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Foto: Franz-Marc Frei

Es gibt Kinofilme, die bezeichnet man als „Zitate-Film“. Ein guter Streifen mit aussagekräftigen und starken Sätzen der Schauspieler. Sätze, die etwas auf den Punkt bringen oder Situationen pointiert darstellen. Sätze, an die man sich auch nach Jahren noch erinnert. Sätze von Bedeutung. Keine Angst, hier folgt keine Liste passender Zitate oder Filme. Auch wenn einige das vielleicht gerne hätten …

Was das mit Immobilien zu tun hat? Eigentlich nichts, doch ähnlich wie bei Filmen, gibt es wortgewaltige Interviewrunden, die man als „Zitate-Runde“ bezeichnen kann. Dazu gehören auch die zum diesjährigen München Special. Ein paar Beispiele gefällig? „Wir haben schon mehr gelacht“, antwortete eine Maklerin knapp auf die Eingangsfrage, wie es ihr momentan gehe. Und ein anderer Experte meinte zur aktuellen Situation: „Innerhalb kürzester Zeit war es mit dem komplett überhitzten Markt vorbei. Jetzt ist endlich auch in München eine miese Lage wieder eine miese Lage.“ Ungewöhnlich offene Worte angesichts der sonst gern mal wenig greifbaren Aussagen der Branche. Andere Zeiten, andere Zitate, könnte man sagen.

Doch auch wenn es ein wenig danach klingt, die Marktteilnehmer in München sind absolut nicht desillusioniert. Es gehe darum, die neue Situation anzunehmen und umzudenken. Das gelte insbesondere auch für die Verkäufer, heißt es. Diese müssten nun langsam (oder auch schnell) von ihrem hohen Ross steigen. Ganz klar, es weht ein neuer Wind – selbst in München. Willkommen in einer Zeit, in der Immobilienverkauf wieder mit echter Arbeit verbunden ist.

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WOHNQUALITÄT Da der Neubau aktuell etwas stagniert, könnten attraktive Bestandsimmobilien wieder mehr in den Fokus rücken | Foto: Franz-Marc Frei

Der Blick zurück

Bis Ende des vergangenen Jahres war es das bekannte Bild auf dem Münchner Immobilienmarkt. Jahr für Jahr ging es (fast) ausschließlich darum, wie groß die Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr sein würden. Allein der Blick auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreis im Neubausegment konnte einem die Tränen in die Augen treiben – entweder vor Freude oder vor Verzweiflung, je nachdem, auf welcher Seite man stand. Unfassbare 11.200 Euro standen hier laut Zahlen des Gutachterausschusses zuletzt zu Buche. Hochgerechnet auf eine 80-Quadratmeter-Wohnung war man in München – inklusive Nebenkosten – im Schnitt mit über einer Million Euro dabei. Im Schnitt. Für eine mittelmäßige Neubauwohnung. Trotz dieser extrem hohen Preise rannten die Kunden Maklern und Bauträgern quasi die Bude ein. Dabei war es oftmals schon egal, wo besagter Neubau entstand – Hauptsache, es gab was zu kaufen.

Aus dem uralten Maklergesetz „Lage, Lage, Lage“ wurde immer mehr ein „Kaufen, kaufen, kaufen“. Und das um jeden Preis, hatte es den Anschein. Ob das auf lange Sicht sinnvoll gewesen ist, wird man in einigen Jahren sehen, wenn es um Wiederverkauf oder auch die Anschlussfinanzierung geht. Rückkehr zur Normalität? Dann kam der Februar. Putins Angriffskrieg. Auslöser für einen echten Bruch. Für drastische Zinsanstiege, restriktive Kreditvergabe bei den Banken, Baukostenexplosionen, Lieferengpässe auf den Baustellen. Offensichtlich alles etwas viel auf einmal, denn ähnlich wie zu Beginn der Pandemie herrschte erst einmal eine Art Schockstarre. Die Nachfrage sank – bisweilen kam sie sogar zum Erliegen. Zumindest im Bereich der „normalen“ Immobilie. In München hieß das, Objekte zwischen 700.000 Euro (so es diese überhaupt gab) und etwa 1,5 Millionen Euro waren plötzlich kaum noch gefragt, weil die Käufer sie oftmals nicht mehr finanzieren konnten. Klar, im historischen Vergleich waren (und sind) die Zinsen noch immer niedrig bis moderat, nur kosten vergleichbare Immobilien inzwischen das Doppelte bis Dreifache. Ein Banker sprach jüngst davon, dass 70 Prozent der bisherigen Käufer ausgefallen seien. Die Karten würden neu gemischt. So ungewohnt die neue Situation auch ist, ganz dramatisch sollte man sie nicht sehen. Letztlich könnte sie auch der Schlüssel zu einer wiedergewonnenen Normalität sein.

