Marktreport München: Schau'n mer mal
Eine eindeutige Marktrichtung ist auch in München derzeit nicht erkennbar. Während Stimmung, Nachfrage und Angebot steigen, präsentieren sich die Preise noch weitgehend stabil. Mal sehen, wohin die „neue Realität“ noch führt
Dass Zahlen nicht lügen, so weit sollte man sich vielleicht nicht aus dem Fenster lehnen. Doch Zahlen sind eben nicht gleich Zahlen. Vermehrt liest man zum Beispiel von wieder steigenden Immobilienpreisen. Aber stimmt das wirklich? Reden sich da nicht verschiedene Branchenteilnehmer die Situation schön? Denn dass die Angebotszahlen auf vielen Onlineplattformen sukzessive steigen, ist schließlich noch kein Indiz dafür, dass sich der Markt wieder zu Gunsten der Verkäufer verändert. Es bedeutet nur, dass Makler oder Verkäufer versuchen, höhere Preise zu erzielen. Klar könnte man argumentieren, dass niemand seinen Angebotspreis erhöhen würde, träfe es nicht wenigstens auf eine gewissen Nachfrage. Doch aktuell sollte man mit solchen Erwartungshaltungen eher vorsichtig umgehen.
Dass Zahlen – wie eingangs erwähnt – nicht gleich Zahlen sind, zeigt sich an den 2024er-Daten des Münchner Gutachterausschusses. Dort waren einige verblüffende Exemplare zu lesen. So konnte ein Haus in der Toplage Bogenhausen-Herzogpark für 47,2 Millionen Euro einen Käufer finden und auch im Bereich der Eigentumswohnungen wurden mit 47.350 Euro (Neubau) bzw. sogar 62.500 Euro (Bestand) absolute Rekordpreise erzielt. Halleluja, die Boomzeiten sind zurück, oder doch nicht? Mitnichten, vertraut man den Zahlen des Münchner Gremiums, bei dem die Kaufverträge eines Jahres zusammenlaufen. Sicher, gegenüber dem allgemein sehr schwachen Jahr 2023, gab es deutliche Steigerungen in Sachen Stückzahlen und Transaktionsvolumen (siehe auch München in Zahlen auf Seite 55), doch die durchschnittlichen Preise für Wohnbaugrund, Doppelhaushälften oder erstmalig auch für Neubauwohnungen sind rückläufig. Es ist also sicher nicht alles Gold, was da an der Isar glänzt. ABER: Es zeigt, zu welchen Höhen sich Deutschlands teuerster und wertvollster Immobilienmarkt aufschwingen kann, welches Potenzial in dieser Stadt steckt.
Schwierige Bedingungen
Ob und wie man besagtes Potenzial am besten ausschöpft, da sind die Meinungen in der Branche bisweilen unterschiedlich. Gerade das Segment Neubau wird immer mehr zum marktbestimmenden Politikum. Über 50 Prozent weniger fertiggestellte Wohnungen 2024 im Vergleich zu 2023 offenbaren einen Trend in die falsche Richtung. Betrachtet man die steigende Anziehungskraft Münchens vor allem durch hochkarätige gewerbliche Ansiedlungen in der Metropolregion, sind weniger Neubau der eindeutig falsche Weg. Nicht zuletzt auch aufgrund des stetigen Zuzugs.
Andererseits sorge das mangelnde Angebot im Neubau mittelfristig sicher für eine Belebung und Teuerung bei den Bestandsimmobilien, heißt es. Hinzu kommt die restriktive Haltung vieler Banken in puncto Finanzierung, was dazu führt, dass kaufwillige Interessenten doch in der Miete bleiben und sich dieses Marktsegment in der jüngsten Vergangenheit rasant verteuert hat. Und ein Ende ist hier nicht in Sicht, Mietpreisbremse hin oder her. Zu wenig Neubau, zu wenig Finanzierungen, zu teure Mieten – gerade in ohnehin hochpreisigen Märkten wie München sind die Rahmenbedingungen aktuell eher schwierig.
