Tessin & italienische Schweiz - Stabilität am Rande

Der Immobilienmarkt im Tessin folgt nicht der Logik schneller Überhitzung. Er wächst langsamer, kontrollierter, beinahe schweizerisch zurückhaltend. Gerade darin liegt seine Stärke. Während viele europäische Ferienregionen zwischen spekulativen Preisbewegungen und touristischer Übernutzung schwanken, bleibt die italienische Schweiz ein Markt der Begrenzung – räumlich, regulatorisch und preislich. 2026 zeigt sich das Tessin in einer Phase stabiler Konsolidierung. Nach Inflationsund Zinsanstieg hat sich der Markt beruhigt, ohne an Attraktivität zu verlieren. Die Nachfrage bleibt hoch, gleichzeitig ist das Angebot insbesondere in den Seelagen stark limitiert. Die Durchschnittspreise liegen mittlerweile bei rund 5.932 CHF pro Quadratmeter für Häuser und etwa 6.843 CHF pro Quadratmeter für Wohnungen. Während Einfamilienhäuser zuletzt leicht korrigierten, steigen die Preise für Wohnungen weiter moderat an – ein Hinweis darauf, dass kompaktere, hochwertige Objekte in urbanen und seenahen Lagen besonders gefragt bleiben. 

Der zentrale Marktcluster liegt rund um Lugano. Die Stadt hat sich in den vergangenen Jahren endgültig als internationales Luxuszentrum der italienischen Schweiz etabliert. Besonders Orte wie Paradiso, Castagnola, Montagnola oder Massagno profitieren von ihrer Kombination aus Seesicht, steuerlicher Attraktivität und Nähe zu Mailand. Im Premiumsegment bewegen sich die Preise längst in Regionen, die weit über dem Schweizer Durchschnitt liegen. Villen mit direktem Blick auf den Lago di Lugano erreichen vielfach Werte zwischen 20.000 und 30.000 Schweizer Franken pro Quadratmeter. Einzelne Spitzenobjekte liegen deutlich darüber. Internationale Luxusportale listen Immobilien mit Angebotspreisen von bis zu 30 Millionen Euro.

Gute Mikrolagen verkaufen sich weiterhin rasch, während durchschnittliche Objekte ohne Aussicht oder architektonische Qualität deutlich länger am Markt bleiben. Entscheidend sind Lage, Seeblick, Privatsphäre und hochwertige Architektur. Auch Ascona und Locarno profitieren weiterhin von stabiler Nachfrage. Die Region am Lago Maggiore bleibt besonders bei Käufern aus der Deutschschweiz, Deutschland und Nordeuropa beliebt. Hier dominiert weniger die urbane Internationalität Luganos als vielmehr der klassische Zweitwohnsitzmarkt: Villen, Ferienwohnungen und Rückzugsorte mit hoher Lebensqualität und diskretem Luxus. Preislich liegt Ascona inzwischen ebenfalls klar im Premiumsegment. Hochwertige Wohnungen und Villen mit Seesicht bewegen sich oft im hohen fünfstelligen Bereich pro Quadratmeter, insbesondere in unmittelbarer Seenähe. Gleichzeitig bleibt das Angebot äußerst knapp, da Neubauten aufgrund restriktiver Bauzonen und hoher Baukosten nur begrenzt realisiert werden können. 

Genau diese Angebotsknappheit stabilisiert den Markt. Anders als in vielen südeuropäischen Ferienregionen existiert im Tessin kaum großflächige Projektentwicklung. Neue Projekte entstehen überwiegend als kleine, hochpreisige Boutique-Entwicklungen: Terrassenhäuser, Designer-Penthouses oder exklusive Villen mit Concierge-Service, Wellnessbereichen und maximaler Privatsphäre. Interessant entwickelt sich zudem die Region Mendrisiotto rund um Mendrisio und Chiasso. Durch die Nähe zu Italien entsteht hier ein hybrider Markt zwischen Wohn- und Investmentstandort. Die Einstiegspreise liegen deutlich unter jenen von Lugano oder Ascona, gleichzeitig profitieren die Orte von guter Verkehrsanbindung und wachsender Nachfrage grenzüberschreitender Käufer. Der Käufermarkt selbst bleibt international geprägt. 