Chancen in der Krise

Bevor man sich nun den Vorwurf gefallen lassen muss, man sei zu negativ, gilt es festzuhalten, dass die aktuelle Situation auch einige Chancen mit sich bringt und sogar Vorteile hat. So war jüngst des Öfteren zu lesen, dass die Preise bereits flächendeckend gefallen seien. Gerade die großen Online-Portale hielten mit diesen Aussagen nicht hinterm Berg. Dabei darf man jedoch nicht vergessen, dass es sich hierbei nur um die Angebotspreise handelt. Und ganz ehrlich, es war längst Zeit, dass diese deutlich sinken, denn wenn die Preisrallye der vergangenen Jahre eines gezeigt hat, dann, dass das Gros der Verkäufer mit seinen Preisvorstellungen fernab des nötigen Realismus angesiedelt war. In den kommenden Monaten könnte die Gier der letzten Jahre dringend notwendiger Demut Platz machen.

Zum anderen bestätigen die Experten, das Thema Spekulation sei ebenso vom Markt verschwunden wie der Immobilientourismus. Substanzloses Drehen von Immobilien, kaufen und verkaufen ohne jede Wertschöpfung gehört der Vergangenheit an. Es ist schon fast obszön, dass es dafür sogar einen Fachbegriff gab: Fix & Flip.

Qualität ist wieder gefragt, sei es nun bei der Immobilienberatung oder bei der Mikrolage – auch ein positiver Aspekt dieser Krise. Außerdem haben die Käufer, die nun am Markt aktiv sind, wieder eine echte Auswahl. Etwas, das man vor allem in München schon gar nicht mehr kannte. Panikkäufe? Nicht nötig. Zeit ist kein bestimmender Faktor mehr.

Der womöglich größte Vorteil ist, dass sich nun vor allem diejenigen keine Immobilie mehr leisten können, denen das nur aufgrund des niedrigen Zinses möglich war. Eine durchaus gefährliche Situation, die nun erst einmal entschärft ist.

Lagen und Preise

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Lage: Mikrostandort wird wieder wichtig

Die Zeiten, in denen man in München alles und überall verkaufen konnte, sind erst einmal vorbei. Qualität – gerade hinsichtlich der Lage – steht wieder mehr im Fokus

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Doppelhaushälften: fast unerschwinglich

Seit 2011 ist der Kaufpreis für neu gebaute Doppelhaushälften in München kräftig gestiegen – auf nun knapp anderthalb Millionen Euro

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ANMERKUNG Aufgrund von Stichprobenunterschieden können die ermittelten Durchschnittswerte zum Teil deutliche Abweichungen enthalten. Es handelt sich bei den Daten nicht um normierte Kaufpreismittel, die die Unterschiede in den Stichprobenmerkmalen mit Umrechnungskoeffizienten ausgeglichen haben.

