Immobilien-Marktreport Frankfurter Umland 2019

Geringes Angebot zu ambitionierten Preisen

Auf die Frage, welcher Satz die Situation auf dem Immobilienmarkt im Bereich des Vordertaunus am ehesten beschreiben würde, sagte ein Experte: „Wir haben ein geringes Angebot zu ambitionierten Preisen.“ Rein faktisch könnte man den Artikel auch an dieser Stelle beenden, denn genauer kann man die Lage aktuell kaum zusammenfassen.

Das Interessante daran ist, dass dieser Satz leider auch auf den Markt in Wiesbaden zutrifft. Und auf den in Alt-Buchschlag. Und auf den in nahezu allen deutschen Metropolregionen. Oder wie sagte es jüngst ein anderer Experte? „Wir verwalten derzeit den Mangel. Etwas anderes bleibt uns gar nicht übrig.“

Der Vordertaunus ist begehrt

Deutschlands Großstädte und ihre Speckgürtel sind nachgefragter denn je. Leider merkt man das auch an den vielerorts weiter steigenden Preisen. Keine ganz einfache Zeit für die Makler, denn nicht selten träumen die Verkäufer vom Brexit und vermuten, auf einer Goldmine zu sitzen.

Diese überzogenen Vorstellungen gilt es zu relativieren – selbst dort, wo die Anbindung an die nahe Großstadt stimmt. Nicht zu vergessen, die Infrastruktur vor Ort. Und von diesen Standorten gibt es im Umkreis Frankfurts einige.

Beispiel Vordertaunus: Zieht man den Wohnungsmarktbericht der Immobilienbörse Industrie- und Handelskammer zurate, wird schnell deutlich, dass es im Umland der Mainmetropole noch immer ein großes Preisspektrum gibt, sich die Spitze jedoch immer weiter von der Basis verabschiedet.

Beruhend auf der Befragung von 30 Immobilienunternehmen können Interessenten in den Landkreisen Hochtaunus oder Main-Taunus zwar einfache Eigentumswohnungen ab 900 Euro pro Quadratmeter bekommen, doch die gesuchte Realität ist leider deutlich kostspieliger.

So ist in den begehrten Städten wie Bad Soden oder Bad Homburg in den Toplagen unter 5.000 Euro pro Quadratmeter kaum noch etwas erhältlich. Und auf der Suche nach frei stehenden Einfamilienhäusern muss man an besagten Standorten mit unter 400.000 Euro (in den einfachsten Lagen) nicht rechnen.

Auch entferntere Lagen steigen in der Gunst

Aus diesem Grund nimmt schon länger auch die Nachfrage in etwas weiter entfernten Lagen wie zum Beispiel Glashütten oder Friedrichsdorf immer mehr zu. Auch andere Adressen mit S-Bahn-Verbindung in die Metropole liegen preislich noch unter den bekannten Taunuslagen. Dazu gehören Eppstein, Flörsheim oder Steinbach.

Wer es deutlich günstiger haben möchte, ohne zumindest auf den Regionalbahnanschluss zu verzichten, für den kommen Neu-Anspach, Usingen oder Wehrheim infrage. Städtischen Flair sucht man hier selbstverständlich vergebens.

Offenbach stark im Kommen

In jüngster Vergangenheit haben sich auch lange unterschätzte Standorte direkt an der Stadtgrenze Frankfurts preislich enorm entwickelt. Beispielhaft wären der neue Börsenstandort Eschborn, aber auch das „verträumtere“ Bad Vilbel zu nennen. Und nicht zuletzt Offenbach. Ja, auch wenn der eingefleischte Frankfurter hier den Kopf schütteln mag, die einstige Lederstadt hat sich gerade im Bereich des Hafens rausgeputzt.

Nicht wenige Mitarbeiter der Europäischen Zentral­bank hätten sich, nach Expertenauskunft, in Frankfurts Nachbarstadt niedergelassen. Es gibt sicher unattraktivere Arbeitswege als am Main entlang ins Ostend. Außerdem ist man in Bad Vilbel und Offenbach näher an der Frankfurter City als so mancher Stadtteil des Finanzmekkas.

