Neu-Orientierungsphase für den Stuttgarter Immobilienmarkt

Zahlen sind etwas Wunderbares. Ganz bestimmt ist es nicht das erste Mal, dass dieser Satz in den Marktberich­ten fällt, aber es ist nun einmal so: Zahlen spiegeln die Wahrheit wider – da kann man noch so lange im Geschäft sein und Gespür für Situationen oder Entwicklungen erworben haben. Am Ende kommt es auf die reinen Zahlen an. In Stuttgart gab es jüngst solche relevanten Zahlen. Ent­nommen aus dem Quartalsbericht des Gutachterausschusses. Wer sie noch nicht kennt – oder diese nicht durch seine Erfah­rung bereits erahnt hat, der dürfte einiger­ maßen geschockt gewesen sein. Klar, der Rückgang hatte sich bereits im vergan­genen Jahr abgezeichnet, aber dieses Aus­maß ist doch heftig.

Negative Quartalsbilanz

So haben die sogenannten Eigentums­überschreibungen im Vergleich zum ersten Quartal 2022 um 25,8 Prozent abgenom­men. Die Zahl der Kauffälle lag mit 938 sogar unter dem Durchschnitt der vergange­nen zehn Jahre von 1.204. Die Geldumsätze gingen in den ersten drei Monaten 2023 um 41,8 Prozent zurück. Sie lagen mit 472 Mil­lionen Euro weit unter dem zehnjährigen Mittel von 671 Millionen Euro. Die erschre­ckendste Zahl dürfte in besagtem Quartals­ bericht jedoch die 15 sein. Gerade einmal 15 Neubau­-Eigentumswohnungen wechselten in den ersten drei Monaten des Jahres den Besitzer – ein Rückgang von fast 79 Pro­zent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Und ebenso wenig Grundstücke für den Wohnungsbau wurden verkauft – ein Minus von 65 Prozent. 15 – in ganz Stuttgart!

Die Quintessenz ist das, was viele Makler in den Gesprächen vor Ort ansprechen: Der Neubau liegt weitgehend brach. Auch hier lohnt ein Blick auf die Zahlen: Mit knapp über 900 Wohneinheiten wurden nur zwei Drittel dessen genehmigt, was 2021 zu Buche stand. Und Genehmigung bedeutet nicht Fertigstellung. Steigende Materialpreise, nahezu unkalkulierbare Baukosten und restriktive Banken sorgen bei zahlreichen Projekten für einen Baustopp. Dieser Rückgang der Bautätigkeit produziere in ganz Baden-Württemberg die Wohnungsnot von morgen, bilanzieren die Experten. Lediglich im Topbereich dieses Segments blickt man noch recht zuversichtlich in die Zukunft.

Sehr selektiver Markt

Allerdings muss man dazu sagen, dass nicht nur in Stuttgart das letzte Quartal des vergangenen Jahres und vor allem das erste Quartal 2023 wohl die schlechtesten seit geraumer Zeit gewesen sind. Und „inoffiziell“ wurde uns seitens des Gutachterausschusses bestätigt, dass das zweite Quartal prozentual wohl deutliche Steigerungen aufweisen wird. Für welche Bereiche diese gelten werden, ließ man offen. Und Zahlen gibt es dazu vorab leider auch noch nicht. So gilt es, in den Markt einzutauchen und Stimmungen einzufangen. Business as usual, wie es so schön heißt.

Fest steht zweifellos, dass der Immobilienmarkt in Stuttgart im Vergleich zu den Vorjahren sehr selektiv geworden ist. Es gibt Segmente und Objekte, die „super laufen“, und andere, die „wie Blei“ liegen. Das ist womöglich etwas plakativ ausgedrückt, aber es beschreibt die Situation recht treffend. Im Einzelnen betrachtet, betrifft die Krise neben dem „normalen“ Neubau vor allem den Anlagemarkt sowie schlecht sanierte Bestandsobjekte. Die Gründe hierfür sind schnell gefunden. Während die beiden erstgenannten Segmente auch unter dem stark gestiegenen Zinsniveau leiden, spielt beim Bestand das Energiethema die größte Rolle. „Unsanierte Immobilen werden jetzt richtig abgestraft“ hört man nicht selten.

