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BEVÖLKERUNGSDICHTE In Köln leben 2.650 Einwohner auf einem Quadratkilometer. Unter den deutschen Großstädten liegt man damit auf Rang sechs | FOTO: picture alliance/Zoonar/Êrik Lattwein

Den Satz „Mögest Du in interessanten Zeiten leben“ kennen wohl die meisten. Dabei ist er weniger als gut gemeinter Wunsch, sondern vielmehr als Fluch gedacht. Nun, ganz so weit sollte man aktuell nicht gehen, aber interessante Zeiten erlebt die Immobilienbranche momentan ganz bestimmt. Diesbezüglich stellt auch Köln keine Ausnahme dar.

Um die krassen Veränderungen des Marktes zu erkennen, braucht man sich nur die letztjährigen Aussagen der Experten vor Augen zu halten. Kurz vor dem Ukrainekrieg deutete sich zwar eine Beruhigung an, doch auf das, was folgen sollte, waren nur wenige Marktteilnehmer in der Domstadt vorbereitet. Von großer Dynamik war die Rede, von hohem Suchdruck seitens der Käufer und unverändert steigenden Kaufpreisen. Manch einer wusste im Januar 2022 tatsächlich nicht, ob und was er im Frühjahr zu verkaufen haben würde – so knapp war das Angebot.

Komplett neue Situation seit Februar

Davon scheint die Branche aktuell Lichtjahre entfernt zu sein. Vor allem der exponentielle Anstieg des Zinsniveaus in kürzester Zeit hat, wie es ein Makler ausdrückte, dem Markt den Stecker gezogen. Zwar lässt sich nicht genau beziffern, wie viele potentielle Käufer nun tatsächlich wegfallen, aber gerade im Bereich der Durchschnittsimmobilie zwischen 400.000 und 750.000 Euro gibt es in Köln und dem Umland erhebliche Einbrüche in der Nachfrage. Verständlich, wenn man bedenkt, dass sich die monatliche Belastung inzwischen mehr als verdreifacht hat. Viele können sich das längst nicht mehr leisten. Man steht vor einem herausfordernden Jahr, da sind sich alle Experten einig. Lediglich bei der Frage, ab wann man mit einer „Wiederbelebung“ der Nachfrage rechnen könne, differieren die Meinungen am Rhein. Klar ist nur, eine solche Situation hat noch keiner der Befragten erlebt. Selbst sehr erfahrene Makler können nur spekulieren, wie es weitergeht. Die Situation erinnere ein wenig an die Finanzkrise 2008/2009, heißt es. Da war auch für ein paar Monate die Luft raus. Allerdings befanden sich die Preise damals auf einem deutlich niedrigeren Niveau. Das wird gerne mal vergessen.


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BESONDERER STANDORT Der Rheinauhafen mit seinen Kranhäusern gehört zu den gefragten Adressen in der Domstadt | Foto: iStock/Markus Faymonville

Erste konkrete Zahlen

Ein weiteres Déjà-vu offenbart sich beim Blick auf die Halbjahreszahlen des Gutachterausschusses. Knapp 3.700 verkaufte Immobilien wurden in den ersten sechs Monaten des vergangenen Jahres registriert – und ein Umsatz von 2,34 Milliarden Euro. Damit lag Köln fast exakt auf dem Niveau der Vor-Corona-Ära im ersten Halbjahr 2020. Wie sich die Zahlen für das zweite Halbjahr präsentieren werden, wird in der Domstadt mit Spannung erwartet. Gleiches gilt für die neuen Bodenrichtwerte. Beide Daten- sammlungen werden im Frühjahr vorliegen.

Interessanterweise rangieren auch die Kaufpreise nach flächendeckenden „Korrekturen“ der vergangenen Monate auf dem Level des Jahresbeginns 2020. Zumindest berichten dies die Experten in der Rheinmetropole übereinstimmend. Angesichts der weltpolitischen Lage und zahlreicher Krisenherde könnte man damit eigentlich zufrieden sein. Doch offensichtlich ist es für viele Marktteilnehmer nach Jahren zweistelliger Preissteigerungsraten schwierig, sich mit einer neuen Situation anzufreunden. Die veränderte Lage sei in den Köpfen vieler Besitzer noch nicht angekommen, wird berichtet. Auf der anderen Seite lesen die Käufer erfreut von fallenden Preisen und warten auf ein Entgegenkommen der Verkäufer. Und so sind es nicht selten heftige Diskrepanzen, die es zu überbrücken gilt. Hier sei „Preis-Elastizität“ gefragt, wie es ein Experte treffend ausdrückte. Und sicher auch die Qualität des Maklers.

Angebot und Nachfrage

Wie bereits erwähnt, hat sich die Situation am Markt merklich gedreht. Konnten Verkäufer vor Jahresfrist die Preise quasi selbst bestimmen und sich vor Kaufanfragen kaum retten, ist die Nachfrage – von Ausnahmen abgesehen – jetzt deutlich verhaltener.

