Immobilienkauf durch Ausländer in Österreich

So mancher liebäugelt mit einem Haus oder einer Wohnung in Austria. Doch zu welchen Bedingungen können Deutsche in Österreich überhaupt Immobilien kaufen?
Österreich ist seit vielen Jahren auch für Deutsche ein beliebter Ort, um eine Immobilie zu erwerben. So haben derzeit bereits über 200.000 Deutsche ihren Haupt- oder Zweitwohnsitz nach Österreich verlagert. Dabei müssen beim Kauf einer Immobilie in Österreich – neben steuerlichen Fragen – zunächst primär rechtliche Gesichtspunkte beachtet werden.

Zweistufiges Verfahren

In Österreich als EU-Mitgliedsland ist für Deutsche als EU-Bürger der Kauf einer Immobilie grundsätzlich uneingeschränkt zulässig (Ausnahme: landwirtschaftliche Immobilien). Dabei erfolgt der Erwerb nach österreichischem Recht, die Anwendung einer anderen Rechtsordnung ist nicht möglich. In einem zweistufigen Verfahren wird zunächst das Verpflichtungsgeschäft („Titel“) geschlossen (zum Beispiel durch den Abschluss eines Kauf- oder Schenkungsvertrags), anschließend erfolgt der Eigentumserwerb („Modus“) durch die Eintragung ins Grundbuch.

Letzteres ist in Österreich von großer Bedeutung, da der Käufer hierdurch vor gutgläubigem Erwerb oder vor Belastungen durch Dritte geschützt wird. Um als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen zu werden, wird einerseits eine grundbuchfähige Urkunde benötigt. Auf dieser müssen die Unterschriften der Vertragsparteien von einem Gericht oder einem Notar beglaubigt werden (ein notarieller Kaufvertrag „per se“ ist nicht erforderlich, kann aber sinnvoll sein).
Österreich: Wer darf wo Immobilien kaufen? (Foto: Fotolia)
Wie ist die Rechtslage beim Immobilienkauf in Austria? Quelle: Fotolia

Erklärungen & Genehmigungen

Weiterhin muss der Käufer verschiedene Erklärungen abgeben. So muss er bei einem Baugrundstück erklären, dass er plant, dieses zeitnah zu bebauen. Wenn die Immobilie bereits bebaut ist, muss eine Erklärung abgegeben werden, dass der ­Erwerber das Objekt nicht als Ferienwohnung nutzen will. Im Gegensatz zu Österreichern sind für EU-Bürger darüber hi­naus in Abhängigkeit von der jeweiligen Region verschiedene Genehmigungen beziehungsweise Bescheide unterschiedlicher Behörden erforderlich. Die Eintragung ins Grundbuch und somit der Kauf der Immobilie ist daher erst dann vollzogen, wenn diese vorliegen.

Auf die Nutzung kommt es an

Problematisch ist dabei die Frage, wie die Immobilie vom Käufer selbst oder von einem möglichen Mieter genutzt werden darf. Unproblematisch ist der Fall, wenn das Objekt vom Eigentümer oder Mieter als Hauptwohnsitz genutzt wird. Schwieriger ist es, wenn die Immobilie als Zweit- bzw. Ferienwohnsitz dienen soll. In diesem Fall muss für die Eintragung des Objekts im Grundbuch eine Genehmigung als Freizeitwohnsitz und ein entsprechender Freizeitwohnsitzbescheid vorgelegt werden.

Zusätzlich müssen noch diverse Vorschriften für Baulandgrundverkehr (Wohnungen, Baugrundstücke) beachtet werden. Hintergrund ist, dass die Politik in Österreich seit dem Ende der 70er-Jahre des vergangenen Jahrhunderts versucht, die unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen zu beschränken. Man ist deshalb in Österreich insbesondere in den Regionen, die bei Ausländern besonders beliebt sind, teilweise bemüht, rechtliche Restriktionen aufzubauen, die nicht gegen EU-Recht verstoßen, aber den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Österreich für Ausländer erschweren.
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Geltungsbereich und Anwendungsfall
Behördenverfahren und Grundbucheintragung
Besonderheiten der Bundesländer


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Neun Bundesländer, neun Gesetze

In Österreich sind für die Raumordnung und somit auch für die Regelung der Freizeitwohnsitze die Bundesländer zuständig. Deshalb gibt es neun unterschiedliche Landesraumordnungsgesetze. In der Praxis zeigt sich, dass insbesondere in bestimmten Regionen der westlichen Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg beim Erwerb von Ferienimmobilien besondere Restriktionen bestehen. Aufgrund ihrer Nähe zur Bundesrepublik gibt es in diesen Regionen bereits jetzt einen relativ hohen Anteil an Freizeitwohnsitzen, weshalb hier die Anzahl neuer, behördlich genehmigter Freizeitwohnsitze grundsätzlich limitiert wird.

