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Foto: picture alliance/ASSOCIATED PRESS/PK Fotografie

Vor einem Jahr hieß es noch: zweistellige Preissteigerungen, knappes Angebot, enorme Nachfrage, kein Ende des Immobilienbooms in Sicht.

Das alles gilt nun seit Ende Februar 2022 nicht mehr. Krieg in der Ukraine, extreme Steigerungen der Kosten bei Lebenshaltung, Energie, Baumaterial und Hypothekenzinsen, Lieferengpässe, Inflation – auch Leipzigs Immobilienmarkt wurde einmal komplett auf den Kopf gestellt, gerierte binnen weniger Wochen vom Verkäufer- zum Käufermarkt. Bis vor einem Jahr standen die Verkäufer in der Pole Position, konnten ihre Preisvorstellungen durchsetzen und sich die Käufer nach Sympathie und Solvenz aussuchen.

Jetzt ist es genau anders herum: Der Kunde ist König, hat eine größere Auswahl, weniger Entscheidungsdruck und kann ein für ihn akzeptables Preisangebot unterbreiten.

Wie hat sich der Immobilienmarkt verändert?

Wie in anderen Metropolen, so mussten sich auch in Leipzig die Immobilienmakler umstellen. Jahrelang war die möglichst exklusive Akquise neuer Objekte das Nonplusultra. Verkauf und Vermietung waren bei guten Angeboten dann meist Selbstgänger. Schon wenige Stunden nachdem ein Objekt online gestellt wurde, bekundeten Dutzende potentieller Käufer Interesse. Oder wie einige Makler es formulieren: „Es war mehr Verteilen als Verkaufen.“

Davon ist jetzt keine Rede mehr. Heutige Hauptaufgabe der Makler ist es, Verkäufer von marktkonformen Preisen zu überzeugen; mitunter ein schwieriges Unterfangen.

Andererseits haben viele Kaufinteressenten ihre Immobilienpläne erst einmal aufgeschoben. Besonders getroffen hat es das „Brot- und Buttergeschäft“, bezahlbare Wohnungen und Häuser für Selbstnutzer, darunter viele junge Familien. Bei Zinsen von ein bis zwei Prozent konnte sich fast jeder eine Hypothek leisten. Ein Darlehen von 300.000 Euro zum Beispiel kostete mit Zins und Tilgung vor Jahresfrist noch um 1.000 Euro im Monat. Jetzt schlägt es mit 1.500 Euro zu Buche – plus höhere Kosten für Energie und Lebenshaltung. Hinzu kommt seit Jahresbeginn auch noch die Entscheidung Sachsens, die Grunderwerbsteuer im Freistaat von 3,5 auf 5,5 Prozent zu erhöhen. Eine Erhöhung von 57 Prozent!

Was bedeutet das für die Immobilienpreise?

Alle von BELLEVUE befragten Marktexperten erwarten im Topsegment Stagnation auf hohem Niveau, in B-Lagen wird mit moderaten Preisnachlässen im einstelligen Prozentbereich gerechnet. Bei einigen Objekten in C-Lagen werden die Preise deutlicher sinken. Hier sind Nachlässe von 10 bis 20 Prozent möglich.

Institutionelle und private Anleger halten sich zurück. Das bekommt besonders die Bauindustrie zu spüren. Noch sind zahlreiche große Projekte in der Pipeline, zum Beispiel auf Arealen am Eutritzscher Freiladebahnhof und am Bayerischen Bahnhof. In den nächsten Jahren werden Tausende neuer Wohnungen auf den Markt kommen, die dann absorbiert werden müssen.

Auch Objekte mit Investitionsbedarf sind zur Zeit nicht einfach zu verkaufen. Zinshäuser, die 2021 noch zum 30-Fachen der Jahresnettomieteinnahmen gehandelt wurden, werden nun zum Faktor 25 oder sogar weniger angeboten.

Ob Verkäufer, Käufer oder Investoren – alle warten derzeit ab, wollen sehen, wie sich die allgemeine Lage entwickelt.

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REKORD BEI ALTBAUTEN Leipzig blieb im Zweiten Weltkrieg von Bombenangriffen und später vom Modernisierungswahn weitgehend verschont. Rund 15.000 Bauten – meist aus der Zeit zwischen 1870 und 1930 – stehen unter Denkmalschutz. Die Stadt gilt heute als größtes Flächendenkmal Deutschlands | Foto: Reinhard Schmid/HUBER IMAGES

Leipzig ist eine Stadt mit Zukunft

Optimisten hoffen, dass sich diese „Schockstarre“ bereits im Frühling oder Sommer wieder löst und sich die Lage langsam normalisiert. Erste positive Anzeichen sind erkennbar: Der Zinsanstieg scheint gestoppt, die Inflationsrate steigt zumindest nicht mehr, Gas wird wieder günstiger. Dieser zarte Trend kann sich je nach politischer Wetterlage aber auch schnell wieder drehen.

