Hotspots für Investoren an Nord- und Ostsee

Was hat eine Ferienimmobilie an Nord- oder Ostsee mit der Internet-Suchmaschine Google zu tun? Auf den ersten Blick sehr wenig, auf den zweiten sehr viel. Wer ein Objekt kaufen möchte, um es überwiegend selbst zu nutzen, dem kann das Internet weitestgehend egal sein. Wer seine Wohnung oder das Ferienhaus allerdings auch als Kapitalanlage sieht und so oft wie möglich vermieten möchte, sollte sich an der Nachfrage orientieren. Die meisten Miet-Interessenten definieren ihre Wünsche ziemlich konkret, zum Beispiel googeln sie nach „Ferienhaus Sylt Hund“ oder „Ferienwohnung Binz Meerblick“. Investoren sollten also in erster Linie dorthin gehen, wo „die Musik spielt“. Und das sind nach wie vor die „üblichen Verdächtigen“: an der Nordsee also vor allem Sylt, Amrum, Föhr, Sankt Peter-Ording und Noderney, an der Ostsee Fehmarn, Grömitz, Timmendorf, Kühlungsborn, Warnemünde, Rügen und Usedom.
Wenn Lage und Ausstattung stimmen, sollte es im Prinzip mit jeder Ferienimmobilie an der deutschen Küste möglich sein, auf 120 vermietete Tage im Jahr zu kommen. Die Sommerferien erstrecken sich bundesweit von Mitte Juni bis Ende August, hinzu kommen Ostern, Pfingsten und erfahrungsgemäß noch ein bis zwei Wochen im Herbst.

Es gibt auch Immobilien, die 200 oder sogar 250 vermietete Tage im Jahr schaffen. Das Geheimnis des Erfolges ist gar nicht so geheim, sondern mit gesundem Menschenverstand zu ergründen. Man muss einfach von sich selbst ausgehen und sich fragen: Was würde mir gefallen? Worauf würde ich Wert legen?

Es klingt banal, aber „Lage, Lage, Lage“ ist nun mal das A und O im Immobilien­business – auch bei Ferienimmobilien. Das schönste Haus nutzt gar nichts, wenn es am falschen Ort steht. Deshalb muss eine Ferienimmobilie in einer attraktiven, bekannten und beliebten Ferienregion liegen. Nur so sind gute Vermietbarkeit und gute Mieteinnahmen zu realisieren. Lieber das Geld in ein kleineres Objekt am richtigen Ort investieren als in ein großes Haus am falschen Platz.

Hat man sich für eine Region entschieden, kommen die so genannten „Makro-Kriterien“ ins Spiel. Hierzu zählen die Verkehrsanbindung oder das Angebot an Freizeitaktivitäten, Geschäften und Restaurants. Die Immobilie sollte so nah wie möglich an einem möglichst ganz­jährig belebten Ort liegen. Je dichter am Wasser, je ­näher an Bäcker, Boutiquen und Bars, desto besser. Strand und Stadtzentrum sollten idealerweise in einem  Radius von 500 Metern zu Fuß gut erreichbar  sein.

Bei der „Mikro-Lage“ geht es um die spezielle Lage der Immobilie innerhalb des Ortes. Ideal ist, wenn Balkon und Garten Richtung Süden ausgerichtet sind. Nicht empfehlenswert ist die Lage an ­einer Hauptverkehrsstraße oder am Bahndamm. Am besten ist eine ruhige, gepflegte Seitenstraße. Besonders bei Wohnungen zählt die Aussicht. Meerblick ist ein echter Pluspunkt und „Verkäufer“.
Häuser und Woh­nungen sind ungefähr gleichermaßen stark ­nachgefragt. Beliebte Größen bei Wohnungen sind 50 bis 70 Quadratmeter mit zwei Schlafzimmern, bei Häusern 80 bis 100 Qua­dratmeter und drei Schlafzimmer. 85 Prozent der Mieter von Ferienimmobilien sind zwischen 30 und 60 Jahre alt, kommen also zum großen Teil mit der Familie. Fast alle reisen mit dem Auto an. Die durchschnittlich gezahlte Miete pro Objekt und Woche liegt laut aktuellen Studien bei knapp 600 Euro in der Nebensaison und 750 Euro in der Hauptsaison. Über 1.000 Euro pro Woche Miete leisten sich nur zehn Prozent der Urlauber. Die durch­schnitt­liche Verweildauer beträgt zwei Wochen.

Eine gute Immobilie steht und fällt mit der Hausverwaltung. Wer kümmert sich um Schlüsselübergabe, Kurtaxe, kleine Reparaturen und Endreinigung, wenn man nicht selbst an Ort und Stelle oder in schnell erreichbarer Nähe der Immobilie wohnt? Aus der Ferne ist dies alles schwer zu organisieren. Theoretisch kann es noch klappen, aber die Praxis sieht meist anders aus. Was soll man in 300 Kilometern Entfernung machen, wenn die Kaffeemaschine ihren Geist aufgegeben hat oder der Schlüssel am Strand verloren wurde? Deshalb muss man sich in den meisten Fällen eine verlässliche, erfahrene und ­seriöse örtliche Agentur suchen. Wie findet man die? Fragen Sie Nachbarn, achten Sie auf Werbeschilder und Ladenlokale vor Ort, und googeln Sie mit Such­be­griffen, die am besten zu Ihrer Immobilie passen, z. B. „Rügen Ferienhaus Agentur“. Eine gute Agentur verlangt für das „Rundum-sorglos-Paket“ mit Mehrwertsteuer zwischen 20 und 30 Prozent der Mieteinnahmen. Das muss bei Kalkulation und Preisfin­dung auf jeden Fall berücksichtigt werden. Ebenso sollte man sich unbedingt im Vorwege einer Investition mit seinem Steuerberater besprechen. Was kann man absetzen, welche Einnahmen müssen wo angegeben und wie versteuert werden? Das ist keine ganz leichte Materie.

Dies alles richtig zu machen, das ist die Pflicht eines Investors. Dann kommt die Kür: Die Kunden müssen zu Stammkunden werden. Schon mit kleinen Gesten lässt sich viel bewirken. Der Gast will sich besonders willkommen fühlen. Ein Strauß Blumen, eine Flasche Wein und ein netter Brief mit Einkaufs- und Restauranttipps sind schon ein guter Anfang. Nach oben ist dann – wie immer – alles offen.