Immobilienmarkt Hamburg: uneinheitlich

Mal im Ernst, wer erinnert sich nicht gerne an das Jahr 2018? Angela Merkel war Bundeskanzlerin, von einer Pandemie war noch keine Rede, die Immobilienpreise in der Hansestadt waren weiter auf dem Vormarsch und der Hamburger Sport-Verein spielte in der ersten Fußballbundesliga. Die Welt war also völlig in Ordnung – und das trotz der ersten Amtszeit von US-Präsident Donald Trump. Naja, zumindest schien alles in Ordnung zu sein.

Heute, rund sieben Jahre später, ist ganz bestimmt nicht mehr alles in Ordnung. Es scheint nicht einmal mehr so. Die Quellen der unterschiedlich zu gewichtenden Krisen reichen von AfD bis Donald Trump und von Heizungsgesetz bis Zinsanstieg. Schwierig, dieser Gesamtgemengelage etwas grundsätzlich Positives abzugewinnen. Wäre da nicht der Aufstieg des HSV in die erste Liga. Und ähnlich wie diese Rückkehr zu alten Zeiten, befinden sich auch die Immobilienpreise derzeit wieder auf dem Stand des Jahres 2018 – zumindest ungefähr. Gut, versprochen, ab hier ist es vorbei mit dem Ausflug in den Bereich des Fußballs. Doch wie groß das Interesse und die Euphorie in diesem Punkt hamburgweit ist, konnte man in diesen Tagen der Interviewrunde förmlich greifen. Die Stadt lechzte danach, wieder zwei Vereine in Liga 1 zu haben – so wie der Immobilienmarkt aktuell danach lechzt, sein Potential auszuschöpfen.

Rückblick: Zwei Jahre voller Turbulenzen

Der Blick zurück zeigt, dass der Markt für Wohnimmobilien seit dem Frühjahr 2022 (nicht nur) in Hamburg so unterschiedlichen Strömungen ausgesetzt war wie noch nie. Klar, in einer Metropolregion wie der der Hansestadt ist es oftmals Jammern auf hohem Niveau. Doch offensichtlich nimmt die Volatilität des Immobilienmarktes deutlich an Geschwindigkeit zu. Wenn vor fünf oder zehn Jahren eine Markttendenz erkennbar war, konnte man sich sicher sein, dass dieser Trend sich nicht nur Monate, sondern Jahre hält oder sich sogar noch verstärkt. Heute sind äußere Einflüsse wie Krieg, Schuldenpaket oder Zölle auch kurzfristig marktprägend. Kein Wunder, dass einige der Experten in der Hamburg-Runde anmerkten, die Planungssicherheit vergangener Tage zu vermissen.

Für die meisten war 2023 ein eher schwieriges Jahr. 2024 ließ sich da schon deutlich besser an und wurde von vielen Protagonisten des Hamburger Immobilienmarktes als positiv bewertet. War 2023 noch „zäh“ das Wort des Jahres, wurde es im vergangenen Jahr von „zuversichtlich“ abgelöst. Zumindest in den Gesprächen war die Stimmung 2024 deutlich besser. Und 2025? Liegt gefühlt irgendwo dazwischen – so macht es den Eindruck.

Rahmendaten: Mehr Angebot, längere Vermarktungszeiten

Sicher kann man – wie eigentlich immer – nicht alle Teilmärkte über einen Kamm scheren, doch es gibt Eckdaten und Faktoren, die gleichermaßen alle Stadtteile und mitunter auch Segmente betreffen. Klar ist, dass das Angebot seit dem vergangenen Jahr zugenommen hat. Viele Verkäufer, die noch auf eine flächendeckende Erholung der Preise gesetzt haben, erkennen inzwischen, dass man sich von dem Niveau aus der Coronazeit verabschieden muss. Zudem ist die Unsicherheit bei Besitzern von „in die Jahre gekommenen“ Bestandsobjekten groß, was die nötigen energetischen Sanierungen angeht. Die Folge ist ein zum Teil sehr großes Angebot von vergleichbaren Objekten. Ein nicht wirklich hilfreicher Zustand, weil auch die Käufer feststellen, dass sie aktuell das haben, was einen Markt ausmacht – die Wahl. Und so verlängert sich die Vermarktungszeit derzeit oft deutlich. Es sei manchmal schon ein Verhandlungsmarathon, sagt ein langjähriger Experte.