In jeder Krise stecken bekanntlich Chancen. Gerade und vor allem in Leipzig! Diese Stadt hat eine bewegte Vergangenheit hinter und eine große Zukunft vor sich. Leipzig lockt heute mit einem überaus stimmigen Gesamtkonzept, hat nichts mehr mit der grauen Stadt voller verkommener Häuser im Osten zu tun, die einige vielleicht noch vor Augen haben.

Nach der Wende drohte die Stadt auszubluten, hatte nur noch 450.000 Einwohner, verlor stetig vor allem junge Menschen an den Westen und glich über Jahrzehnte einer einzigen großen Baustelle. Heute präsentiert sich Leipzig größtenteils wieder in seiner ursprünglichen Pracht. Die Mehrzahl der rund 15.000 Altbauten – einsamer Rekord in Deutschland – erstrahlt längst wieder in alter Schönheit.

Am 31.12.2022 gab die Stadtverwaltung stolz bekannt, dass jetzt 624.689 Bürger in Leipzig gemeldet sind. Damit zog Leipzig an Düsseldorf vorbei und ist nun offiziell siebtgrößte Stadt Deutschlands. In wenigen Jahren dürfte auch Stuttgart überholt sein.

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WOHNEN AM WASSER Wo zu DDR-Zeiten noch gigantische Maschinen Braunkohle abbauten, entstand im Süden der Stadt eine weitläufige Seenlandschaft, die heute mit Beachclubs, Stränden, Freizeitmöglichkeiten und Immobilien am Wasser lockt | Foto: iStock.com/Oliver Hlavaty

Leipzig hat für junge Menschen an Attraktivität gewonnen

Wie sehr sich die Einstellung zu Leipzig in nur zehn Jahren verändert hat, zeigt eine Umfrage unter Studierenden: 2010 noch planten 80 Prozent von ihnen, Leipzig nach ihrem Studium wieder zu verlassen. 2020 konnten sich 80 Prozent der Befragten vorstellen, hierzubleiben, Karriere zu machen und eine Familie zu gründen.

„Leipzsch“ trägt den Spitznamen „Hypzsch“ völlig zu Recht. Keine andere Gegend in Deutschland hat in so wenigen Jahren eine vergleichbar dynamische Entwicklung vorzuweisen. Namhafte Konzerne wie BMW, Porsche, DHL, Amazon Air und Beiersdorf haben die Metropolregion als Standort gewählt. In den letzten zehn Jahren haben sich hier rund 500 Technologieunternehmen und 250 Start-ups angesiedelt.

Einen Ritterschlag erhielt die Stadt im vergangenen Jahr beim von der Financial Times initiierten Ranking „FDI Strategy Large European Cities of the Future“. Bei dieser Bewertung der wirtschaftlichen, finanziellen und geschäftlichen Stärken von Städten und Regionen belegte Leipzig europaweit den dritten Platz.

Gerade jetzt ist also eine gute Zeit, sich von Charme und Schönheit, Perspektiven und Preisen dieser liebens- und lebenswerten Stadt zu überzeugen.

„Speckgürtel und Umland sind infrastrukturell gut angebunden und locken mit bezahlbaren Immobilien.“

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André Lajosfalvi

Schicketanz & Lajosfalvi Immobilien

„Leipzig ist eine liebenswerte Stadt mit großer Zukunft. Wer hier in Immobilien investiert, macht alles richtig.““

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Andreas Köngeter

KOENGETER IMMOBILIEN

„Investoren sollten sich jetzt in Position bringen und Augen und Ohren offen halten. Leipzig stehen gute Zeiten bevor.“

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Stefan Naether

Dahler & Company

„Auch Leipzigs Immobilienmarkt hat sich im letzten Jahr vom Verkäufer- zum Käufermarkt gewandelt!“

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Christ & Jürgen Poschmann

Poschmann Immobilien

„Leipzig hat immer noch ein sehr attraktives Preisniveau. Gerade bei den Bestandsmieten gibt es ein enormes Steigerungspotential.“

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Silvio Krekow

Koengeter & Krekow Immobilien

„Gefragt sind stimmige Konzepte mit innovativen Mietkonzepten, z. B. begleitendes Wohnen für Senioren in Wohngemeinschaften.“

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Anja Krüger

AK Property, Leipzig

Wie teuer sind Immobilien in Leipzig und Umland?

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Leipzig: Ruhe nach dem Sturm

In den letzten zehn Jahren haben sich Leipzigs Immobilienpreise mindestens verdoppelt. Ukraine-Krieg, Inflation und Kostenexplosion bei Lebenshaltung und Energie stoppten den Boom

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Grafiken: Jochen Schäfers/Yamori
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Leipzig Umland: begehrt ist die Nähe zu Stadt und Seen

Im Speckgürtel der Stadt und im näheren Umland sind Grundstücke, Wohnungen und Häuser mit guter Nahverkehrs-Anbindung und die Nähe zu den künstlichen Seen im Süden gefragt

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Claus-Peter Haller

ist Herausgeber von BELLEVUE.

BEL 02/23

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