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BLICK AUF KONSTANZ Die Altstadt und der Stadtteil Paradies der 86.000 Einwohner zählenden Bodensee-Metropole liegen auf der sonst zur Schweiz zählenden Uferseite | FOTO: Achim Mende/Internationale Bodensee Tourismus GmbH

Eine einfache Rechnung ver­deutlicht die derzeitige Situation auf dem Immobilien­markt. Wer vor zwei Jahren eine Immobilie mit 500.000 Euro finanzierte, zahlte dafür bei einem Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung monatlich rund 1.250 Euro. Also oft sogar weniger, als zur Miete zu wohnen. Heute kostet dieses Dar­lehen bei vier Prozent Zinsen und zwei Til­gung rund 2.500 Euro im Monat. Hinzu kommen gestiegene Kosten für Strom, Heizung und Lebenshaltung. Das können sich viele, besonders Immobilieneinsteiger wie junge Familien, nicht mehr leisten.

Auch bei voll finanzierten Investitions­objekten wie Mietwohnungen oder Ferien­wohnungen geht die Rechnung in der Regel nur noch schwer auf.

Zusätzlich gedämpft wird die Immobi­lien­-Kauflust derzeit durch allgemeine Ver­unsicherungen wegen Heizungsdiskussion, Ukraine­-Krieg und Inflation.

Somit haben sich zwei vormals sehr starke Käufergruppen vorerst aus dem Immobilienmarkt verabschiedet. Sie sind nicht für ewig verloren, aber im Moment eben weniger präsent und eher abwartend.

Auch viele Verkäufer halten sich zurück. Sie möchten nicht akzeptieren, dass ihre Immobilie, deren Wert stets verlässlich wuchs und sich in begehrten Lagen allein im letzten Jahrzehnt mindestens verdoppelte, nun plötzlich zehn oder zwanzig Prozent weniger wert sein soll. Wer nicht unbedingt verkaufen will oder muss, hält die Füße still und hofft auf bessere Zeiten. Fazit: Die finanziellen Möglichkeiten der Käufer und die Wunschpreise der Verkäufer passen derzeit oft nicht so richtig zusammen.

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WASSERBURG BEI LINDAU Die Gemeinde im schwäbischen Landkreis Lindau ist staatlich anerkannter Luftkurort und eine von drei bayerischen Anrainergemeinden am Ufer des Bodensees |FOTO: Reinhard Schmid/HUBER IMAGES

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben

Deutlich zu spüren ist die Zurückhaltung auch im Bausektor. Im letzten Jahr stiegen die Baupreise in Süddeutschland um satte 15,4 Prozent. In den Jahren zuvor waren es sogar noch höhere Steigerungen.

Solide Zeit- und Kostenplanungen sind bei diesen Preisturbulenzen, Lieferengpässen und Handwerkermangel im Moment schwer möglich. Vom Grundstückskauf bis zur Fertigstellung zum Beispiel eines Mehrfamilienhauses vergehen in der Regel drei bis vier Jahre. Wo wird nach dieser doch beträchtlichen Zeitspanne unterm Strich der finale Quadratmeterpreis liegen, und ist er dann beim Verkauf überhaupt zu realisieren? Das kann für die Bauträger zum Vabanque-Spiel werden. Vorbei sind die Zeiten, als sich die Projektentwickler beim Kauf von Grundstücken bis zur Schmerz­ grenze gegenseitig überboten. Viele Vor­haben sind deshalb vorerst auf Eis gelegt. Auch hier liegt die Betonung auf vorerst. Aufgeschoben ist nicht aufgehoben.

So weit kurz und bündig die derzeitige Lage auf dem deutschen Immobilienmarkt. Sie gilt generell auch für die Bodensee­region. Die Vergangenheit hat allerdings gezeigt: Beliebte Gegenden erweisen sich als deutlich robuster und resistenter, gehen als letzte in eine Krise und kommen als erste wieder raus. Und das gilt ganz besonders für den Bodensee. Denn diese Region im Südwesten Deutschlands ist etwas ganz Besonderes, bietet eine Kombination aus Freizeitwert, Lebensqualität und Jobange­ boten, die in Deutschland in dieser Vielfalt und Konzentration wohl einmalig sein dürfte. Das wissen nicht nur Einheimische und Touristen zu schätzen. Ob Studierende, Familien, Remoteworker, Ingenieure, Mana­ger, Professoren, Interessenten für Feriendo­mizile oder Altersruhesitze – sie alle zieht das Gewässer magisch an. Der Bodensee ist eine begehrte Zuzugsregion, in der es sich famos leben und arbeiten lässt. Das bleibt langfristig nicht ohne Auswirkungen auf die Wertstabilität der Immobilien.

