Frankfurt und Umland - Kontrastprogramm

Stellen Sie sich auch häufiger mal die ironische Frage „Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?“ Man erinnert sich an Zeiten, da war die Lage ausschlaggebend zur Bewertung einer Immobilie. Und zwar gleich dreimal. Diese Zeiten sind offensichtlich vorbei.

Der Immobilienmarkt wird aktuell – auch in Frankfurt – von derart vielen Themen und Strömungen bestimmt, dass die Lage zwar weiterhin essentiell wichtig, aber nicht mehr alleinentscheidend ist. Schade eigentlich.

Im Gespräch mit den Experten in der Metropolregion Frankfurt wird schnell klar, dass man sich trotz eines durchaus positiven Jahres 2025 weiterhin im Krisenmodus befindet. Zwar nehme die Dynamik gerade hinsichtlich der Nachfrage wieder zu, doch diesbezüglich sei man noch immer weit von den Boomzeiten entfernt. Kein Wunder, angesichts einer sich quasi stündlich ändernden weltpolitischen Lage. Die damit zusammenhängenden Unsicherheitsfaktoren und rückläufige Zuversicht sind jedoch bundesweit auszumachen. Klarheit geben in diesen Zeiten einmal mehr die Zahlen. Auch am Main. So hilft einmal mehr der Blick auf den Marktbericht des Gutachterausschusses, der die Kaufverträge des vergangenen Jahres beinhaltet.

Keine klare Tendenz erkennbar

Während die Transaktionen insgesamt wieder zugenommen haben (+8,3 Prozent), war der Umsatz insgesamt rückläufig (-10 Prozent). Im Bereich der Eigentumswohnungen zeigt sich, dass der Bestand – gemäß seines Wortstamms – beständig nachgefragt ist. Mit über 2.000 Objekten liegt dieser Teilmarkt sogar klar über dem 10-Jahres-Mittel. Auffällig ist hier, dass die mittleren Preise nach Baujahren (bis 1990) allesamt leicht fallende Tendenzen aufweisen, während Objekte ab dem Baujahr 1991 bis heute ein kleines Plus verzeichneten. By the way: In den gefragten Frankfurter Wohnlagen wurden die meisten Transaktionen im Nordend und Ostend (insgesamt 106) getätigt. Dahinter folgen die Stadtteile Bockenheim (53) und Bornheim (36). Ein Plus ist auch im Neubausegment erkennbar, wobei hier einschränkend gesagt werden muss, dass nicht einmal 150 Einheiten im Jahr 2025 den Besitzer wechselten – der zweitniedrigste Wert (nach 2023), den Frankfurt seit 2006 zu verzeichnen hatte. 86 dieser Neubauwohnungen wurden im Bereich Gallus/Gutleutviertel umgesetzt – wozu beim Gutachterausschuss auch das Areal des Europaviertels gezählt wird. So befinden sich von besagten 86 Einheiten auch 74 in Wohnhochhäusern. Interessant: Allein 103 Neubaueinheiten hatten Wohnflächen von etwa 45 bis 79 Quadratmetern. Zum Vergleich: Wurden 2024 noch insgesamt 97 größere Wohnungen (80 bis 119 und über 120 Quadratmeter) verkauft, waren es im abgelaufenen Jahr in diesem Bereich gerade einmal 24 Stück. Deutlich besser läuft es auf dem Markt der Eigenheime. 512 Einheiten wurden 2025 veräußert, 2024 waren es noch deren 475, 2023 nur 439. Hier ist ein klar positiver Trend erkennbar. Auffällig, dass der Anteil der Neubauhäuser – allerdings bereits seit 2021 – nur als homöopathische Dosis ins Gewicht fällt.

Frankfurts beste Seiten

Dass die traditionellen Spitzenadressen sich in der Krise auch in Frankfurt als weitgehend sicherer Hafen erwiesen haben, liegt auf der Hand. Ganz unbeschadet haben es wohl nur absolute Unikate „überstanden“, doch im Vergleich zu den Standard- und Randlagen halten sich eventuelle Preisrückgänge im Rahmen. Wer in Frankfurt auf Nummer sicher gehen möchte, kauft im Westend oder im Nordend. Im Holzhausenviertel und rund um den Grüneburgpark findet man die gefragten Stilaltbauten, die aktuell im Schnitt sogar uner 9.000 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Sehr beliebt, weil extrem lebenswert und gewachsen, sind die Stadtteile Bornheim und Sachsenhausen. Bei Letzterem steht vor allem der Bereich um den Mummschen Park im Fokus. Bornheim, das Dorf in der Stadt, besticht mit seinem Charme, dem man sich auch als Außenstehender kaum entziehen kann. Zu den aufstrebenden (oder auch fast schon etablierten) Toplagen zählen zudem das trendige Ostend mit der Europäischen Zentralbank (EZB) als Landmark sowie das Europaviertel auf dem Areal des ehemaligen Güterbahnhofs. Nicht unerwähnt bleiben sollte auch der Riedberg im Norden Frankfurts, der sich mit Universität und S-Bahnanbindung recht schnell ein echtes Renommee erarbeitet hat. Gerade die jüngere Klientel und ausländische Käufer fühlen sich hier wohl.

