Marktbericht Sylt - Unruhige Zeiten

Auch mit einigen Tagen Abstand fällt es schwer, diese Sylt-Interviewrunde korrekt einzuschätzen. Man will nicht zu denen gehören, die „draufhauen“, aber die Insel in den höchsten Tönen zu loben, wäre auch nicht richtig – zumindest nicht, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Es ist schon fast etwas surreal, wenn sich die Insel von ihrer besten Seite zeigt. Stahlblauer Himmel, angenehme Temperaturen und (noch) nicht zu viele Besucher – da kann man schon ins Schwärmen geraten. Außer, man versucht, mit der Bahn anzureisen, was dieser Tage irgendwie immer ein Vabanque-Spiel zu sein scheint. 

Aber das ist hier nicht das Thema. Allein, dass Sylt Anfang Mai Besuch von weit über 100 Oldtimern der OCC Küstentrophy hatte, deren Anmut durch die Dünen und Reetdachhäuser zwischen List und Keitum perfekt in Szene gesetzt wurde (siehe auch die Seiten 44/45), zeichnet das Bild einer heilen und exklusiven Welt. Nur wird die Diskrepanz zwischen Anspruch und Wirklichkeit, zwischen Noblesse und Normalität in den vergangenen zwei Jahren immer größer. Sie ahnen es, die Rede ist nicht mehr von den mobilen Klassikern, sondern von den immobilen.

Quo vadis, schöne Nordfriesin? 

Exquisit ist der Sylter Immobilienmarkt in jedem Fall – und das auch weiterhin. Doch auch wenn der zuständige Gutachterausschuss in Husum mitteilt, dass die Zahlen des Jahres 2025 erst im Juli offiziell verkündet werden, steht bereits heute fest, dass diese zum zweiten Mal in Folge rückläufig – und mitunter sogar deutlich rückläufig – sind. Ohne Zweifel rangiert die nordfriesische Ferieninsel in Sachen Spitzenpreise deutschlandweit auch jetzt noch ganz oben. Quadratmeterpreise im deutlich fünfstelligen Bereich und reetgedeckte Anwesen, bei denen zweistellige Millionenbeträge weiterhin keine Ausnahme sind – das kennt man von Sylt. 

Allerdings hat inzwischen längst die Realität Einzug gehalten. Eine neue Realität, die allerdings von zahlreichen Verkäufern noch nicht nachhaltig akzeptiert wird. Aussagen wie „Viele Eigentümer haben noch immer deutlich zu hohe Preisvorstellungen“, „Es sind gerade nicht mehr so viele Kunden unterwegs, die bereit sind, viel Geld auszugeben“, oder „Nicht wenige warten ab, wie sich alles entwickelt“ zeugen von einer zumindest einmal vorübergehend veränderten Situation. Eines ist allerdings auch klar: Wer eine Immobilie auf Sylt besitzt, ist in der Regel nicht gezwungen, diese zu verkaufen. Ob „Aussitzen“ allerdings die richtige Lösung ist, lassen wir hier mal dahingestellt …  

Außergewöhnliche Marktsituation 

Es gibt derzeit ein paar Faktoren, die für Sylt absolut ungewöhnlich sind. Da wäre zum einen das sehr große Angebot. Manch einer ist der Meinung, dass es Jahre dauern könnte, bis die Konsolidierung dieses Überangebots abgeschlossen sei. Na, mal sehen. Fakt ist jedoch, dass es sich in einigen Lagen – wie zum Beispiel List – „knubbelt“. Während andernorts kaum Neubau entsteht, ist die Auswahl an Neubauobjekten an der Sylter Nordspitze überaus groß. Andererseits zeigt sich mittlerweile, dass auch das Thema Energieeffizienz auf der Insel angekommen ist. Energetisch schlechte Objekte mit älteren Baujahren und dann womöglich noch in weniger attraktiven Lagen tun sich auch im Hochpreisgebiet von Sylt aktuell schwer. Bei Einzelhäusern sind – wie in ganz Deutschland – nicht selten Abriss und Neubau die Folge. 

Was die Preise insgesamt angeht, so gilt das geschriebene Wort des letzten Jahres: Es rächt sich jetzt die Rallye während der Corona- und Niedrigzinsphase. Gerade im Segment der hochwertigen Objekte ist der direkte Verkaufsdruck nicht gegeben und die Angebote werden mit Preisvorstellungen offeriert, die der Markt nun schon länger nicht mehr hergibt. Vielleicht ist die bevorstehende Veröffentlichung der Gutachterausschusszahlen als eine Art erzieherische Maßnahme für die Verkäufer zu sehen. Für Unsicherheit und Zurückhaltung sorgt auf Sylt nach wie vor das Thema der Ferienvermietung. Ob eine Immobilie als Dauerwohnung, als Zweitwohnsitz oder als Ferienwohnung zugelassen beziehungsweise genehmigt ist, hat immense Auswirkungen auf ihren Wert, ihre Finanzierbarkeit und letztlich den Preis. 

Irgendwas geht immer 

Weiterhin muss der Markt eher als zäh bezeichnet werden. Und auch die letztjährige Aussage zu den verlängerten Vermarktungszeiten hat weiterhin Gültigkeit. und das darf bei allen Aussagen zur neuen Realität des Marktes nicht vergessen werden, ist die Qualität der Insel unbestritten. Nur die Leidenschaft, so resümiert ein Experte, sei momentan halt etwas dosiert. Vieles läuft auch in diesen Zeiten, wenn das Objekt entweder nicht älter ist als zehn oder 15 Jahre oder eben der Preis richtig angesetzt wird. Ähnlich wie in anderen „Festlandsmärkten“ ist die realistische Einschätzung des Objekts das A und O. Stimmen Lage und/oder der Preis, funktioniert es mit dem Verkauf. Was man bei aller Kritik auf sehr hohem Niveau nicht vergessen darf, ist, dass eine solche Situation auch Chancen bietet. Jahrelang hatten es zahlreiche Käufer schwer, überhaupt in den Markt einzusteigen. Es gebe so viele Leute, die in der Boomphase nicht zum Zuge gekommen seien, aber große Lust auf eine Sylt-Immobilie hätten, sagt ein Makler. Diese müsse man jetzt abholen. 

Fazit 

Dass sich diese Gesamtsituation demnächst wieder ändern wird, davon gehen alle auf der Insel aus. Und wer jetzt verkaufen „muss“, macht in der Regel etwas weniger Gewinn als geplant, aber ein Verlustgeschäft ist eine Immobilie auf Sylt wohl eher selten. Dafür ist die Insel zu sehr DER Sehnsuchtsort, die Insel, auf der man etwas besitzen möchte – sei es nun eine Wohnung as Wochenenddomizil und/oder zur Vermietung (wenn es genehmigt ist …) oder ein attraktives Haus, möglichst unter Reet. Sylt spielt in einer ganz eigenen Liga. Und auch, wenn die Zeiten gerade etwas unruhiger sind, zum Jammern ist weder die Zeit noch ist Sylt dafür der passende Ort. Vielleicht fasst die Aussage eines Experten die aktuelle Lage am besten zusammen: „Der Markt kann schon was – nur hat es vor einigen Jahren mehr Spaß gemacht.“ Dem ist eigentlich kaum etwas hinzuzufügen.