Marktreport Düsseldorf: Image ist alles

Stetiger Zuzug, immer knapperes Angebot und enorme Attraktivität – Düsseldorf ist die „Perle“ im Westen der Republik. Hintergründe zu einer echten Erfolgsstory
Zahlen lügen nicht. Na ja, zumindest meistens nicht. Wie im Falle der Daten des Düsseldorfer Grundstücksmarktberichtes. Der Gutachterausschuss verzeichnete für das Jahr 2014 einen Umsatzanstieg gegenüber 2013 von acht Prozent auf 3,657 Milliarden Euro. Ein Positivtrend, den man aus anderen Metropolen kennt. Doch gegenüber dem Vorjahr stieg 2014 in Düsseldorf auch die Zahl der Kauffälle um neun Prozent. 5.644 davon wurden registriert, was eher außergewöhnlich ist, wenn man den schon fast obligatorischen Objektmangel in deutschen Großstädten heranzieht. Einen Löwenanteil dieser Steigerung macht das Segment der unbebauten Grundstücke aus. Die Anzahl der Kauffälle (266) nahm hier gegenüber 2013 um 50 Prozent zu. Der Umsatz stieg sogar um 64 Prozent. Dabei kamen die veräußerten Areale nahezu aus jeder Grundstückskategorie – von Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken bis zu Bauerwartungsland.
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Oberkassel ist für viele immer noch das Nonplusultra Quelle: Fotolia/Ernst Pieper
Ungeachtet dessen gehen der Stadt zumindest die größeren Bebauungsareale aus. Die Glashütte in Gerresheim sowie ein Gebiet am Hauptbahnhof seien der einzig verbliebene großflächige Nachschub. Umnutzungen und Nachverdichtung in gewachsenen Arealen wären das, was nun verstärkt kommen müsse, heißt es. Allerdings sind mit besagten Umnutzungen – speziell im Fall von Bürogebäuden – des Öfteren bauliche Probleme und damit sehr hohe Kosten verbunden.

Damit bewegt sich Düsseldorf preislich weiter auf einem sehr hohen Niveau, nicht zuletzt, weil die Stadt seit Jahren wächst, dem Wohnungsmarkt jedoch Jahr für Jahr zu wenige neue Objekte zugeführt werden. Ein weiterer Trend, der die Rheinmetropole bundesweit nicht exklusiv betrifft, aber in der direkten Umgebung stellt Düsseldorf eine absolute Wohnperle dar. ­Lebensqualität, Internationalität und Infra­struktur passen hier einfach. Das steigert die Attraktivität des Wohnens in der Stadt noch einmal deutlich. Oder wie brachte es ein Experte auf den Punkt? „Außerhalb der Stadt zu wohnen ist für viele kein Wunsch, sondern eine Notwendigkeit.“ Mangelndes Angebot und zu hohe Kaufpreise – die ­Adresse Düsseldorf bleibt oft ein Traum.
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Wasser und City zählen Quelle: BELLEVUE
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Immobilien in Düsseldorf

Zentral und am Wasser
Die Spitzenstandorte in der Rheinmetropole sind vorrangig in City- und Rheinnähe zu finden. Vermehr werden aber auch andere Quartiere nachgefragt
Und so driftet die Kluft zwischen Spitzen- und einfachen Lagen immer weiter auseinander. Nicht wenige Experten ­sehen schon bald 15.000 Euro pro Quadrat­meter bei hochwertigen Innenstadtlagen ­erreicht, während es andererseits Stand­orte innerhalb der Stadtgrenzen gibt, in die so mancher Makler oder Bauträger keinen Fuß, geschweige denn ein Neubauprojekt setzen würde. „Bestimmten Lagen in Düsseldorf ziehe ich jederzeit einen attraktiven ­Umlandstandort vor“, bringt es ein Entwickler auf den Punkt. Diesen Umstand hat Düsseldorf jedoch nahezu exklusiv. Während in München für einstmals verrufene Standorte Quadratmeterpreise ­jenseits der 5.000 Euro erzielt und in Hamburg ­sogar bisherige „Un-Lagen“ zu Wohnadressen umfunktioniert werden, wird am Rhein bei den industriell ­geprägten Stadtteilen wie Garath oder ­Eller weiterhin die Nase gerümpft. ­Dabei gibt es mitunter auch in diesen Lagen durchaus vorzeigbare Ecken.

