SEEBRÜCKE IN SELLIN Die Seebrücke in dem Badeort an der Ostküste ist mit 394 Metern die längste der Insel. Ihre bewegte Geschichte begann 1901 mit einem 60 Meter langen Anleger. 1998 wurde sie in ihrer jetzigen Form fertiggestellt | Foto: Martin Elsen

Deutschlands größte Insel ist zugleich auch Deutschlands beliebteste Insel. Mit über sechs Millionen Übernachtungen pro Jahr belegt Rügen klar die Pole Position vor Usedom und Sylt. Auch bei den Internet-Suchmaschinen und auf den Homepages der Ferienhausagenturen ist die Insel Spitzenreiter. „Ferienwohnung Rügen“ oder „Ferienhaus Rügen“ gehören zu den am häufigsten gegoogelten und gesuchten Begriffen, wenn es um Urlaube in deutschen Landen geht. Somit dürfte für jeden, der sich mit dem Gedanken trägt, hier zu investieren, die wichtigste Frage geklärt sein: Ja, Rügen ist ein sehr guter Standort für eine Ferienimmobilie!

Doch zunächst ein Blick zurück: In den letzten zehn Jahren haben sich Rügens Immobilienpreise mindestens verdoppelt, in Spitzenlagen sogar verdreifacht. 2014 kostete zum Beispiel der Quadratmeter Bauland im Norden der Insel noch 150 Euro, jetzt wird er für 360 Euro gehandelt. Bei Topobjekten in erster Reihe von Binz kostete der Quadratmeter 2010 noch rund 8.000 Euro, zwölf Jahre später werden hier bis zu 20.000 Euro aufgerufen. Jedes Jahr wurden zweistellige Steigerungsraten und neue Rekordpreise verkündet. Corona hatte diesen Trend sogar noch angeheizt.

Unterschiedliche Ambitionen

Auch die Klientel hat sich gewandelt. Im zweiten Jahrzehnt nach der Wende stammten private Käufer noch vorwiegend aus dem Berliner Raum oder aus Thüringen und Sachsen. Viele Ostdeutsche verbindet eine besondere Liebe zu der Insel, auf der sie zu DDR-Zeiten als Kinder oder Jugendliche ihre Ferien genossen. Mit den Jahren hat sich bundesweit herumgesprochen, wie reizvoll Rügen ist. Heute kommen die Immobilien- Interessenten aus allen Regionen der Republik – mit unterschiedlichen Ambitionen. Viele möchten den Traum vom Domizil in einer schönen Ferienregion realisieren. Andere betrachten ein gut vermietbares Objekt als sicheres Investment mit Wertsteigerungspotential, in dem sich als zusätzliche Rendite auch der eigene Urlaub oder das eine oder andere längere Wochenende verbringen lässt. Wieder andere wollen erst einmal vermieten und später dann den Ruhestand hier genießen. Hinzu kommen Rückkehrer, die aus der Region stammen, die letzten Jahrzehnte vorwiegend in den alten Ländern lebten und arbeiteten und als Pensionäre nun zurück in die Heimat ziehen. Und als Folge der Pandemie und veränderter Arbeitsweisen entstand schließlich noch eine ganz neue Gruppe von Zugereisten, die festgestellt hat, dass es sich auf dieser Insel kommod leben und dank digitaler Technik und Homeoffice gut arbeiten läßt.

Vom Verkäufer- zum Käufermarkt

Auch die Insel, über der bis zu 900 Stunden im Jahr die Sonne scheint, blieb von den Folgen des Ukraine-Krieges und von Inflation, Zinswende und Energiekrise nicht verschont. Es ist wie überall in Deutschland: Der Immobilienmarkt hat sich seit dem Frühjahr 2022 schlagartig verändert.

Das macht sich besonders auf dem Marktsegment der Einheimischen bemerkbar. Hier geht es nicht um den Luxus eines Feriendomizils, sondern um die ganz normalen Häuser und Wohnungen der rund 70.000 Rüganer. Noch Anfang des Jahres meldeten sich auf das Inserat eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung in Bergen oder Sassnitz Dutzende von Bewerbern. Heute fällt die Resonanz deutlich geringer aus. Bei der derzeit ungünstigen Konstellation hohe Preise, steigende Zinsen und explodierende Kosten für Energie und Lebenshaltung haben viele ihre Pläne vom eigenen Heim erst einmal aufgeschoben. Sie wollen abwarten, wie sich die Dinge entwickeln, und sehen, was die Zukunft bringt.

Praktisch über Nacht wurde der Verkäufermarkt zum Käufermarkt. Das bedeutet: Die Kunden stehen nicht mehr Schlange, die Verkäufer müssen realistische Preise akzeptieren oder ihre Objekte vorerst vom Markt nehmen und beobachten, wie sich Angebot und Nachfrage im Weiteren verhalten. Käufer hingegen haben wieder größere Auswahl, weniger Entscheidungsdruck und müssen nicht jeden geforderten Preis klaglos akzeptieren.