Neben bereits genehmigten Freizeitwohnsitzen dürfen neue Freizeitwohnsitze nur noch in bestimmten Ausnahmefällen geschaffen werden, was unter Umständen mit hohen bürokratischen Hindernissen verbunden ist. Dies kann dazu führen, dass sich der Kauf von Immobilieneigentum für deutsche Interessenten über Jahre erstreckt. Dabei werden von den zuständigen Behörden teilweise Details beanstandet, die die Bewilligung unangemessen behindern können.

Die Nutzung einer Immobilie als Freizeitwohnsitz ohne eine entsprechende ­Genehmigung ist verboten und kann zur Folge haben, dass die Immobilie im schlimmsten Fall sogar gerichtlich versteigert wird. Grundsätzlich sollte bereits vor dem Erwerb einer Immobilie in Österreich geklärt werden, welche Nutzung möglich ist bzw. welche Genehmigungen erforderlich sind und welche Bedingungen dafür erfüllt sein müssen.
Zuständig für die Verwaltung bereits bestehender sowie für die Genehmigung neuer Freizeitwohnsitze ist normalerweise die jeweilige Gemeinde, die auch ein entsprechendes Register der Freizeitwohnsitze führt. Rechtsgrundlage sind die Landesraumordnungsgesetze der Bundesländer. Dabei muss aber beachtet werden, dass in den einzelnen Landesraumordnungs­gesetzen oftmals nicht abschließend geregelt ist, was ein Freizeitwohnsitz genau ist.

So ist zum Beispiel im Tiroler Raumordnungs­gesetz nur definiert, dass ein Freizeitwohnsitz nicht der Befriedigung eines ganzjährigen, mit dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verbundenen Wohnbedürfnis dient, sondern zum Aufenthalt während des Urlaubs, der Ferien, des Wochenendes oder sonst nur zeitweilig zu Erholungszwecken verwendet wird. Ansonsten ist nur festgelegt, was alles „kein“ Hauptwohnsitz ist, so dass bereits an dieser Stelle Zweifelsfälle entstehen können.

Was ist eigentlich genau ein Freizeitwohnsitz?

Ein wesentliches Kriterium für die Beurteilung, ob ein Haupt- oder Freizeitwohnsitz vorliegt oder nicht, ist die Frage, ob sich der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen am entsprechenden Ort befindet. Dabei kann die Einhaltung der Nutzung einer Immobilie als Hauptwohnsitz von der zuständigen Behörde jederzeit überprüft werden. Dies ist in der Praxis jedoch nur schwer möglich. Deshalb erfolgen Kontrollen meist nur nach entsprechenden Anzeigen.

Ein Deutscher, der in Österreich eine Immobilie kaufen möchte, die er nicht unbedingt als Hauptwohnsitz nutzt, sollte deshalb zur Vermeidung von Risiken einen mit behördlichem Bescheid genehmigten Freizeitwohnsitz erwerben. In diesem Fall kann das Objekt sowohl als Ferienwohnung als auch als Hauptwohnsitz genutzt werden.

Sofern ein solcher Bescheid nicht vorliegt, kann er das entsprechende Objekt dennoch erwerben. Allerdings sollte er sich wegen der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten vorab mit einem Rechtsanwalt abstimmen, der mit den Usancen und den legalen Gestaltungsmöglichkeiten in der jeweiligen Region vertraut ist.

Dabei muss beachten werden, dass die Landesraumordnungsgesetze teilweise im Konflikt mit Europa-Recht stehen. Deshalb wurde vor einigen Jahren einer bekannten deutschen Schauspielerin entgegen dem Tiroler Raumordnungsgesetz ein „Arbeitswohnsitz“ mit der Begründung gestattet, dass ein Käufer auch mehrere Mittelpunkte der Lebensbeziehungen haben kann.
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