Über die reinen Zahlen hinaus

Weniger Emotionalität, dafür mehr Realismus und rationale Entscheidungen – so präsentiert sich der Frankfurter Markt für Wohnimmobilien momentan. Jedenfalls nach Aussagen vieler befragter Experten. Das betrifft logischerweise auch oder gerade den Bereich der Gebrauchtimmobilie, ein Segment, in dem es traditionell immer um Emotionen geht. Vor allem, wenn das Objekt als eigengenutztes Zuhause gesucht wird. Nicht selten sei hier ein Umdenken der neuen Käufergeneration festzustellen. Selbst mit vorliegendem Sanierungsplan sei es mitunter schwer, berichtet ein Experte. Selber machen sei nicht opportun. Dafür fehle es an Zeit und Vorstellungskraft – und manchmal womöglich auch an den passenden Handwerkern, könnte man vermuten. Da kauft man lieber etwas Neueres oder wartet auf das richtige Objekt.

Der ewige Energiepass

Befragt man die Makler zum Thema Energieeffizienz bei Bestandsimmobilien, ist die Meinung zumeist sehr einheitlich: Häuser und Wohnungen aus den Baujahren von Anfang der 1960er bis Mitte der 1990er sind in der Regel nur mit (größeren) Preisabschlägen zu vermarkten. Jung und unkompliziert ist gefragt, sozusagen „ready to move in“. Nicht zuletzt die Auswirkungen des Hin und Her in Sachen Gebäudeenergie- nein -modernisierungsgesetz, wie es nun heißt. Und dazu folgt dann demnächst der neue Energiepass nach Vorbild der Haushaltsgeräte – von A bis G statt A+ bis H. Angesichts der fehlenden Vergleichbarkeit allein innerhalb der EU-Mitgliedsstaaten eher eine Farce. Zur Erklärung: Ein Objekt, das in Deutschland die Energieeffizienzklasse G erhält, läuft in Frankreich durchaus auch mal unter C oder D. Und dass man sich den Energiepass, ob nun neu oder alt, online selbst so gestalten kann, wie es für die Immobilie am besten erscheint, hilft auch nicht gerade. Oder eben doch. 

Dennoch steht unter dem Strich, dass der Energieausweis insbesondere bei den Kreditinstituten und damit auch bei der Bewertung der Immobilie eine sehr große Rolle spielt – Stichwort Beleihungswert. Umso wichtiger ist die konkrete und marktgerechte Preiseinschätzung seitens Verkäufer und Vermittler, damit es mit der Transaktion auch klappt. Denn gut eingepreiste Objekte seien absolut marktgängig – ganz unabhängig von der Lage, wird berichtet. Es gehe letztlich aber immer um die Preisgestaltung. Oder, wie es ein Experte so passend zusammenfasst: „Wir haben durchaus gute Nachfrage, nur bei der aktuellen Zinssituation passen oft die Preise noch nicht.“

Fazit

Die Lust zum Kaufen sei eindeutig wieder zurück und die steigende Nachfrage zwar noch ein zartes Pflänzchen, aber zumindest qualitativ besser als vor Jahresfrist, berichten viele Makler. Und zieht man die eingangs skizzierten Zahlen des Gutachterausschusses zu Rate, ist das wohl mehr als das viel zitierte Pfeifen im finsteren Wald. Jedenfalls, wenn man das Marktsegment Neubau außer Acht lässt, das selbst in Frankfurt aktuell einen schweren Stand hat. Und im Bestand sind die drei „B“ allgegenwärtig: Bewertung, Beratung, Banken – in diesen Zeiten zeigt sich, wer etwas drauf hat und sich als echter Unterstützer von Käufer und Verkäufer profilieren kann. Die Phase der Glücksritter und Schnelldreher ist definitiv vorbei. Hier liegt jedoch auch die Chance zur Imageverbesserung in der Maklerschaft. Ganz ehrlich – man muss doch auch Ziele haben …

Frankfurter Umland - für jeden etwas

Im Dunstkreis Mainhattans hat die Metropolregion Rhein-Main viele Standorte für unterschiedliche Budgets zu bieten - von größeren Städten bis zu gewachsenen Regionen.

Es ist bereits ein paar Jahre her, doch die Präsentation eines Maklers aus dem Frankfurter Umland fasziniert mich noch heute. Er legte eine Karte von Hamburg (und später auch von anderen deutschen Großstädten) über den Plan der Metropolregion Frankfurt-Rhein-Main. Dabei zeigte sich, dass der Großraum Frankfurt, wenn man ihn mit anderen wichtigen Metropolregionen vergleicht, zumeist locker in das Stadtgebiet Hamburg oder München passen würde. Von Berlin ganz zu schweigen. Und dennoch ist diese Region als Verkehrs und Logistik-Drehscheibe und renommierter Wissenschaftsstandort mit idealer Lage mitten in Europa die Heimat von fast sechs Millionen Menschen. Da könnte es sich auszahlen, einige der begehrten Pendler- und Umlandsstandorte genauer zu betrachten. 

