Berlin & Potsdam - da kannste meckern

Eine gute Rede, so wird oft gesagt, solle man mit einem Witz beginnen. Keine Ahnung, ob das bei einem guten Marktbericht auch so sein sollte, aber warum nicht. Also aufgepasst: „Die Stadt München könnte ihre Position als wirtschaftlich potenteste deutsche Metropole bald an Berlin verlieren.“

Nun lassen wir einmal dahingestellt, ob das wirklich passieren wird. Aber zumindest ist dies nach Einschätzung des britischen Beratungsinstituts Oxford Economist in deren jährlichen Ranking „Global Cities Index“ der Fall. Darin werden weltweit fast 1.000 Städte in fünf Kategorien wie Lebensqualität, Humankapital bis Wirtschaftskraft beurteilt. In die Top 100 schaffen es aus Deutschland regelmäßig fünf Städte – wobei München (2025 Platz 22) in diesem Jahr nur noch knapp vor Berlin (Platz 29) rangiert.

Der Berliner „Tagesspiegel“ zitierte Mitte des Jahres den Chefökonom Dmitry Gruzinov dazu mit den Worten, der Grund sei unter anderem die „robuste wirtschaftliche Perspektive“ und das Bildungssystem in Berlin, das „Weltklasse“ sei. Im Hinblick auf das Bildungsniveau liegt Berlin, nicht zuletzt aufgrund des leichten und vergleichsweise günstigen Zugangs zu Hochschulen, tatsächlich auf Rang 1 – weltweit!

Was zählt, ist auf’m Platz

Doch auch wenn diese Aussagen sicher wohltuend für die Berliner Seele sein dürften – in der Realität sehen sich zumindest viele Immobilieninteressenten mit anderen Dingen konfrontiert. Auch, weil die steigende Anziehungskraft der Hauptstadt weniger erfreuliche Folgen im Alltag hat.

An erster Stelle seien da die geradezu explodierenden Mieten und die Verfügbarkeit von Wohnraum genannt. Die Zeiten, in denen jeder zwischen Charlottenburg und Friedrichshain eine Wohnung gefunden hat, die seinem Budget entsprach, sind längst passé. Heute gibt es eine Tauschbörse für Studentenzimmer, weil auf dem „freien Markt“ kaum etwas angeboten wird.

Und angesichts der Zahlen des Gutachterausschusses scheint der Kauf hier auch keine Alternative (mehr) darzustellen. Auch hier sind – da werden viele Marktteilnehmer jedoch froh sein – die günstigen Zeiten womöglich vorbei. War der Geldumsatz in Berlin 2023 noch um 29 Prozent gegenüber 2022 zurückgegangen, stehe für 2024 ein Plus von 20 Prozent zu Buche. Auch bei den Kauffällen wurde für das Jahr 2024 eine Steigerung von 18 Prozent registriert.

Und die Zahlen des ersten Halbjahres bestätigen diesen Trend: ein Plus von 13 Prozent beim Umsatz und 16 Prozent bei den Kauffällen. Anmerkung am Rande: Die größten Steigerungen verzeichnete der Investmentmarkt mit Wohn-, Büro- und Geschäftshäusern.

„Es gibt Transaktionen, aber es könnten noch viel mehr sein,“ bringt es ein Experte auf den Punkt. Das größte Problem seien derzeit die Finanzierungen. Man habe den Eindruck, die Kreditinstitute würden nach Argumenten suchen, die gegen eine Finanzierung sprächen. Ein Eindruck, der mitunter nicht nur in Berlin entsteht …

Reichlich Alternativen

Berlins großer Vorteil ist die große Lagenvielfalt. Nicht umsonst spricht man angesichts der enormen Größe und der Zahl der Stadtteile von zahlreichen Immobilienmärkten. DEN Markt gibt es zwischen Spree und Havel gar nicht wirklich. Zu differenziert sind die unterschiedlichen Quartiere und Segmente zu betrachten.

Eine globale Aussage zu treffen, ist äußerst schwierig. Denn selbst wenn Angebote und Nachfrage an urbanen Standorten wie Mitte, Kreuzberg oder Friedrichshain gerade passen, heißt das nicht, dass dem in Charlottenburg oder Prenzlauer Berg auch so ist. Und die Klientel in Zehlendorf und Dahlem oder in Randlagen mit hoher Lebensqualität, wie Frohnau und Köpenick-Friedrichshagen, ist ohnehin oft eine andere.

Klar ist: Die Vergleichbarkeit einzelner Standorte ist diffizil. Aber an interessanten Alternativen mangelt es Berlin sicher nicht.

Die aktuelle Situation

Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ist das durchschnittliche Preisniveau in Berlin stabil und als weitgehend moderat zu bezeichnen. Klar, auch in der Hauptstadt gibt es immer wieder Ausreißer nach oben, doch mit rund 8.000 Euro pro Quadratmeter im Schnitt für Neubauwohnungen rangiert man deutlich hinter München (11.450 Euro) oder Hamburg (8.891 Euro).

Dennoch zieht es viele in Berlin in die oftmals noch günstigeren Randlagen oder sogar ins Umland – so es mit der S-Bahn gut zu erreichen ist und die Infrastruktur stimmt. Nicht zuletzt die gestiegene Zeit im Homeoffice lässt Suchkunden diesbezüglich flexibler werden.

„Dieser Trend hält ungebrochen an,“ erklärt dann auch ein Experte. „Viele Käufer suchen bewusst außerhalb des Zentrums – dort, wo sie mehr Grün, mehr Ruhe und oft auch mehr Haus fürs Geld bekommen.“ Ein nicht zu unterschätzender Vorteil, von dem vor allem Randlagen wie Frohnau im Norden oder durchaus auch der Südosten profitieren.

Attraktive Nachbarstadt

„Der schönste Teil von Berlin ist Potsdam“ – diese Aussage hört man immer wieder. Zwar wird das weder der Bundes- noch der brandenburgischen Landeshauptstadt gerecht, allerdings befindet sich tatsächlich eine der schönsten Seiten der Metropolregion auf der anderen Havelseite Berlins – jenseits der berühmten Glienicker Brücke.

Die Residenzstadt ist ein komplett eigener Markt. Ein lebendiges Museum mit jeder Menge historischer Sehenswürdigkeiten und idyllischen Wasserlagen. Verständlich, dass nicht wenige zwischen den beiden Städten pendeln. Jedoch hat die „Inselstadt“ auch ihren Preis.

Sicher gab es in der jüngsten Vergangenheit auch in Potsdam Rückgänge in Sachen Nachfrage und Preise, dennoch gehört die rund 185.000 Einwohner zählende Stadt zu den gefragtesten und werthaltigsten Adressen in Deutschland. Als „Beweis“ kann der aktuelle Bericht des Gutachterausschusses Potsdam herangezogen werden.

Mit 730,5 Millionen Euro lag das Transaktionsvolumen 2024 um 37 Prozent höher gegenüber dem von 2023. Im Bereich der Stückzahlen (Kauffälle) konnte sogar das Ergebnis von 2022 fast erreicht werden. Und betrachtet man das Preisniveau des individuellen Wohnungsbaus im inneren Stadtbereich, ist von Preisrückgängen nichts mehr zu sehen.

Dabei gilt es zu beachten, dass Immobilien mit Wasserzugang in dieser Auflistung nicht berücksichtigt werden. Und davon gibt es in Bestlagen wie in der Berliner Vorstadt oder Babelsberg einige. Und mitunter stehen diese auch zum Verkauf. Jedenfalls, wenn man Glück hat.