Urbanität hat eben doch seine Grenzen. Das ist auch auf deutlich höherem Niveau festzustellen, denn einige Experten sehen auch in den beliebten Stadtteilen klare Verschiebungen. So habe sich die Qualität einiger Lagen verändert, heißt es. Typische Einfamilienhaus-Adressen wie Grafenberg oder Hubbelrath stünden zumindest bei Preisen jenseits der Million Euro vermehrt auf dem Prüfstand. Zu weit draußen, zu langweilig, seien Argumente, die vor Kurzem noch ebenso undenkbar waren wie das In-Kauf-Nehmen von einstigen ­Ausschlusskriterien wie Lautstärke oder dichte Bebauung. Hauptsache, mittendrin statt nur dabei, so der Wunsch vieler Kunden.

Das hat in jüngster Vergangenheit dazu geführt, dass lange vernachlässigte Quartiere nun in den Fokus des Interesses rücken. Zum einen aus der Not des fehlenden ­Angebots heraus, andererseits aber auch, weil sich einige dieser Lagen im Sog der Top-Standorte, aber auch von sich aus positiv entwickeln. Genannt werden selbstverständlich Grafental, Derendorf und Pempelfort, wo neues Angebot geschaffen wurde. Doch auch Unterbilk und Flingern-Nord gehören aufgrund des Altbaubestandes und der ­zentralen Lage dazu.
Nicht dass nun der falsche Eindruck entsteht, die klassischen Villenlagen stünden vor dem Ausverkauf. Oberkassel, Stockum, Zoo oder auch Kaiserswerth erfreuen sich bester Nachfrage – Letztere auch wegen der Vorteile der Französischen Schule (Zoo) oder der Internationalen Schule (Kaiserswerth). Doch je weiter der Weg in die Stadt oder zur Nahversorgung, desto länger sind die Entscheidungszeiträume für den Kauf. Im Übrigen wird in den besagten Lagen auch gerne gemietet.

Dass man sich als potentieller Hauskäufer Düsseldorf leisten können muss, ist hinlänglich bekannt. Als bestes Beispiel kann hier wohl die Golzheimer Siedlung dienen: ein attraktives Ensemble aus den 1930er-Jahren, das die wohl stadtnächste Möglichkeit darstellt, ein frei stehendes Haus zu bekommen. Die Preise werden jedoch mit etwa 1,3 bis 1,5 Millionen Euro unsaniert eingeschätzt – wenn mal etwas veräußert wird.
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Im Stadtgebiet von Düsseldorf gibt es über ein Dutzend herrschaftlicher Anwesen wie Schloss Benrath Quelle: Arkadius Zagrabski
Wenig verwunderlich, dass es im Düsseldorfer Umland mit Meerbusch, Ratingen, Mettmann oder Neuss durchaus interessante Wohnlagen gibt, die im Zuge der Preissteigerungen in der Metropole ebenfalls angezogen haben. Sehr verwunderlich ist jedoch die Abneigung gegenüber dem Standort Duisburg. Man stelle sich vor, dass sich direkt hinter der nördlichen Stadtgrenze von Düsseldorf der Duisburger Süden befindet und mit einer ehemaligen Direktorensiedlung (Ungelsheim) aufwarten kann. Stattliche Häuser, die mitunter die Hälfte von dem kosten, was in Düsseldorf aufgerufen wird. Da hilft wohl auch die jüngste Aktion nicht, das Duisburger Ortsschild mit „Düsseldorf-Nord“ zu überkleben (siehe Editorial in diesem Special), um potentiellen Interessenten die Imageschwelle zu nehmen und auf zum Teil sehr attraktive Leerstände in der Nachbarstadt hinzuweisen.

Trotz allen Klagens über das geringe Angebot in der begehrten Landeshauptstadt scheint die Not noch nicht so groß, dass man – trotz bester Verbindungen – über diese unsichtbare Imagegrenze ­springen würde. Fortsetzung folgt – garantiert.
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Nicht zuletzt aufgrund der deutlich angezogenen Preise im Düsseldorfer Stadt­gebiet weichen viele Immobilieninteressenten jedoch auf Wohnstandorte im Umland aus. Abgesehen von der gefragten Villensiedlung Alt-Meererbusch in Meerbusch liegt vor allem Ratingen in der Käufergunst
weit vorn. Die Adressen Breitscheid, ­Hösel oder -Ost wären hier zu nennen. In jüngster Vergangenheit hat sich auch der Duisburger Süden zumindest partiell sehr gut entwickelt. Die recht neue St. George’s School ist für die internationale Klientel interessant. Doch auch wenn der Duisburger Süden quasi an den Düsseldorfer Norden grenzt, es bleibt Duisburg. Nicht selten eine reine Imagefrage, wird berichtet. Für viele Suchkunden sind Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung jedoch wichtigere Kriterien als das Autokennzeichen.
BELLEVUE Ausgabe 1/2016

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Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Heft 01/2016.

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