Das liege allerdings auch an der Haltung der Banken, wird berichtet. Die Kaufbereitschaft (nicht die Abschlussbereitschaft) sei vorhanden und die Nachfrage nehme zu, heißt es. Doch die Finanzierung ist bei zahlreichen potenziellen Käufern problematisch, die Leistbarkeit nicht immer vorhanden. Zumindest ist sie für das nicht gegeben, was man sich vorstellt oder das, was man sich vor einigen Jahren noch hätte leisten können. Zu restriktiv sind inzwischen die Vorgaben vieler Banken.

Doch klar ist auch, dass Bewegung im Markt ist. Der Nachholbedarf gerade auf Käuferseite ist groß, der Gewöhnungseffekt bei der erhöhten Zinssituation mittlerweile vorhanden. Wichtig sei, dass man realisiere, es mit einem Markt zu tun zu haben, in dem der Käufer verstärkt im Mittelpunkt stehe. Mit dem Kunden aktiv arbeiten und Immobilien mit einem passenden Preis-/ Leistungsverhältnis anbieten, das sollte das Gebot der Stunde sein – auch in Hamburg. Angesichts eines sich immer schneller drehenden Marktes gibt es genug zu tun. Stillstand ist jedenfalls anders. Leicht allerdings auch …

Frühjahrsstimmung: Käufermarkt mit Bewegung

In der Regel beginnt in der Stadt mit den deutschlandweit meisten zugelassenen Cabrios im Frühjahr das Stimmungshoch. Wenn die Sonne die Temperaturen auf akzeptable zweistellige Werte steigen lässt, fährt der Hamburger offen und zumeist mit einem Lächeln im Gesicht durch seine wunderschöne Stadt. Gut gelaunt lassen sich einfach besser Geschäfte abwickeln.

Und davon gab und gibt es rund um die Alster einige. Vor allem das Segment der Eigentumswohnungen – über das gesamte Preisspektrum, wird berichtet – erfreut sich großer Nachfrage. Jedenfalls im Bereich der Bestandsobjekte. Hier ist der Markt von großer Aktivität geprägt, besonders, wenn es sich um einzigartige Wohnungen handelt. Etwas (womöglich auch deutlich) schwieriger präsentiert sich der Bereich der hochklassigen Stadtvillen. Das Angebot der sonst so raren Klassiker ist aktuell recht groß – während sich die Nachfrage doch in Grenzen hält.

Auch in den Elbvororten registrieren die Makler derzeit ein signifikant größeres Angebot. Wer sich im Netz umschaut, wird Objekte aus den unterschiedlichsten Preis- und Marktsegmenten finden. Wie bereits erwähnt, Käufer haben hier momentan reiche Auswahl.

Das gilt auch für den Neubau – jedoch in ganz Hamburg. Es gebe Aktivität, wird gesagt, aber deutlich weniger als im Bestandsbereich. Höhere Kosten, das gestiegene Zinsniveau, wenig Vertrauen in den Markt aufgrund der Bauträgerpleiten – das alles sorgt für große Unsicherheit. Fakt ist, je weiter der Bau vorangeschritten ist, desto höher die Nachfrage. Vom Plan ließen sich in diesen Zeiten nur die wenigsten Projekte verkaufen.