Grundstücke: weitere Preisanstiege

Seit 2011 legte der Quadratmeterpreis für Wohnbaugrund von Einfamilienhäusern stark zu – insgesamt um fast 160 Prozent

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Neubau-ETW: erstmals fünfstellig

2011 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung bei 4.450 Euro, 2021 bei 11.200 Euro – ein Plus von 152 Prozent


München in Zahlen

Quadratmeterpreise, ausgezeichnete Maklerunternehmen, Bauzahlen – interessante Hintergrundinfos zur Isarmetropole

18,8 Mrd. Euro Transaktionsvolumen registrierte der Gutachterausschuss 2021 in München – ein Plus von 35 (!) Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit wurde sogar der Spitzenwert aus 2019 (16,4 Mrd. Euro) deutlich übertroffen. Ein Plus gab es auch bei den Stückzahlen: zehn Prozent mehr als 2020.

27.600 Euro pro Quadratmeter betrug nach aktuellen Angaben des Gutachterausschusses München der höchste Preis, der für eine Eigentumswohnung im vergangenen Jahr bezahlt wurde. Bei der besagten Immobilie handelte es sich um eine Wohnung mit insgesamt rund 395 Quadratmetern Wohnfläche in bester Lage. Gesamtpreis: 10,9 Millionen Euro. Grundlage waren die im Jahr 2021 ausgewerteten Kaufverträge.

7.140 Wohnungen wurden 2021 in München fertiggestellt. Ein deutlicher Rückgang (13,9 Prozent) im Vergleich zum Rekordwert des vergangenen Jahres. Noch extremer ist das Minus bei den Baugenehmigungen: Mit lediglich 8.655 Wohnungen wurden 24,9 Prozent weniger Einheiten genehmigt als im Jahr 2020. Der Löwenanteil bei den Fertigstellungen (826 Einheiten) geht auf den Bereich Pasing-Obermenzing zurück.

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Foto: München Tourismus/L. Gervasi

Zehnter Rang in Sachen Work-Life-Balance weltweit – mit dieser Top-Ten-Platzierung kann sich München nun schmücken. Hintergrund ist eine Studie des US-amerikanischen Technologieanbieters Kisi, der Daten zu Arbeitsintensität, Gesetzgebung, Lebensqualität und Wohlbefinden von 100 Städten ausgewertet hat. Auf den vorderen Plätzen bieten Oslo, Bern und Helsinki demzufolge ganzheitlich die beste Work-Life-Balance.

100 Jahre produziert BMW nun schon in München. Den Stammsitz im Stadtteil Milbertshofen- Am Hart übernahm das Unternehmen am 20. Mai 1922. Anfänglich wurden Flugzeugmotoren gefertigt, erst später folgten Antriebe für Motorräder und Automobile. Heute beträgt die Produktionsfläche ganze 650.000 Quadratmeter auf mehreren Ebenen. Seit einiger Zeit wird auch der elektrische i4 in München gebaut.

129 Immobilienfirmen aus der Metropolregion München wurden im Jahr 2022 mit dem begehrten BELLEVUE-Siegel „Best Property Agents“ ausgezeichnet.

Der Ist-Zustand

Zugegeben, aktuell sieht es auf dem Münchner Immobilienmarkt nur bedingt rosig aus. Es ist ungewohnt ruhig, was nur bedingt an den bayerischen Sommerferien lag, in denen die Interviewrunde stattfand. Durch die Bank verzeichnen alle Experten Rückgänge bei den Anfragen, müssen mehr Objekte akquiriert werden, um die Umsätze zu halten, fallen immer wieder Notartermine aus. Der Käufer rückt wieder in den Fokus, auch wenn dieser grundsätzlich eher verunsichert ist. Selbiges gilt auch für die Verkäufer, bei denen nach Jahren der Rallye erst langsam die Nachricht ankommt, dass im Himmel eben nicht mehr Jahrmarkt ist. Eine Kröte, die man nur sehr ungern schluckt.