Neben vermögenden Schweizer Familien treten zunehmend internationale Käufergruppen auf – darunter britische Investoren nach dem Brexit, italienische Unternehmer sowie globale Vermögensinhaber, die Sicherheit und politische Stabilität suchen. Gerade in geopolitisch unsicheren Zeiten gewinnt die Kombination aus Schweizer Rechtssystem, stabilem Franken und mediterraner Lebensqualität weiter an Bedeutung. Im Unterschied zu Märkten wie Kroatien oder Teilen Italiens steht im Tessin weniger die Rendite im Vordergrund. Die Mietrenditen sind sehr niedrig. Kurzzeitvermietungen können zwar attraktive Erträge erzielen, doch der Markt ist primär auf Werterhalt und langfristige Stabilität ausgerichtet.

Ferienwohnung im Tessin als Nicht-Schweizer kaufen

1. Rechtsrahmen

• Der Erwerb durch Nicht-Schweizer unterliegt der „Lex Koller“ (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken
  durch Pesonen im Ausland)
• Als „Person im Ausland“ gelten Nicht-Schweizer ohne Niederlassungsbewilligung C sowie EU/EFTA-Bürger ohne
  Wohnsitz in der Schweiz

2. Bewilligungspflicht & Kontingent

• Ferienwohnungen im Tessin sind für Personen im Ausland grundsätzlich bewilligungspflichtig
• Der Bund limitiert die Zahl der Bewilligungen schweizweit auf 1.500 Ferienwohnungen pro Jahr; das Tessin erhält
  daraus ein eigenes Kontingent
• Ohne Bewilligung ist der Erwerb einer Ferienwohnung durch Nicht-Schweizer im Tessin nicht möglich

3. Wo ist der Kauf überhaupt erlaubt?

• Tessin gehört zu den Kantonen, in denen Personen im Ausland Ferienwohnungen erwerben dürfen; Das gilt aber nur
  für bestimmte Gemeinden, die als „Ferienorte“ definiert sind
• In Gemeinden, die nicht als Ferienort oder für reine Wohnlagen ausgewiesen sind, ist ein Ferienwohnungskauf durch
  Ausländer in der Regel ausgeschlossen

4. Objektgrenzen (Größe)

• Maximal zulässige Grundstücksfläche: in der Regel 1.000 m² pro Ferienimmobilie
• Nettogeschossfläche der Wohnung: maximal ca. 200 m²; Oversize-Luxusvillen sprengen diese Limits und sind für
  Nicht-Schweizer nur schwer bewilligungsfähig
• Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks gilt eine Baupflicht innerhalb einer angemessenen Frist

5. Nutzung & Vermietung

• Die Immobilie darf nur als Ferienwohnung genutzt werden; Hauptwohnsitznutzung ist ohne entsprechenden
• Aufenthaltsstatus nicht zulässig
• Eine kurzfristige touristische Vermietung ist grundsätzlich erlaubt, eine quasi durchgehende Vermietung
  (wie ein Mietshaus) widerspricht jedoch dem Ferienwohnungscharakter
• Verstöße gegen die Nutzungsauflagen können zum Widerruf der Bewilligung und zu Sanktionen führen

6. Limit pro Familie

• Pro Familie (Ehegatten und minderjährige Kinder) ist in der Regel nur eine Ferienwohnung in der Schweiz zulässig
• Ein zusätzlicher Erwerb setzt den Verkauf der Ferienimmobilie voraus

7. Wiederkauf & geplante Verschärfungen (Stand 2026)

• Bisher belastet nur der Erstwerb einer Ferienwohnung das Kontingent; Wiederverkäufe zwischen Ausländern waren
  kontingentsneutral
• Der Bundesrat wird dies ändern: Künftig soll jeder Erwerb durch Personen im Ausland (auch Ausländer-zu-Ausländer-
  Verkäufe) das jährliche Kontingent beanspruchen
• Zusätzlich sollen Personen im Ausland keine börsennotierten Anteile oder Fondsanteile mehr erwerben dürfen, deren
  Hauptvermögen aus Schweizer Wohnimmobilien besteht