Hotspots: Wo in Hamburg noch Dynamik herrscht

Im Alstertal schaut man momentan recht zufrieden auf den Markt. Zwar ist das Objektangebot im Bereich der hochpreisigen Immobilien überschaubar, doch die Nachfrage sei durch die Bank gut, berichten die Makler – geht es nun um Wohnungen oder um Villen. Die Lagen sind allein aufgrund ihrer hohen Lebensqualität sehr gefragt.

Sehr viel Bewegung und Umsatz wird in Hamburger Stadtteilen registriert, die mitunter auch kleinere und günstigere Wohnobjekte im Angebot haben. Hierzu gehören zum Beispiel Bramfeld und Rahlstedt ebenso wie Barmbek oder Bergedorf. Hier sind nicht selten Eigennutzer oder auch Eltern aktiv, die für ihre Kinder kleinere Wohnungen erwerben, weil die steigenden Mieten für den Kauf eher förderlich sind.

Hamburger Süden im Aufwind

Durchaus interessant ist auch der Hamburger Süden. Ob Marmstorf, Eißendorf oder auch Heimfeld – infrastrukturell, landschaftlich und immobilientechnisch ist südlich der Elbe einiges geboten. Und das zu Preisen, die schon mal bei niedrigeren sechsstelligen Summen anfangen und auch in der Spitze eigentlich nie die Millionengrenze überschreiten.

Überall gilt in diesen Tagen die Devise der realistischen Einwertung. Stimmt der Preis einer Immobilie, lässt sie sich in der Regel auch gut verkaufen. Denn ob Eigentumswohnung, Villa oder Zinshaus – es ist weiterhin viel Geld in Hamburg unterwegs. Wie drückte es ein Experte so richtig aus: „Wir müssen den Markt sich entwickeln lassen. Aktuell ist es eher eine Vertrauenskrise als eine Wirtschaftskrise.“

Umland im Fokus: Leben rund um die Hansestadt

Im Speckgürtel der Hansestadt zählen neben den persönlichen Präferenzen vor allem Anbindung und Infrastruktur am Standort selbst. Daher gibt es kaum einen Ort im direkten Umland, der nicht im Fokus der Suchkunden ist. So verzeichnet Norderstedt direkt hinter der nördlichen Stadtgrenze Hamburgs eine deutlich positive Entwicklung. Noch etwas ländlicher sind das angrenzende Tangstedt oder Henstedt- Ulzburg. Allerdings wird es da mit der Anbindung schon schlechter.

Im Nordwesten sind Schenefeld oder Halstenbek gefragt. Soweit der Anschluss an Schnellbahn und Schnellstraße oder Autobahn gegeben ist, stehen Häuser und Neubauwohnungen auf der Einkaufsliste. Vorteil der beiden Standorte ist die Nähe zu den benachbarten Elbvororten – bei aber im Vergleich deutlich günstigeren Kaufpreisen.

Nordheide & Sachsenwald: Lebensqualität im Grünen

Zu gesuchten Standorten zählen auch der Hamburger Nordosten sowie der Osten. Ahrensburg, Ammersbek und Großhansdorf sowie die besten Adressen im Sachsenwald (Reinbek, Wohltorf, Wentorf und Aumühle) sind sehr begehrt. Ideale Infrastruktur, beste Freizeitmöglichkeiten und eine perfekte Bahnanbindung sind unschätzbare Vorteile – die sich allerdings auch in den zumeist höchsten Preisen des Umlandes widerspiegeln.

Im Südwesten Hamburgs gehört die Nordheide zu den gefragtesten Adressen. Das gilt auch für die überregionale Klientel. Reiter, Golfer und Familien wissen die Lebensqualität von Buchholz, Bendestorf, Jesteburg & Co. zu schätzen – und die vergleichsweise moderaten Preise. Was die Anbindung angeht, so muss man den täglichen Weg durch den Elbtunnel berücksichtigen oder den regelmäßig fahrenden Zug (Metronom) nutzen. Das war übrigens nie anders. Auch 2018 nicht …