Der Bodensee und seine Vorzüge

Als Journalist ist man immer auf der Suche nach einem guten Einstieg für eine Geschichte. Schließlich soll der Leser sich sofort gut unterhalten fühlen, am besten sogar etwas lesen, das er vorher womöglich noch nicht wusste. In Sachen Bodensee waren jüngst eher Hochwasser, Mückenplage oder steigende Wassertemperaturen die Themen der Tagespresse. Wenig erbaulich. Da ist es doch wesentlich schöner, dass Anfang Juli das neue Micky-Maus-Magazin erschienen ist. Warum? Weil darin Donald Duck unterwegs ist. Und zwar „In geheimer Mission am Bodensee“ – auf Spionagejagd durch Österreich, Deutschland und die Schweiz. Auf dem Titel des seit 1951 erscheinenden Heftes sieht man die wohl berühmteste Zeitungsente der Welt im Motorboot vor der alten Burg von Meersburg – herrlich.

Wichtige neue Themen

Na gut, so ganz umschifft man auch mit einem Comic die bereits erwähnten „bad news“ aktuell nicht. Gerade das Hochwasser und seine Folgen hinterlassen in der Immobilienbranche Spuren. Mittlerweile würden Hochwasserkarten wie die der Landesanstalt für Umwelt Baden-Württemberg (www.lubw.de) vermehrt zum Einsatz kommen, wird berichtet. Und zwar bei Projektentwicklern und privaten Immobilienkäufern. Man informiert sich heutzutage einfach umfangreicher als früher. Sicher ist dieser Punkt nicht so vordringlich wie das Energiethema, doch er dürfte noch an Bedeutung gewinnen.

Apropos Energie: Auch an Deutschlands größtem Binnengewässer spielt die Verunsicherung hinsichtlich der erforderlichen energetischen Sanierungsmaßnahmen eine große Rolle. Bestandsimmobilien mit schlechteren Energiewerten lassen sich derzeit nur sehr zäh vermarkten. Oder halt mit größeren Preisabschlägen. Gewinner seien jetzt der junge oder der topsanierte Bestand, wird übereinstimmend berichtet. Verständlich, denn die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist am Bodensee eigentlich ungebrochen. Und da auch hier die Neubautätigkeit rückläufig ist, rücken Gebrauchtimmobilien mit einem guten Preis- Leistungs-Verhältnis in den Fokus.

Was läuft am Markt?

„Die Toplagen funktionieren unverändert gut“, erklärt ein Experte, und ein anderer ergänzt, dass bei exorbitant guten Lagen selbst energetische Missstände in Kauf genommen würden. Getreu dem Motto: „Wenn ich nur den See seh’ ... “ Ansonsten habe sich der Markt schon sehr verändert. Gerade im „normalen“ Bereich gab es große Einschnitte. Was nicht zuletzt an den gestiegenen Zinsen, aber eben auch an der allgemeinen Unsicherheit liegt. Doch offensichtlich ist der Markt leidensfähig, wenn man bedenkt, was in den letzten Monaten so alles auf ihn eingeprasselt ist. Man stelle sich vor, plötzlich sind Immobilien, die vor Jahren noch völlig in Ordnung waren, nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) zum Teil wirkliche „Sanierungsfälle“. Keine einfache Situation für alle Beteiligten. Hier ist dann auch die Qualität des Maklers gefragt. Wer jetzt Handwerker und Bauexperten parat hat oder sogar fundierte Sanierungskonzepte, der hat die Chance, den Käufern eventuell bestehende Ängste zu nehmen.

Die besten Lagen am See

Auch in diesen Zeiten zeigen sich Spitzenadressen nahezu unbeeindruckt von dem, was gerne als „Krise“ bezeichnet wird. Dass es sich bei der aktuellen Situation eher um eine Konsolidierung nach dem Boom handelt, sei an dieser Stelle einmal dahingestellt. Die besten Lagen am Schwäbischen Meer sind selbstverständlich die mit Seeblick oder sogarzugang. Hierfür müssen auch aktuell zum Teil gehörige Aufschläge in Kauf genommen werden. Ansonsten stehen auf der deutschen Seite vor allem Konstanz als Universitätsstadt, Immenstaad, Kressbronn, Lindau, Meersburg und Überlingen in der Käufergunst ganz vorn. Auf der österreichischen Seite ist eindeutig die Festspielstadt Bregenz am gefragtesten. An diesen Standorten ist auch das Segment der Urlaubsdomizile besonders stark.

Faktor Zweitwohnungssteuer

In puncto Ferienimmobilien oder Zweitwohnsitze gibt es am Bodensee mindestens zwei Lager. Während man um die Notwendigkeit des Tourismus für die Region weiß, ist auch das Thema Wohnungsnot für die ortsansässige Bevölkerung nicht außer Acht zu lassen. Man wolle keine „Rollladenstadt“ sein, betonte unlängst ein Bürgermeister in der lokalen Presse und verwies auf zahlreiche Mehrfamilienhäuser, an denen monatelang die Rollläden heruntergelassen seien. Ein Phänomen, das man auch an Nord- und Ostsee zur Genüge kennt.

Nicht zuletzt, um diesen Zuständen Einhalt zu gebieten, haben viele Städte und Gemeinden rund um den See ihre erhobene Zweitwohnungssteuer jüngst deutlich angehoben. Während in Friedrichshafen, Langenargen, Immenstaad oder Meersburg zum Beispiel 28 Prozent dieser Steuer anfallen, sind es in Konstanz, Radolfzell oder Überlingen sogar 35 Prozent. Das bedeutet, wer für seinen Zweitwohnsitz am See monatlich 1.000 Euro Miete bezahlt, muss zusätzlich 280 oder 350 Euro für die besagte Zweitwohnungssteuer berappen. Das gilt immer dann, wenn eine Wohnung nicht als Haupt-, sondern als Neben- oder Zweitwohnsitz genutzt wird – und die Gemeinde hierfür Steuern erhebt. Sie gilt übrigens auch für Rentner oder Studierende. Die Ausnahme ist eine durchgängige ganzjährige Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung. Zum Vergleich: In Großstädten fällt meist deutlich weniger Steuer an – in Hamburg sind es nur acht, in Köln zehn und in München 18 Prozent.

Fazit

Die Bodenseeregion gehört zu den beliebtesten Gegenden Deutschlands – und auch in den angrenzenden Ländern Österreich und Schweiz stehen See und Bergpanorama ganz oben im Ranking. Das zeigen nicht nur die Immobilienumsätze, sondern auch die Gästeübernachtungen. 5,53 Millionen Übernachtungen registrierte das Statistische Bundesamt im vergangenen Jahr am Bodensee – ein Plus von sechs Prozent gegenüber 2022. Dabei lag die durchschnittliche Aufenthaltsdauer bei drei Tagen. Kein Wunder, dass Konstanz, Überlingen & Co. nicht nur bei Einheimischen und Zweitwohnsitzlern gefragt sind, sondern auch bei Käufern von Ferienimmobilien. Denn dies ist auch weiterhin ein durchaus lukratives Geschäft.