Apropos Attraktivität: Einer der schönsten Umlandstandorte ist ganz sicher die Villensiedlung Alt-Buchschlag im Süden Frankfurts. Hier, im viel zitierten „Geräuscheschatten“ des Flughafens, kommen die Freunde von Stilaltbauten aus dem beginnenden 20. Jahrhundert auf ihre Kosten.

Eine Fahrt durch den kleinsten Stadtteil von Dreieich gleicht einer Zeitreise, auch wenn hier und da inzwischen Neubauten entstanden sind. Ein großer Vorteil dieser Adresse ist die S-Bahn-Anbindung an Frankfurt, durch die man in unter 20 Minuten an der Hauptwache steht.

Im direkten Einzugsbereich gibt es auch einige interessante Städte, die mitunter sogar für Pendler interessant sind. Wie bereits im Marktbericht erwähnt, sind die Entfernungen in der Metropolregion Frankfurt ohnehin deutlich kürzer als in wirtschaftlich vergleichbaren Ballungsgebieten. In den 30 bis 40 Minuten, in denen man vom Hauptbahnhof Frankfurt nach Hanau, Wiesbaden oder Mainz unterwegs ist, hat man in München oder Hamburg nicht einmal die Stadt durchquert.

Hanau als Geheimtipp

Beispiel Hanau: Ziemlich genau 20 Minuten braucht man mit der Regionalbahn von Frankfurt in die östlich gelegene 100.000-Einwohner-Stadt. Die Heimat der Gebrüder Grimm hat mit Hohe Tanne, Kinzdorf oder Alt-Kesselstadt einige attraktive Wohnlagen zu bieten und rangiert preislich deutlich unter den bekannten Umlandlagen. In den kommenden Jahren soll zudem noch die Anbindung durch die S-Bahn erfolgen. 

Wiesbaden und Mainz

Beispiel Wiesbaden und Mainz: Diese beiden Märkte sind keine klassischen Umlandstandorte und funktionieren auch für sich allein. Ähnlich wie in Frankfurt haben die beiden benachbarten Landeshauptstädte von Hessen und Rheinland-Pfalz in den letzten Jahren preislich stark angezogen, wenn auch nicht in dem Ausmaß wie Mainhattan.

Auch wenn Wiesbaden ein bodenständiger Markt auf hohem Niveau bleibt, werden aktuell mitunter ungewöhnlich hohe Preise bezahlt. Das gilt für die Toplagen City Ost, Nerotal oder Sonnenberg (Birnbaum). Eine echte Prüfung für den Markt sehen die Experten vor Ort in der Umsetzung des Projekts Kureck. Hier werden in erster Citylage über 100 Wohneinheiten auf einmal auf den Markt kommen.

Fazit: Der Radius wächst

Immensen Nachfragedruck kann man auch in Mainz feststellen. Zwischen 1995 und 2010 sei definitiv zu wenig gebaut worden, heißt es. Die Rechnung dafür zahle man jetzt. Bodenrichtwerte spielen oftmals nur eine untergeordnete Rolle, und gerade jüngeren Käufern sind inzwischen die Preise „davongelaufen“, weil das Angebot fast flächendeckend zu gering ist.

Selbst der in einigen Teilen der Stadt große Fluglärm fällt bei der Objektsuche immer seltener ins Gewicht. So schwappt die Preiswelle immer weiter nach draußen, zum Teil – so wird berichtet – sogar bis nach Worms. Suchten die Kunden vor Jahren noch im Umkreis von 20 Kilometern, hat sich der Radius nun auf rund 50 Kilometer erweitert. Dabei hat Mainz mit Rosengarten, Castell direkt am Rhein oder Gonsenheim wirklich tolle Wohnlagen zu bieten. Leider gibt es auch hier nur das eingangs zitierte geringe Angebot zu ambitionierten Preisen.