Grundsätzlich verhalten positiv
Auf der Suche nach einer eindeutigen Markttendenz wird man in München nur selten fündig. Grundsätzlich sind Makler eher Berufsoptimisten, doch außer einer verbesserten Stimmung – besonders im High-End-Segment – und der Einschätzung, dass die viel zitierte Talsohle durchschritten sei, sind die Analysen und Prognosen mitunter sehr unterschiedlich. Vorsichtig optimistisch oder verhalten positiv sind sie (fast) alle, aber zur guten Laune einer Boomphase fehlt ein ganzes Stück.
Und so reichen die Aussagen im Laufe dieser Interviewrunde vom regionaltypischen „A bissl was geht allerweil (immer)“ bis „Für Top-Objekte kann man auch wieder Top-Preise erzielen“. Je nach Tätigkeitsbereich dürfte die für München neue Realität irgendwo in der Mitte liegen. Ganz im Ernst, vergleicht man den Immobilienmarkt an der Isar mit anderen deutschen (Groß)städten, ist Jammern sicher nicht angesagt. Zumal sich die Stimmen mehren, die von einer grundsätzlich positiven Perspektive sprechen. Das Vertrauen kehre langsam wieder in das Marktgeschehen zurück, wird mehrfach berichtet. Und letztlich komme es nicht darauf an, ob der Markt gut oder schlecht sei, sondern nur, dass es Bewegung gebe und dass sich Immobilien drehen.
Ein Blick auf die Teilmärkte
Im Bereich der Neubauprojekte trennt sich jetzt die Spreu vom Weizen. Zwar sei aktuell die toxische Stimmung im Markt Geschichte, doch nun räche sich, wie ein Experte resümiert, die Kompromissbereitschaft der Player aus der Boomzeit. Wer in diesen schwierigen Zeiten Projekte an den Markt bringt, die in puncto Bauqualität, Ausstattung oder Preis nicht passen, sieht sich mit einer ausbleibenden Nachfrage konfrontiert. Dass gerade zu hohe Kaufpreise ein KO-Kriterium sind, wundert angesichts der Finanzierungsprobleme nur wenig. Vor allem der absolute Preis ist hier ausschlaggebend. In vielen Gesprächen hört man dieser Tage die Aussage, dass der Markt sehr differenziert zu betrachten sei. Auch das ist ein Indiz für die neue Normalität oder Realität, selbst in München. Man darf sich an Zeiten erinnern, an denen niemand differenziert hat – weder bei der Lage noch bei der Immobilie oder dem Preis.
Das Segment der Bestandsimmobilien ist aktuell also sehr unterschiedlich zu betrachten. Bestes Beispiel ist der Luxusbereich. Überraschenderweise gibt es hier auch zwischen Bogenhausen und Grünwald deutlich mehr Angebot als sonst üblich. Vor allem wird dieses noch sehr offen präsentiert. Wurden früher High-End-Objekte eher „hinter dem Markt“ oder sehr diskret über die Kundenkartei der Makler vermittelt, sind Villen, Penthouses & Co. nun online oder auch über Social Media zu bewundern. Schöne neue Welt, könnte man meinen. Doch oftmals seien diese Immobilien von Seiten der Verkäufer nur zu hoch eingepreist, heißt es. Unrealistische Wunschvorstellungen der Besitzer sind bei vergleichbaren Objekten weiterhin nur schwer umzusetzen. Hier zeigt sich dann die angesprochene Differenzierung. Das Angebot von echten Perlen und Unikaten ist eben doch sehr begrenzt. Und für solche Traumimmobilien sind auch aktuell wirkliche Spitzenpreise zu erzielen.
Bei den „normalen“ Immobilien ist die Nachfrage offensichtlich gut, gerade kleinere Einheiten in zentralen und guten Lagen und bis maximal ein oder 1,5 Millionen Euro sind gefragt. Über zwei Millionen Euro werde die Luft allerdings deutlich dünner, berichten einige Experten übereinstimmend. Ausnahmen bestätigen, wer hätte das gedacht, wie immer die Regel.