Ein Blick in die Glaskugel: Wie werden sich die Immobilienpreise auf Rügen entwickeln? Bei ihren Prognosen waren sich die von BELLEVUE befragten Experten relativ einig. Auf dem Markt der Immobilien für Einheimische wird es Preiskorrekturen geben. Ob fünf, zehn oder sogar zwanzig Prozent, hängt von der jeweiligen Immobilie und natürlich entscheidend von der weiteren Entwicklung der allgemeinen Situation ab. Auf dem Markt der Ferienimmobilien ist die Nachfrage derzeit noch immer ungebrochen hoch. Spitzenlagen werden zwar auf absehbare Zeit keine neuen Allzeit-Höchstpreise erzielen, aber relativ stabil auf dem derzeit hohen Niveau stagnieren. In diesem Marktsegment spielen Zinsen und Finanzierung meist nicht die tragende Rolle. In B-Lagen hingegen wird nicht mehr jeder geforderte Preis zeitnah realisierbar sein.

Mit den größten Unbekannten hat derzeit der Bausektor zu kämpfen. Lieferengpässe bei Baumaterial, Klimatechnik und Küchengeräten sowie steigende Kosten für Gewerke und Zinsen lassen eine verlässliche Planung kaum zu.

RÜGEN ist mit 926 Quadratkilometern Deutschlands größte Insel. Die beliebtesten touristischen Regionen sind der Südosten und der Norden

„In den letzten zehn Jahren haben sich Rügens Immobilienpreise verdoppelt, in Toplagen sogar verdreifacht.“

Alexander Schulz

Osteseeappartements Rügen

„Die Nachfrage nach Anlageund Ferienimmobilien ist nach wie vor gut. Einheimische Käufer hingegen halten sich derzeit zurück.“

Jenny Geldner

Könenkamp Immobilien

„Aufgrund hoher Inflation wird vorhandenes Kapital zum Erwerb von renditesicheren Ferienimmobilien genutzt.“

Michael Göthling

Baustratege GmbH

„Beim Bauen wird es immer wichtiger, die natürlichen Ressourcen sinnvoll und zugleich schonend zu nutzen.“

Edmund Majerus

ABACUS-Gruppe

„Gefragt sind Objekte mit Blick auf Ostsee oder Bodden. Für Meerblick werden Aufschläge von 30 Prozent und mehr bezahlt.“

Uwe Graske

Graske Immobilien

„Der Immobilienmarkt hat sich im Vergleich zum Vorjahr komplett vom Verkäufer- zum Käufermarkt gedreht.“

Doreen Lehmann

das i.Quadrat

„Das Interesse ist nach wie vor groß, aber die Käufer sind generell nicht mehr bereit, jeden geforderten Preis zu akzeptieren.“

Kathrin Lange

Ostsee MV Sotheby's

„Früher stammten Käufer vor allem aus Sachsen und Berlin. Mittlerweile kommen sie aus ganz Deutschland.“

Simone Grams

Ostseetraum Immobilien

„Für Käufer ist jetzt eine gute Zeit. Sie erwartet deutlich mehr Auswahl und auch eine gewisse Verhandlungsbereitschaft.“

Bernd Gögge

GÖRU-Immobilen

„Die Nachfrage nach Immobilien am Wasser ist immer noch hoch. In B-Lagen sind die Käufer wählerischer.“

René Rosenkranz

VON POLL IMMOBILIEN Rügen

Welche Region passt zu wem?

Als touristischste und teuerste Region gilt der Südosten mit den klassischen Bädern Binz, Sellin und Baabe und der Halbinsel Mönchgut. Hier finden sich Strände, Bäderarchitektur, Flaniermeilen, Seebrücken, Restaurants und Nachtleben.

Die andere beliebte Strandregion findet sich an der Nordküste der Insel. Beim Urlaubsort Glowe beginnt die Schaabe, eine fast zwölf Kilometer lange Nehrung, die die Halbinseln Jasmund und Wittow verbindet.

Aber auch abseits dieser beiden Regionen lohnt sich der Besuch. Lagen mit Boddenblick können sehr reizvoll sein, die Hafenstadt Sassnitz hat ihren Charme, ebenso Putbus mit seinem Ortsteil Lauterbach oder Altefähr mit Blick auf die Skyline von Stralsund. Auch die Halbinsel Zudar im Süden birgt noch Potential, ebenso Ummanz. Wer Objekte inmitten ländicher Ruhe sucht, wird auf Rügen vielerorts fündig.

Die 926 Quadratkilometer große Insel bietet eine Vielzahl an Facetten. Neben Tourismus prägen vor allem Landwirtschaft, Naturparks, Wälder und Boddenlandschaften das Bild Rügens. Wer sich mit dem Gedanken trägt, hier eine Immobilie zu erwerben, sollte sich die ganze Insel anschauen. Es lohnt sich.

Claus-Peter Haller

ist Herausgeber von BELLEVUE.

BEL 01/23