Eine Frage der Qualität

Klar dürfte sein, dass die Zeiten, in de­nen sich nahezu jeder eine Immobilie kau­fen konnte und dabei auch nicht auf Lage, Ausstattung oder zu guter Letzt auch den Preis geachtet werden musste, sind defini­tiv vorbei. Der „künstliche Hype“, wie es ein Makler so treffend beschreibt, hat ein Ende gefunden. Die hoch finanzierenden Kun­den fallen als Käuferschicht nun raus. Da­ bei seien die Preiskorrekturen – wenn auch vielleicht nicht so schnell – auch dringend nötig, urteilen nicht wenige Experten.

Was jetzt zählt, ist Qualität – was Mikro- und Makrostandort angeht, was das Objekt angeht und eben auch, was die Beratung angeht. Von selbst verkauft sich momentan wohl kaum eine Immobilie. Auch nicht am Killesberg oder in Degerloch. Daher ist wohl auch der Objekteinkauf aktuell herausfordernder denn je. Wer jetzt zu teuer anbietet, läuft Gefahr, dem reellen Preis dauerhaft hinterherzurennen. Ein Makler stellt dabei fest, dass je höher der Verkaufspreis sei, desto wilder seien die Angebote potentieller Käufer. Wer das Geld habe, bestimme schließlich den Preis. Auch eine Möglichkeit.

Neue Energievorgaben

Klimaschutz, Gebäudeenergiegesetz, Habeckscher Heizhammer – die Welt der gebrauchten Immobilie ist eine völlig neue. Kaum etwas hat den Markt, wie schon berichtet, so extrem beeinflusst wie das Energiethema. „Seit seiner Einführung“, berichtet ein Experte, „hat der Energieausweis nie eine wirkliche Rolle gespielt. Heute ist er ausschlaggebend.“ Energieklassen A bis D seien interessant, darunter laufe es nur über den Preis. Und so werden die fälligen Sanierungsmaßnahmen einfach vom Kaufpreis abgezogen, weil man diese mitfinanzieren muss. Klingt plausibel, ist aber für die Verkäufer eine echte Kröte, die sie schlucken müssen. Diese Verhandlungen gebe es nicht nur bei Häusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen, heißt es.

Fazit

Betrachtet man den Stuttgarter Immobilienmarkt, kann es sich in der momentanen Situation nur um eine Bestandsaufnahme handeln. Zu volatil sind die einzelnen Faktoren, zu fragil das Pflänzchen, das aktuell nach ein wenig Erholung aussehen könnte. Die Marktfindung ist ein Prozess.

Das gilt für die Verkäufer – auch in den begehrten Halbhöhenlagen –, denen ihre Immobilien über Jahre quasi aus den Händen gerissen wurden. Hinter jedem potentiellen Käufer standen mehrere andere, die eingesprungen wären, wenn der erste womöglich abgesagt hätte.

Das gilt aber auch für die Käufer, die zum einen nun mehr Auswahl und Zeit haben, sich für eine passende Immobilie zu entscheiden. So wie es eigentlich auch sein sollte. Allerdings fehlt nicht wenigen inzwischen der finanzielle Background, um sich das leisten zu können, was vor ein, zwei Jahren noch möglich war.

Und das gilt auch für die Makler, die sich wieder intensiv um ihre Kunden kümmern müssen. So stehen sonntägliche Open- House-Termine oder auch deutlich längere Vermarktungszeiten jetzt wieder auf der Tagesordnung.

Ganz klar, sämtliche Marktteilnehmer befinden sich gerade in einer Neu-Orientierungsphase. Wie lange diese dauert, wird sich zeigen. Leider gibt es hierfür keine Zahlen – nur Prognosen.