Ratgeber Österreich: Haus- und Wohnungskauf - Stadt oder Land?

Österreichs Wirtschaftszentren haben Einfluss auf den Immobilienmarkt. Arbeit und Infrastruktur regeln die Nachfrage
Auf der Webseite von „Statistik Austria“ gibt es einen sehr schönen Bereich. Er heißt schlicht und einfach „Wie geht’s Österreich?“. Eine gute Frage. Während man über die großen Euro-Länder wie Frankreich, Italien und Spanien vieles (und oft nichts Gutes) aus den Nachrichten erfährt, macht unser Nachbarland nur selten Schlagzeilen. Dabei kann es sich durchaus sehen lassen, oder, um die Frage zu beantworten: Österreich geht es gut, in einigen Teilen sogar sehr gut.
  • Käufer lieben Metropolen wie Salzburg Quelle: Getty Images/D. Waugh
    Österreich: Immobilien kaufen in der Stadt oder auf dem Land? (Foto: Getty Images/D. Waugh)
  • Top-Region Kitzbühel Quelle: Kitzbüheler Alpen Marketing GmbH/A. Niederstrasser
    Österreich: Top-Käufer-Region Kitzbühel (Foto: Kitzbüheler Alpen Marketing GmbH/A. Niederstrasser)
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Im Vergleich der 27 EU-Mitgliedsstaaten nahm die Alpenrepublik im Jahr 2011 beim realen Wirtschaftswachstum zum Beispiel Platz 8 ein. Beim Bruttoinlandsprodukt war es immerhin der fünfte Rang, und in puncto Arbeitslosigkeit lag die Quote mit 4,2 Prozent im europäischen Vergleich an der Spitze. Nun verteilt sich die wirtschaftliche Potenz des Landes – ähnlich wie in Deutschland – auf einige Ballungszen­tren. Und ähnlich wie in der Bundesrepublik hat das auch entsprechende Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Welche, das hat das österreichische Online-Portal www.immobilien.net untersucht, nach eigener Aussage Österreichs größte Immobilienplattform. Im so genannten „ImmoDex“ werden dabei detailliert die Preisentwicklungen auf dem heimischen Markt untersucht. Ein Ergebnis der letzten Erhebung wurde kurz und bündig zusammengefasst: „Starke Preisanstiege in den Städten, Sinkflug auf dem flachen Land“. Das ist zwar keine spektakuläre Erkenntnis, sind Arbeitsplatzangebot und Infrastruktur doch naturgemäß die wichtigsten Faktoren bei einem Großteil der Immobilienkäufer – und diese Faktoren in und um die Metropolen eben  ausschlaggebend. Es lohnt allerdings ein näherer Blick auf die Zahlen.
Dass Wien und Salzburg in der Beliebtheits- und Preisskala vorn liegen, ist Routine. Aber: Laut immobilien.net scheint das Ende der Preisrallye erreicht. In Wien wurde für das gesamte Stadtgebiet von 2011 auf 2012 zwar eine Preissteigerung von 5,7 Prozent errechnet. Bei neu gebauten Eigentumswohnungen im innerstädtischen Bereich scheint die Schmerzgrenze aber bei 5.000 Euro pro Quadratmeter erreicht. Die einzige Ausnahme bildet der 1. Bezirk, der keine echten Preisobergrenzen kennt. Ein ähnliches Bild sieht Andreas Besenböck, Pressesprecher von immobilien.net, auch in Salzburg und ­Tirol: „Bei knapp 3.800 Euro für den Qua­dratmeter sehen wir aktuell die Grenze bei den Immobilienpreisen in Tirol und Salzburg. Hier ist einfach das obere Spektrum des Leistbaren für die Bevölkerung erreicht.“ Was natürlich nur auf Bundeslandebene gilt. Bei Spitzenstandorten wie der Stadt Salzburg selbst oder Kitzbühel gelten ganz andere Marktregeln.

Die Strahlkraft der Städte

Auffällig ist, dass die Strahlkraft der Top-Standorte immer weitere Kreise zieht. So ist einer der Gewinner des ImmoDex der südlich von Salzburg gelegene Bezirk Hallein. Ein Plus von sieben Prozent auf 2.092 Euro/m2 bei Einfamilienhäusern – mit diesem Wert liegt Hallein fast auf einem Niveau mit dem (noch näher an der Stadt gelegenen) Bezirk Salzburg-Umgebung und wird damit laut ImmoDex zum „Top-Einzugsgebiet“. Auch der Bezirk St. Johann im Pongau zählt mit Wertzuwächsen im zweistelligen Bereich dazu.