Taunus

Auf der Liste der Suchkunden rangieren die Standorte des Hochtaunus zumeist ganz oben. Die fünf Standorte im Nordwesten Frankfurts – Bad Homburg, Königstein, Kronberg, Oberursel und seit geraumer Zeit auch Bad Soden – liegen kaum 20 Autominuten von der City entfernt. Entfernungstechnisch wären sie also mit den Hamburger Elbvororten oder Solln im Münchner Süden vergleichbar. Unter allen Gründen spielen für viele Käufer vor allem Anbindung und Infrastruktur eine große Rolle. Hier liegen Bad Homburg, Oberursel und Bad Soden aufgrund der Erreichbarkeit mit S- und U-Bahn ganz vorn. Königstein und Kronberg sind „nur“ per S- oder Regionalbahn angebunden. Ein Nachteil, der jedoch durch das Image und die Bebauungsstruktur der klassischen Villenstandorte ausgeglichen wird. Preislich wird man in dieser Region nur schwerlich unter dem Niveau der nahen Metropole landen. Ein Faktor ist jedoch die Energieeffizienz, die gerade bei in die Jahre gekommenen Altbauten nicht selten zu geringerer Nachfrage und Preisabschlägen führt. 

Frankfurter Süden

Ähnlich gefragt und kostspielig ist der Bereich des Frankfurter Südens. Dreieich – und besonders die Villenkolonie Alt-Buchschlag mit ihren denkmalgeschützten Fachwerkhäusern – steht in der Käufergunst ganz weit oben. Das Gros der Anfragen kommt hier von Kunden, die es aus Frankfurt ins Umland zieht. Die haben aktuell ein größeres Angebot zur Auswahl – und das in jedem Preissegment. Die Nähe des Flughafens ohne dessen akustische Belästigung, die gute Bahnanbindung sowie zahlreiche Freizeitmöglichkeiten machen Standorte wie Alt-Buchschlag oder auch Götzenhain derart begehrt. 

Westlich von Dreieich, zwischen den Großstädten Frankfurt und Darmstadt, liegt Langen. Die Vorteile der Mittelstadt sind eine exzellente Infrastruktur und die schnelle Erreichbarkeit der Finanzmetropole bei vergleichsweise „vernünftigen“ Preisen. Zudem befinden sich hier der Hauptsitz der Deutschen Flugsicherung, das Paul-Ehrlich- Institut und das Ausbildungszentrum des Deutschen Wetterdienstes. Um im Bild zu bleiben: keine schlechten Aussichten in puncto moderner Arbeitsplätze. Über allem steht die vor Jahren gehörte Aussage, Langen sei „nicht wirklich schön, aber sehr praktisch“.

Frankfurter Osten 

Östlich von Frankfurt gibt es einige nachgefragte Standorte, von denen Bad Vilbel im Nordosten zu den interessantesten gehört. Wie ein gallisches Dorf liegt die Kleinstadt – umgeben von Stadtteilen Frankfurts – fast mitten im Stadtgebiet. Mittlerweile erzeugt diese Beschaulichkeit in direkter Nähe zur City eine große Nachfr

Wiesbaden & Mainz

Auch wenn die beiden Landeshauptstädte von Hessen (Wiesbaden) und Rheinland-Pfalz (Mainz) keine klassischen Pendlerstandorte sind, hat auch hier der Anteil der Frankfurter Interessenten langsam zugenommen. Allerdings funktionieren die beiden Landeshauptstädte auch ohne die Klientel aus der benachbarten Finanzmetropole. In Wiesbaden gibt es einige bemerkenswerte Entwicklungen: So ist der Anteil der ausländischen Käufer beispielsweise um über 20 Prozent zurückgegangen. Dafür suchen junge Familien massiv nach Häusern und Wohnungen aus dem Bestand. Diese müssen jedoch fast neuwertig oder qualitativ optimiert sein. Wenn das Objekt dann noch in einer der gesuchten Toplagen Sonnenberg, Nerotal oder rund um den Kurpark steht, ist das Interesse unverändert groß. 

Auf der anderen Mainseite präsentiert sich der Markt etwas verhaltener, auch wenn wieder mehr Dynamik zu verzeichnen ist. In den Mainzer Toplagen Rosengarten oder am Volkspark ist die Nachfrage gut, wenn die Objekte marktgerecht angeboten werden. Interessant sind auch Kastel am östlichen Rheinufer sowie der Zollhafen, ein urbanes Quartier direkt am Wasser. Da es in Mainz an Neubaugebieten für Häuser fehlt, zieht es vor allem junge Familien in die Umlandsstandorte. Gefragt sind Eltville, Nieder-Olm, Ingelheim, Bodenheim und Budenheim.