Auch die jahrelang herrschende „Dürre“ mit Blick auf die Angebotssituation ist verschwunden. Vermehrt werden nun in jedem Segment Immobilien angeboten. Hierbei handelt es sich vor allem um Objekte mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen. Der Grund liegt auf der Hand: Im Sog der jüngsten Preisrallye wurden selbst diese Immobilien nachgefragt. Nun sind ihre Anbieter die ersten, die wieder auf den Boden der Tatsachen zurückgeholt werden. Fakt ist: Bei Immobilien mit einem oder mehreren Mankos müssen Verkäufer verstärkt mit Preisreduzierungen rechnen.

Im Gegensatz dazu stehen zeitgemäße Häuser und Wohnungen in hervorragendem Zustand sowie in gefragten Wohnlagen weiterhin hoch im Kurs. Wenn sie überhaupt auf den Markt kommen, werden zumeist auch weiterhin Höchstpreise erzielt. Preissteigerungen, wie es sie in jüngster Vergangenheit gegeben hat, dürften jedoch auch hier erst einmal Seltenheitswert haben.

Ausnahmen sind wie immer Unikate, besondere Immobilien also. Oder wie es ein Experte ausdrückte: „Wer ein Einhorn besitzt, braucht sich auch in diesen Zeiten keine Sorgen zu machen.“ Liebhaberobjekte haben immer Konjunktur.

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WOHNQUALITÄT In den zentralen „Veedeln“ von Köln gibt es zahlreiche repräsentative Stilaltbauten | Foto: iStock/Gerd Harder

Eine Frage der Lage

Was in Köln weiterhin funktioniert, sind klassische Wohnlagen. Dazu zählen Lindenthal, Ehrenfeld, die Innenstadt, Rodenkirchen, Marienburg, Bayenthal und Hahnwald – und letztlich auch der Bereich der Kranhäuser im Rheinauhafen. Rechtsrheinische Stadtteile wie Deutz und Mülheim entwickeln sich seit Jahren positiv, nicht zuletzt aufgrund einiger Neubauplanungen wie rund um den Deutzer Hafen. Von einer Spitzenlage ist die sogenannte „Schäl Sick“ jedoch noch weit entfernt.

Im Umland sind Standorte wie Pulheim, Hürth, Frechen oder Erftstadt gefragt. Hier stimmen Infrastruktur, Naherholung sowie die Anbindung nach Köln. Großer Beliebtheit erfreuen sich auch das Bergische Land oder rechtsrheinisch Bensberg mit seinen Hanglagen. Und dennoch spürt man auch im Um- land die Auswirkungen der Themen Zinsen, Baukosten und Verfügbarkeit der Handwerker. Vermehrt spielen daher der energetische Zustand sowie der Sanierungsstand eine wichtige Rolle. Wer seine Immobilie nicht laufend modernisiert hat, dürfte ebenfalls interessanten Zeiten entgegensehen.


Immobilien in Köln finden

Lagen und Preise in Köln und Umland

LINKSRHEINISCH IST DAS, WAS ZÄHLT

In der jüngsten Vergangenheit haben sich die Lagen auf der rechten Rheinseite, der „Schäl Sick“, positiv entwickelt – trotzdem liegen die linksrheinischen Standorte preislich und nachfragetechnisch vorn

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Grafik: Jochen Schäfers/Yamori

UMLAND: DER SPECKGÜRTEL HAT PREISLICH AUFGEHOLT

Pendeln ist rund um die Rheinmetropole mitunter kein Vergnügen, doch der Kölner Speckgürtel war in den vergangenen Jahren stark gefragt. Bleibt abzuwarten, wie sich das in Krisenzeiten weiterentwickelt

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Grafik: Jochen Schäfers/Yamori

„Das Positive in der Krise: Die Nachfragequalität hat zugenommen. Die Käufer können sich mehr Zeit nehmen, weil der Druck geringer ist.“

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RENÉ VON EMHOFEN

von Emhofen Immobilien

„Selbst in Bestlagen sind manchmal leichte Nachlässe zu verzeichnen. Viele vergessen jedoch, dass es weiterhin absolute Top-Preise sind.“

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MARC ODENTHAL

Marc Odenthal Immobilienmanagement

„Die Kaufpreise in Köln werden stagnieren oder je nach Stadtteil auch fallen. Einen großen Preiseinbruch wird es eher nicht geben.“

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JENS UND LOUISA PRZYGODDA

KENSINGTON Finest Properties Köln

„Klassische Lagen und das hochpreisige Segment sind noch unkritisch. Insgesamt muss man sich mit einer neuen Marktsituation arrangieren.“

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CHRISTIAN SPRAVE

Engel & Völkers Köln

„Die Nachfrage ist selektiv, aber weiterhin vorhanden. Man muss sich auf diejenigen konzentrieren, die am Markt aktiv sind.“

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NILS FISCHER, STEPHAN FRIEMEL

RE/MAX Immoprojekte Köln

IMMOBILIEN IN KÖLN (REGION)

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Sven Heinen

ist Redaktionsleiter bei BELLEVUE.
Tel.: 040-593 625 040

BEL 02/23

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