Apropos top: Zum „preislichen Hotspot“ entwickelte sich 2012 eine Region, die deutschen Immobilienkäufern wohl nicht sofort in den Sinn kommt. Das in Oberösterreich gelegene Dreieck Linz-Wels-Steyr ist selbst Österreich-Kennern nicht gleich geläufig, bildet aber das wirtschaftliche Herz der Region. Allein in der Stadt Linz sind rund 190.000 Menschen beschäftigt, rund doppelt so viele, wie in der Stadt Berufstätige wohnen. Man kann sich die Pendlerströme vorstellen – und den Druck, den die Nachfrage nach stadtnahem Wohnraum auf die Preise ausübt.Für gebrauchte Eigentumswohnungen musste man im letzten Jahr im Bezirk Linz-Land rund 24 Prozent mehr zahlen als noch 2011, in der Stadt Wels waren es sogar 30 Prozent. Und bei den Einfamilienhäusern lag die Stadt Steyr nach den letzten Erhebungen von immobilien.net mit einem Wertzuwachs von 26 Prozent innerhalb eines Jahres in ganz Österreich sogar an der Spitze.

Ländliche Gebiete verlieren

Nirgends ist der Zusammenhang von Wirtschaftskraft und Immobilienpreisen deutlicher als in dieser Region. Und wenn die Städte inklusive Speckgürtel an Bewohnern gewinnen und die Preise stabil bleiben oder sogar steigen, dann liegt der Umkehrschluss nahe: Auf dem Land ist das Gegenteil der Fall.

Eine Vermutung, die durch die Immo­Dex-Zahlen belegt wird. Gerade die ländlichen Gebiete im Süden Österreichs werden genannt, wenn es um den Rückgang von Kaufpreisen bei Häusern und Wohnungen geht: Klagenfurt-Land, Villach-Land sowie Feldkirchen in Kärnten werden da genannt, aber auch Teile der Südoststeiermark. Für potentielle Investoren sind das relativ belanglose Neuigkeiten, da sie in diesen Regionen sowieso keine Interessen verfolgen. Die (häufig auch ältere) Klientel, die sich eher dem ländlichen Österreich verbunden fühlt und keine Ambitionen auf ein Leben nah an oder sogar in der Stadt hat, die freut es dagegen.

Infrastrukturmaßnahmen heben die Preise

Doch ist die Aussage Land = günstig in dieser Form zu schlicht. Ein schönes Beispiel dafür ist Schladming. Während die Analysten von immobilien.net für die Steiermark insgesamt für das letzte Jahr einen Preisrückgang bei Wohnimmobilien verzeichnen, verteuerten sich Eigentumswohnungen in der nicht einmal 4.500 Seelen zählenden Gemeinde um fast 20 Prozent. Der Grund: Die alpinen Skiweltmeisterschaften im Februar dieses Jahres und die damit einhergehenden Modernisierungs- und Infrastrukturmaßnahmen brachten dem Örtchen einen enormen Schub nach vorn. Auch das Burgenland, traditionell bei den Preisstatistiken eher im hinteren Bereich zu finden, verzeichnet plötzlich eine ­erhöhte Immobiliennachfrage und laut ImmoDex einen der stärksten Wertzuwächse in Österreich.

So klar der Zusammenhang von Wirtschaft und Infrastruktur auf der einen sowie Nachfrage und Preisen auf der anderen Seite ist, eine klare Kaufempfehlung lässt sich daraus nicht ableiten. Denn glücklicherweise bieten sich den unterschiedlichsten Käufergruppen mit völlig anderen Motiven ebenso viele verschiedene Möglichkeiten – ganz egal ob in der Stadt oder auf dem Land.

Preisentwicklung in den Landeshauptstädten

Die Preise von Häusern und Wohnungen in den Metropolen der neun Bundesländer von 2008 bis zum dritten Quartal 2012 (in Euro pro Quadratmeter)
Österreich: Entwicklung der Hauspreise
Preisentwicklung Häuser Über 3.900 Euro pro Quadrat­meter liegt der Durchschnittspreis für Häuser in Salzburg. Das ist ein Anstieg von rund 40 Prozent in den letzten fünf Jahren. Auch Bregenz (Vorarlberg) und Eisenstadt (Burgenland) haben ähnliche Steigerungsraten. Im äußersten Westen lag der Quadratmeterpreis zuletzt bei 2.700 Euro, in der Hauptstadt des Burgenlandes waren es im dritten Quartal 2012 knapp 2.150 Euro.

Österreich: Entwicklung der Preise für Eigentumswohnungen
Preisentwicklung Eigentumswohnungen Überraschung: Innsbruck liegt bei den Preisen für Eigentumswohnungen vorn. Das liegt zum einen an der Universität, zum anderen am fehlenden Wohnraum im „Bergland“ Tirol. Prozentual gesehen hat Bregenz zwischen 2008 und 2012 mit einer Wertsteigerung von fast 50 Prozent die Nase vorn, dicht gefolgt von Salzburg (47,1 Prozent) und Graz (38,7 Prozent).

Quelle: immobilien.net
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