Vorne der See und hinten die Alpen, historische Städte und ländliche Idylle, Obstplantagen und Weinberge, Universi­täten und Industrie, Konzerte und Stadt­ feste, Ruhe und Trubel. Im Sommer lockt das größte deutsche Binnengewässer mit Trinkwasserqualität zum Baden, Segeln und Surfen, im Winter ist man in einer Stunde auf der Skipiste; Österreich und Schweiz liegen direkt vor der Haustür, auch nach Italien oder Frankreich ist es nicht weit.

Heimatverbunden

Kein Wunder also, dass die Menschen vom Bodensee ihre Heimat so lieben. In vielen anderen ländlichen Gegenden sind junge Frauen und Männer froh, der Pro­vinz für immer zu entkommen. Tenor: gern für ein paar Besuche im Jahr, aber auf kei­nen Fall wieder dort leben. Nicht so am Bodensee.

Wer von dort stammt, der geht gar nicht weg oder kehrt mit hoher Wahr­scheinlichkeit irgendwann im Laufe des Le­bens zu seinen Ursprüngen zurück.

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VORNE DER SEE, HINTEN DIE BERGE Blick über die Halbinsel Bodanrück: links der Überlinger See, rechts der Untersee mit der Insel Reichenau, im Hintergrund die Schweizer Alpen. Bei Konstanz fließt der Rhein vom großen Obersee in den Untersee | FOTO: Achim Mende/Internationale Bodensee Tourismus GmbH
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WEINFEST IN MEERSBURG Seit 1974 treffen sich Weinfreunde im September auf dem Meersburger Schlossplatz, um die Tropfen zahlreicher Weingüter aus der Bodenseeregion und Spezialitäten der Meersburger Bäcker, Metzger und Fischer zu genießen | FOTO: Achim Mende/Internationale Bodensee Tourismus GmbH

Jetzt ist die Zeit für Immobilien-Käufer

Zurück zum Immobilienmarkt. Wie wird es weitergehen? Welche Tendenzen sind zu erkennen? Die Stimmung bei den von uns besuchten Immobilienunterneh­men am Bodensee ist eigentlich recht ent­spannt. Natürlich ist es nicht mehr so wie in den letzten Jahren, als die Hauptaufgabe der Makler darin bestand, frische Objekte zu akquirieren. Potentielle Kunden gab es genug. Der Verkauf war dann oft eine Frage von wenigen Wochen, manchmal sogar nur von Tagen. Jetzt kann es schon ein halbes Jahr oder länger dauern, bis man Verkäufer und Käufer zusammenbringt. Die Vermark­tungszeiten sind deutlich länger geworden.

Auch muss der stolze Zinsanstieg von 300 Prozent innerhalb eines Jahres erst ein­mal verdaut werden. Langfristig betrachtet gelten Zinssätze von vier Prozent immer noch als günstig. Die Käufer müssen sich aber langsam nach der historischen Nie­drigzinsphase an die neuen Konditionen ge­wöhnen. Der Preisanstieg der letzten Jahre ist vorerst gestoppt. Mit Ausnahme viel­ leicht bei Neubauten. Es sind noch einige Objekte in der Pipeline, aber es werden deutlich weniger neue Projekte initiiert. Das wiederum wird nicht ohne Folgen für den Mietmarkt bleiben.

Die Nachfrage ist ungebrochen, viele wünschen sich ein Domizil am schönen Bodensee. Trotz – besser: wegen – aller Unwägbarkeiten ist jetzt eine gute Zeit, sich in der Region nach einer Immobilie umzu­ schauen. Besonders für die, die nicht auf eine Finanzierung angewiesen sind. Es sind attraktive Objekte im Angebot. Es gibt nicht mehr so viele Mitbewerber. Man muss sich nicht mehr sofort entscheiden und nicht klaglos jeden Preis akzeptieren, sondern kann dem Verkäufer ein Angebot unterbrei­ten. Ein bisschen was geht immer!