Fazit
„Willkommen in der Realität“ war bereits im vergangenen München Special die Devise, die insbesondere Verkäufer nur sehr unwillig akzeptieren konnten. Doch auch an der Isar fliegen einem die gebratenen Tauben nicht mehr in den Mund. Zur neuen Realität gehören neben längeren Vermarktungszeiten und höherem Angebot allerdings auch das Verschwinden von Überhitzung und die Einkehr von mehr Ruhe in den Immobilienmarkt. Ein angenehmeres Arbeiten, wie es ein Experte auf den Punkt bringt.
Wer nun jedoch glaubt, er habe jede Menge Zeit bei der Suche, der könnte sich irren. München wäre nicht München, wenn das gestiegene Immobilienangebot nicht auf ein noch stärker steigendes Kaufinteresse treffen würde. Das gilt sicher nicht für jedes Haus und jede Wohnung und bestimmt auch nicht für jede Lage. Aber die Stadt bietet ein breites Spektrum an Faktoren, die sie einfach sehr interessant machen. Und letztlich wird es nur eine Frage der Zeit sein, bis die Preisentwicklung wieder ungesunde Züge annehmen wird. Auf diese Zahlen sollte man besser nicht warten, denn womöglich ist es für einen Einstieg dann bereits zu spät.
München in Zahlen
Quadratmeterpreise, ausgezeichnete Maklerunternehmen, Bauzahlen – interessante Hintergrundinfos zur Isarmetropole
11,4 Mrd. Euro Transaktionsvolumen
registrierte der Gutachterausschuss 2024 in München – ein sattes Plus von 51 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der höchste Geldumsatzanteil entfiel mit rund 5,6 Milliarden Euro auf den Teilmarkt der bebauten Grundstücke. Auch bei den Stückzahlen gab es ein Plus – von 34 Prozent.
47.350 Euro pro Quadratmeter
betrug nach Angaben des Gutachterausschusses München der höchste Preis, der 2024 für eine Eigentumswohnung bezahlt wurde – ein Rekordwert, aber auch eine absolute Ausnahme am Markt, wie es heißt. Es handelte sich um einen Neubau mit rund 380 Quadratmetern Wohnfläche in bester Lage. Geradezu abstrus ist der für 2024 im Bestand verbriefte Spitzenwert von 62.500 Euro/m2.
19,7 Mio Übernachtungen
registrierte München 2024 – ein Plus von knapp sechs Prozent gegenüber 2023. Die Aussage aus dem letztjährigen München Special kann quasi stehenbleiben, die da lautete: Damit besuchten so viele Menschen wie noch nie die bayerische Landeshauptstadt. Es sei das erfolgreichste Tourismusjahr seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 1912 gewesen – dank einiger Großevents wie Konzerte, wird berichtet.
1. Platz in Sachen Berufspendler
- ein Rang, den man in München mit gemischten Gefühlen zur Kenntnis nimmt. Rund 525.000 Pendler täglich bedeuten bundesweit den höchsten Wert aller Großstädte – laut Pendleratlas. Die Zahl der Pendler nimmt Jahr für Jahr stetig zu. Aufgrund der teuren Immobilien- und Lebenshaltungskosten verwundert die Platzierung jedoch wenig. Mit 467.000 bzw. 463.000 Pendlern liegen Berlin und Frankfurt nur knapp hinter der Isarmetropole.
6.500 Wohnungen
wurden 2024 im Stadtgebiet München fertiggestellt. Das bedeutete nicht nur ein kräftiges Minus von rund 28,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, sondern es war auch der niedrigste Wert seit 2015. Im vergangenen Jahr schien man mit den 9.093 Wohneinheiten auf dem richtigen Weg zu sein. Auch die Zahl der Baugenehmigungen fiel auf rund 8.300 – etwa acht Prozent weniger als im Jahr 2023.
BEL 06/25
