spricht Matthias Helzel von VHI historische Immobilien mit Sven Heinen von BELLEVUE über den Markt für historische Immobilien in Deutschland. Sein Unternehmen ist auf besondere Baudenkmäler wie Renaissance-Schlösser, Wasserschlösser, mittelalterliche Burgen und historische Ensembles spezialisiert.

Helzel beschreibt die Faszination dieser Immobilien als Verbindung von Atmosphäre, Einzigartigkeit und Geschichte. Käufer erwerben nicht nur Wohnfläche, sondern werden Teil der Geschichte eines Gebäudes. Gleichzeitig betont er, dass jedes Schloss und jede Burg eigene Voraussetzungen mitbringt – von der Raumstruktur über die technische Erschließung bis zum Sanierungsbedarf.

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Was kostet ein Schloss oder eine Burg?

Pauschale Kaufpreise gibt es bei historischen Immobilien kaum. Helzel berichtet, dass sein Unternehmen Objekte häufig ab einer Größenordnung von etwa 500.000 Euro vermittelt, während sanierungsbedürftige Immobilien am Markt auch günstiger angeboten werden können. Entscheidend sei dann, wie viel Zeit und Kapital zusätzlich investiert werden müsse.

Der Kaufpreis ist deshalb nur ein Teil der Rechnung. Als Praxisbeispiel nennt Helzel eine kleine Burg, die für knapp 500.000 Euro erworben wurde. Der Käufer plane nach seiner Darstellung mindestens weitere 500.000 Euro für die Sanierung und einen Zeitraum von drei bis vier Jahren ein. Bei besonders hochwertigen Objekten reichen die Preise deutlich höher; Helzel erwähnt im Gespräch eine Burg am Rhein mit einem Angebotspreis von 14 Millionen Euro.

Sanierung historischer Immobilien: Wo liegen die größten Risiken?

Bei einer Burg oder einem Schloss können sich Überraschungen hinter späteren Einbauten verbergen. Helzel nennt beispielsweise historische Stuckdecken, die erst beim Entfernen abgehängter Decken sichtbar werden. Solche Entdeckungen können die Planung verändern und zusätzliche Anforderungen des Denkmalschutzes auslösen.

Als besonders kostenrelevant beschreibt er die Standsicherheit. Müssen Fundamente gesichert werden, kann dies erheblichen Aufwand verursachen. Auch die Dachsanierung gehört zu den zentralen Arbeiten, weil zunächst ein dichtes Dach benötigt wird, bevor weitere Bereiche sinnvoll saniert werden können.

Historische Bauweisen erfordern zudem spezialisiertes Wissen. Maßnahmen, die bei einem Neubau selbstverständlich erscheinen, können bei jahrhundertealten Gebäuden Schäden verursachen. Deshalb empfiehlt Helzel, Fachleute einzubeziehen, die Erfahrung mit denkmalgeschützten und historischen Gebäuden besitzen.

Denkmalschutz: früh miteinander sprechen

Den Denkmalschutz sieht Helzel nicht nur als Sammlung von Auflagen. Nach seiner Erfahrung können Denkmalbehörden beraten und gemeinsam mit Eigentümern Kompromisse für zeitgemäße Nutzungen entwickeln. Wichtig sei, die zuständigen Stellen frühzeitig einzubeziehen, statt sie vor bereits geschaffene Tatsachen zu stellen.

Im Podcast verweist er außerdem auf mögliche steuerliche Vorteile durch die Denkmalabschreibung bei Sanierungsmaßnahmen. Welche Regelungen im Einzelfall gelten, sollte vor dem Kauf fachlich und steuerlich geprüft werden.

Ratgeber Immobilien: "Welche Regeln gelten beim Denkmalschutz?"

Welche Nutzung passt zu einem Schloss?

Privater Wohnsitz, Ferienapartments, Hotel oder Seniorenresidenz: Nicht jedes Konzept funktioniert in jedem historischen Gebäude. Eine mittelalterliche Burg mit strengen Schutzanforderungen lässt sich nach Helzels Erfahrung nicht ohne Weiteres in ein Haus mit zahlreichen Gästezimmern verwandeln. Ein Schloss, das bereits früher für eine entsprechende Nutzung umgebaut wurde, kann dagegen bessere infrastrukturelle Voraussetzungen bieten.

Für Käufer bedeutet das: Die gewünschte Nutzung sollte möglichst früh mit der vorhandenen Raumstruktur, der Lage, der technischen Infrastruktur und den denkmalrechtlichen Möglichkeiten abgeglichen werden.

Erstbesichtigung: Bauchgefühl, Zweitbesichtigung: Fachwissen

Bei der ersten Besichtigung empfiehlt Helzel, das Gebäude zunächst persönlich auf sich wirken zu lassen. Passt die Atmosphäre? Passt die Lage zum Alltag? Ist die oft ländliche Infrastruktur mit den eigenen Bedürfnissen vereinbar?

Bei ernsthaftem Interesse sollten bei einer weiteren Besichtigung geeignete Fachleute hinzukommen – etwa ein Architekt oder erfahrene Handwerker für Dach, Holzbau und andere Gewerke. Entscheidend sei Erfahrung mit historischen oder denkmalgeschützten Gebäuden.

Wo gibt es besonders viele Burgen und Schlösser?

Für klassische Burgen mit Bergfried nennt Helzel vor allem Süd- und Westdeutschland als interessante Regionen. Schlösser gebe es dagegen in allen Teilen Deutschlands; im Norden seien zudem Herrenhäuser besonders prägend. Die passende Region hänge letztlich stark davon ab, welchen Gebäudetyp und welche Nutzung Käufer suchen.

Schloss oder Burg kaufen: Das Wichtigste auf einen Blick

• Historische Immobilien sind Unikate; Grundriss, Bausubstanz und Nutzungsmöglichkeiten unterscheiden sich stark.
• Neben dem Kaufpreis müssen Käufer erhebliche Zeit für Planung, Abstimmungen, Pflege und gegebenenfalls Sanierung berücksichtigen.
• Denkmalschutz sollte früh eingebunden werden; nach Helzels Erfahrung sind im Dialog häufig Lösungen und Kompromisse möglich.
• Bei einer zweiten Besichtigung sind Fachleute mit Erfahrung an historischen Gebäuden besonders wertvoll.
• Die gewünschte Nutzung muss zum Objekt passen – baulich, infrastrukturell und denkmalrechtlich.
• Netzwerke wie die Deutsche Stiftung Denkmalschutz und die Deutsche Burgenvereinigung können Eigentümern Orientierung und Kontakte bieten.