„Gute Lagen erweisen sich als krisenresistent und wertstabil. Besonders gefragt sind derzeit altersgerechte Immobilien.“

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MATHIAS KOSUB

Kensington Finest Properties International, Konstanz

„Die Situation für Käufer hat sich entspannt. Über wichtige Entscheidungen kann jetzt zwei, drei Nächte geschlafen werden.“

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KATRIN NIEDERBERGER

Sparkasse Bodensee, Konstanz

„Das Preisniveau in den unmittelbaren Seegemeinden ist nach wie vor relativ stabil, im Bodenseehinterland hingegen sind die Preise rückläufig.“

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RALPH SCHNEIDER

Immobilien Sterk, Ravensburg

„Die Möglichkeiten der Käufer und die Preisvorstellungen der Verkäufer sind derzeit leider oft auf verschiedenen Planeten unterwegs.“

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JOCHEN SCHÄFER

Volksbank, Überlingen

„Im Herbst 2022 war noch eine abwartende Haltung spürbar. Das hat sich seit Beginn dieses Jahres aber wieder deutlich entspannt.“

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RICHARD JENNEWEIN

Engel & Völkers, Überlingen

„Begrenzte Verfügbarkeit von Wohnraum und hohe Nachfrage werden die Preise am Bodensee mindestens stabil halten.“

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SALVATORE CONSAGRA

Baum Immobilien, Konstanz

„Die derzeitige Politik hat Käufer und Verkäufer von Immobilien eher verunsichert als bestärkt. Klüger wäre es, sie zu fördern.“

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PHILIPP ZIMMERMANN

Zimmermann Immobilien, Konstanz

„Für Käufer bieten sich mittlerweile auch in guten Lagen wieder attraktive Gelegenheiten.“

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MARC KUCZKOWSKI

Sparkasse Bodensee, Überlingen

„Käufer sind deutlich professioneller und rationaler geworden. Wenn Lage, Preis und Zustand der Immobilie stimmen, wird auch gekauft.“

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STEPHANIE UND MAIK SINGLER

Immobilien Singler, Uhldingen

„Der Markt wartet auf ein Ende der Zinserhöhungen. Dann wird die Bewertung von Neubauwohnungen endlich wieder kalkulierbar.“

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MARCUS ZIEGLER

Schweizer Immobilien, Radolfzell

„In den letzten Jahren konnten wir ein Objekt innerhalb von wenigen Wochen verkaufen. Jetzt dauert es sechs bis sieben Monate.“

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MICHAEL KNOBLAUCH

BW-Bank, Konstanz

„Käufer haben jetzt Vorteile: Die Auswahl an Immobilien ist größer, und die Preise sind teilweise wieder verhandelbar.“

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OLIVER WATZKE

E&G Private Immobilien, Überlingen

„Wer jetzt mit ausreichend Eigenkapital auf Besichtigungstour geht, hat durchaus gute Chancen, eine gute Immobilie zu finden.“

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LUCCA TIGGELER

Von Hirsch Immobilien, Moos

REGION BODENSEE

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Tabelle Lagen Bodensee Bodensee_Lagen.jpg
GRAFIKEN: Jochen Schäfers/Yamori


DAS SCHWÄBISCHE MEER

Zu den besten Lagen am Bodensee zählen im deutschen Teil unter anderem Konstanz, Überlingen, Meersburg, Immenstaad und Lindau, in Österreich Bregenz.
In der Schweiz dürfen Ausländer nur in mGsu wenigen ausgewählten Regionen Zweitwohnsitze erwerben


Luxus-Immobilien am Bodensee

Neubau-Einfamilienhaus mit Berg-/ und Seeblick in Sipplingen

Sipplingen

  • Einfamilienhaus
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Kontakt: Baum Immobilien 2.799.800 € Kaufpreis
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Exklusive, freistehende Villa mit Seesicht in Überlingen am Bodensee

Überlingen · Baden-Württemberg

  • Einfamilienhaus
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Kontakt: Wood Living Wohnbau GmbH 2.390.000 € Kaufpreis

Großzügiges Einfamilienhaus mit Berg-/ und Seeblick in Sipplingen

Sipplingen

  • Einfamilienhaus
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  • 320 m² Wohnfläche
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Kontakt: Baum Immobilien 2.199.800 € Kaufpreis
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Kontakt: Baum Immobilien 2.099.800 € Kaufpreis
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Charmantes Barock-Hotel im Herzen der Altstadt

Radolfzell am Bodensee · Altstadt · Baden-Württemberg

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Kontakt: GBS Immobilien Bodensee GmbH 1.630.000 € Kaufpreis
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Claus-Peter Haller

Redaktion BELLEVUE

BEL 05/23