Deutschland, Österreich, Schweiz: Das Geschäft mit dem Feriendomizil

Urlaub mit Rendite: Die Idee klingt verlockend einfach. Doch wenn die Rechnung aufgehen soll, müssen viele Voraussetzungen erfüllt sein. Auch in rechtlicher Hinsicht
Binz, Heringsdorf, Büsum: Die drei Orte an der Küste sind die Spitzenreiter. So jedenfalls hat es der Ferienhausvermittler BestFewo ermittelt: Seiner im Juni veröffentlichten Studie zufolge, welche die Bu­­­chungen des Jahres 2013 von gut einer Viertelmillion deutscher Urlauber ana­lysiert, rangieren die genannten See­bäder auf Rügen und Use­­­dom sowie am schleswig-holsteinischen Wat­­­­ten­meer ganz vorn. Und auch beim Blick auf die Re­­gio­nen sind es zwei Destinationen an der Küste – die ­Insel Usedom und Ostholstein –, die vorn liegen, gefolgt vom Berchtesgadener Land in Bayern und dem Harz in Niedersachsen.
 
Aber nicht nur der Blick auf die Destinationen – der bei BestFewo übrigens nur Deutschland berücksichtigt, nicht aber Österreich, das mit über 4,2 Millionen Urlaubern 2013 das beliebteste Auslandsziel der Deutschen war – ist interessant. Aufschluss­reich ist auch: Ein Viertel der Bucher waren Familien mit Kindern – und jeder Zehnte hatte einen Vierbeiner dabei. Kinder- und haustierfreundlich, so die allfällige Schluss­­­folgerung, sollte ein Ferienhaus also sein, wenn man es erfolgreich vermieten will.
Ferienimmobilien
Ein Feriendomizil der Spitzenklasse bietet hochwertiges Mobiliar Quelle: Alpenimmobilien
Erkenntnisse freilich, die nicht neu sind: In Zeiten von Wirtschafts- und Eurokrise haben die Deutschen die Immobilie als Wert­anlage nicht nur mit Blick auf den Erst­wohn­­sitz entdeckt, sondern auch das Geschäft mit dem Zweitwohnsitz erkannt. Mit einer Ferienimmobilie also, die man nicht in erster Linie erwirbt, um sie für den eigenen Urlaub zu nutzen, sondern um sie zu vermieten und so im Idealfall mit den Einnahmen zu verdienen und den Kauf zu ­refinanzieren. „Urlaub mit Rendite“, so der Slogan, der diese Gewinne verheißt.

Allerdings: So verlockend es klingt – ein paar wichtige Grundsätze gilt es unbedingt zu beachten, wenn das Kalkül aufgehen soll. Zunächst: Auch in Deutschland, das ist zu wenig bekannt, darf man nicht überall einfach Zweitwohnsitze vermieten. Deshalb erkundige man sich unbedingt vor Abschluss eines Kaufvertrages bei der zuständigen Gemeinde, wie es um diese Erlaubnis steht. Rigide sind die Regeln diesbezüglich auch in der Schweiz und in Österreich: Beide Länder achten penibel darauf, dass in touristisch stark frequentierten Gebieten eine Höchstzahl an „kalten Betten“ nicht über­schritten wird. In der Schweiz wurden die Obergrenzen 2013 per Volksentscheid auf maximal 20 Prozent pro Gemeinde limi­tiert, und in Österreich regeln die Gesetze der neun Bundes­länder und die Gemeinden, welche Immobilien eine „­Widmung“ als Zweitwohnsitz haben – und welche nicht. Und schließlich das Thema Zweitwohnsitzsteuer: Sie ist – siehe unten – von Ort zu Ort unter­­­schiedlich und kann die schönste Erlösrechnung, wenn nicht einbezogen, empfindlich torpedieren.
Ferienimmobilien

Achtung Käufer: Zweitwohnsitzsteuer!

Viele deutsche Kommunen füllen damit ihre klammen Kassen. Die Höhe variiert von Ort zu Ort

Wer eine Immobilie besitzt, die als Zweit­wohnsitz gemel­det ist, muss ­wissen: Die meisten deutschen Kommunen fordern da­für eine Steuer. Sie soll ­Un­gleich­­gewichte in den kommunalen Haus­halten beheben. Über den Finanzausgleich der Länder erhalten die Gemeinden Zuwendungen nur auf Basis der gemeldeten Erstwohnsitze. Über die Zweitwohnsitzsteuer, die jede ­Kommune individuell beschließt, lässt sich das Säckel zusätz­lich füllen. ­Bemessungsgrundlage ist i. d. R. die Jahreskaltmiete der Immobilie. Der ­Steuersatz ist unterschiedlich hoch: von fünf Prozent (z. B. in Berlin) bis zu über 30 Prozent in einigen Boden­seegemeinden; der bundes­weite Schnitt liegt bei zehn Prozent. Hier gilt: Rechtzeitig informieren, um unlieb­same ­Über­raschungen zu vermeiden.

Sind alle rechtlichen Voraussetzungen gegeben, kommt es zum Zweiten natürlich auf das Objekt der Wahl an – und auf dessen Lagefaktoren. Bei Ferienimmobilien ist der wichtigste zweifellos die zu erwartende Vermietungsdauer; deshalb sind Statistiken wie die eingangs zitierten so wichtig. Und zusammen mit Befragungen vor Ort findet man heraus, wie viele Vermietungstage rea­listisch zu erwarten sind. Eine Faustregel sagt: 120 Tage im Jahr sollten es schon sein, wenn die Investition sich lohnen soll.

Dann spielt, last but not least, die indivi­du­elle Qualität des Objektes eine entscheidende Rolle. Die wichtigste Emp­feh­lun­g dazu: Moderne Ausstattung und zeit­ge­mä­ßes Mobiliar vermieten sich garan­tiert besser als „Eiche rustikal“. Eine komplet­te, zweck­mäßig ausgestattete Küche ist ebenso Pflicht wie ein komfortables Bad und gute Unter­haltungs­elektronik. Und zu guter Letzt: Je näher am Strand, Wander­gebiet oder an der Skipiste das Objekt liegt, desto besser lässt es sich vermieten. Voraussetzungen, die unsere An­ge­bots­auswahl auf den Folgeseiten großteils erfüllt. 
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