Lieblingsplatz am Bodensee

Meterhohe Wellen, schäumende Gischt und ein Boot der Feuerwehr, das auf den Wellen tanzt. Nicht außergewöhnlich. Ein Rettungseinsatz auf hoher See birgt eben auch Gefahren. Nur spielt das, was auf dem Video zu sehen ist, gar nicht auf hoher See. Klar erkennbar ist der Schriftzug auf der Jacke eines der Besatzungsmitglieder: Feuerwehr Langenargen steht dort. Und man mag es kaum glauben – der Rettungseinsatz, der jüngst viral gegangen ist, wurde auf dem Bodensee aufgenommen. Von wegen spiegelglatt, ruhig, idyllisch – Deutschlands größtes Binnengewässer kann offensichtlich auch ganz anders. Ob es daran lag, dass der Bodensee in einem innereuropäischen Ranking der Online-Plattform „Casino. ch“ nur den zweiten Platz belegte? Wenig wahrscheinlich. In jedem Fall kam kein deutscher See unter den 30 zur Wahl stehenden Gewässern unter die Top Ten. Den Spitzenplatz erreichte der Comer See. Der See, an dem auch Prominente wie Filmstar George Clooney in einem Anwesen residieren. Oder residierten.

Wichtige neue Themen

Im Gegensatz zu dem eingangs erwähnten Video schlägt der Immobilienmarkt rund um den See aktuell keine sehr hohen Wellen. Und prominente Bewohner bleiben hier auch eher unter dem Radar. „Still ruht der See“ kann man zwar nicht sagen, aber die Herausforderungen der vergangenen Jahre sind auch an der begehrten Region nicht spurlos vorübergegangen. Zinsen, Kriege und Energiegesetz haben den Markt selbst in den Spitzenlagen beeinflusst. Insgesamt ist die Nachfrage am See nachhaltig gut, aber doch selektiv zu betrachten. Nach den doch eher zurückhaltenden Jahren seitens der Käufer berichten die Makler nun wieder von deutlich mehr Besichtigungen und konkreten Kaufentscheidungen. Diese würden jedoch wesentlich rationaler getroffen als noch zu Boomzeiten, heißt es. Ein anderer Experte resümiert: „Klassisch planbar ist momentan wenig. Die Arbeit beim Verkauf nimmt zu. Aber das Schöne ist, dass die Kundenpflege wieder wichtig ist. Mir gefällt das.“ Da trifft die Aussage, die Stimmung sei verhalten optimistisch, den Nagel wohl auf den Kopf.

Trotzdem, auch am Bodensee und auch in den Toplagen wie Konstanz, Überlingen oder Lindau ist der Markt differenziert zu betrachten. Vor allem, was den energetischen Zustand der Immobilien angeht, konzentriert sich die Nachfrage auf das, was hochwertig, saniert (oder neu) und bezugsfertig ist. Offensichtlich eine Folge der Unsicherheit in puncto Gesetzeslage, Verfügbarkeit von Handwerkern und möglicher Höhe der Finanzierung.

Klar ist aber auch, dass die Lage am See weiterhin von entscheidender Bedeutung ist. Objekte mit Seesicht oder sogar mit Seeanstoß sind preislich weitgehend unkritisch und bergen auch weiteres Wertsteigerungspotenzial. Im Hinterland musste man in den vergangenen Jahren schon Preisrückgänge hinnehmen. Und für energetisch kritisch zu betrachtende Objekte ist diese Zeit wohl noch nicht vorbei.

Die österreichische Seite

Freies Ufer für alle – was nach einem 70er-Jahre-Slogan klingt – ist im österreichischen Teil des Bodensees jedoch Realität. Der gesamte Seeuferbereich ist öffentlich zugänglich. Daher ist der Seezugang bei der Immobiliensuche gar kein Thema, wohl aber die Sicht aufs Wasser. Hier kann man vor allem den Pfänderhang nennen. Die Lage am über 1.000 Meter hohen Berg Pfänder bietet zum Teil spektakuläre Aussichten auf den See und das Ufer – nach Osten und Westen. Hinzu kommt die Nähe zu der Festspielstadt Bregenz (siehe auch BELLEVUEAusgabe 4/2025), Lochau, Vorarlberg und Montafon. Hier sind Luxusimmobilien mit Quadratmeterpreisen jenseits der acht- bis zehntausend Euro unverändert gefragt. Und die Lage hat einen großen Vorteil: Sie ist (noch) weniger bekannt bei den Käufern. Wer also nach seenahen Lagen mit Entwicklungspotenzial sucht, könnte hier durchaus fündig werden.

Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze

Auch wenn der Tourismus für die Region immense Bedeutung besitzt, stehen dem Thema Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien nicht alle positiv gegenüber. Der Ausdruck eines Bürgermeisters, man wolle keine „Rollladenstadt“ sein, machte im vergangenen Jahr die Runde. Er verwies auf zahlreiche Mehrfamilienhäuser, an denen monatelang die Rollläden heruntergelassen seien. Ein Phänomen, das in Ferienregionen zwischen Nordsee und Bayern überall auftritt.

Am Bodensee haben viele deutsche Städte und Gemeinden ihre Zweitwohnungssteuer deutlich angehoben. In Friedrichshafen, Langenargen, Immenstaad oder Meersburg fallen aktuell 28 Prozent dieser Steuer an, in Konstanz, Radolfzell oder Überlingen sogar 35 Prozent. Was bedeutet: Wer für seinen Zweitwohnsitz am See monatlich 1.000 Euro Miete bezahlt, muss zusätzlich 280 oder 350 Euro für die besagte Zweitwohnungssteuer aufbringen. Das gilt immer dann, wenn eine Wohnung nicht als Haupt-, sondern als Neben- oder Zweitwohnsitz genutzt wird – und die Gemeinde hierfür Steuern erhebt. Achtung: Auch für Rentner oder Studierende fällt diese Steuer an. Ausnahme: eine durchgängige ganzjährige Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung.

Fazit

Ein Blick auf die Zahlen verdeutlicht einmal mehr: Die Bodenseeregion gehört zu den beliebtesten Gegenden Deutschlands. Das zeigen nicht nur die Immobilienumsätze, sondern auch die Gästeübernachtungen. 5,4 Millionen Übernachtungen registrierte das Statistische Bundesamt (Destatis) im vergangenen Jahr am Bodensee. Das ist zwar ein leichtes Minus gegenüber 2023, aber dennoch ein Top-Wert unter den deutschen Ferienregionen. Für die Gesamtregion Bodensee-Oberschwaben standen 2024 elf Millionen Übernachtungen zu Buche – ein ganz leichtes Plus.

Auch im angrenzenden Österreich stehen See- und Bergpanorama ganz oben auf der Wunschliste. So sind Konstanz, Überlingen, Bregenz & Co. nicht nur bei Einheimischen und Zweitwohnsitzlern gefragt, sondern auch bei Käufern von Ferienimmobilien. Selbst wenn der See mitunter hohe Wellen schlagen kann. Dafür ist es dann drinnen umso schöner.