Und so sorgen Ungewissheit und Verunsicherung in vielen Bereichen für Stillstand. Dabei sei gerade in der Metropolregion München noch unsagbar viel Geld unterwegs, das eigentlich investiert werden will, heißt es. „Es erinnert an ein fortgeschrittenes Schachspiel“, bringt es ein Makler auf den Punkt. „Jeder überlegt sich seinen nächsten Zug ganz genau, um bloß keinen Fehler zu machen und zu verlieren.“ Ein recht treffendes Bild. Dennoch sind viele Marktteilnehmer zuversichtlich, dass es spätestens Mitte des kommenden Jahres wieder in geregelten Bahnen weitergeht. Dafür könnte nicht zuletzt auch die Anhebung der linearen Abschreibung beim Mietwohnungsbau von zwei auf drei Prozent jährlich sorgen, die im Juli 2023 erfolgen soll.

„Sicher besteht derzeit Unsicherheit. Aber auf der anderen Seite besteht auch Bedarf. Letztlich geht es um marktgerechte Preise.“

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Harald Sauter

Sauter Immobilien

„München wird weiter wachsen, und der Wohnungsbau hinkt weiter hinterher – eine Entspannung des Marktes ist daher nicht zu erwarten.“

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Dr. Bernhard Bauer

S-ImmobilienService München

„Wer heute ein Renditeobjekt in München sucht, tut sich schwer. Immobilien in B- und C-Städten bieten oftmals bessere Chancen.“

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Berthold Langer

Langer Vermögensanlagen

„Weniger Interessenten, Rückzug von Kaufzusagen – von den Problemen des Marktes sind nur exklusive Immobilien in Bestlagen ausgenommen.“

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Bernd Süssmilch

ELVIRA IMMOBILIEN

„Die Zielgruppe der Interessenten wird kleiner. Die Preise werden stagnieren, aber nicht fallen. Das war in München bei Krisen immer so.“

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Thomas Aigner

Aigner Immobilien

„Die Anfragen sind auch in Grünwald etwas rückläufig. Das nimmt allerdings auch ein wenig den Druck aus dem Markt.“

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Corina Jebens

Corina Jebens und Rosemarie Baur Immobilien

„Käufer und Verkäufer werden sich daran gewöhnen müssen, dass der Markt nun größeren Schwankungen unterworfen sein wird.“

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Thomas Devrient

FLECKENSTEIN Immobilien

„Es ist vorrangig ein Stimmungsbild. Dieses muss in der Öffentlichkeit wieder verbessert werden. Immobilien sind weiterhin ein rares Gut.“

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Thomas Röthig

RÖTHIG & RÖTHIG Immobilien

„München hat durch seine Internationalität Vorteile gegenüber anderen Metropolen. Gerade der hochpreisige Bereich läuft gut.“

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Katharina Salomon

Eckart Immobilien

„Ach, was hätten wir doch Immobilien im Überfluss, wenn die Baubehörden nicht immer alles verschlafen oder verhindern würden.“

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Burghart Houben

Houben Vermögensverwaltung

„Das Interesse an Immobilien in München ist weiterhin hoch – die abwartende Haltung wird bald vorübergehen.“

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Miriam Schnitzke

Duken & v. Wangenheim Immobilien

„Was wir derzeit erleben, ist die Rückkehr zur Normalität. Der Immobilienverkauf läuft, aber eben mit geringerem Tempo.“

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Jürgen Schorn

BAUWERK CAPITAL

„Gerade bei älteren Objekten sind Aufwertung und Home Staging in diesen Zeiten unentbehrlich geworden – auch in Toplagen.“

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Nina Strehl

Firstplace Immobilien

„Ein probates Mittel zur Sicherung des Vermögens gegen die hohe Inflation ist und bleibt eine Wohnung in den Bestlagen Münchens.“

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Josef M. Schwaiger

Legat Living

„Die Qualität der Nachfrage wird besser, weil nur noch die Kunden aktiv sind, bei denen die Finanzierung definitiv passt.“

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Jürgen Mauch

Engel & Völkers M-Waldtrudering

„Immobilien in München sind weiterhin sehr gefragt. Doch ist auch bei uns eine Preiskonsolidierung besonders in B- und C-Lagen spürbar.“

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Silvia Zangl

VON POLL IMMOBILIEN München-Ost

„Die Preise sind aktuell eher etwas rückläufig, ein erheblicher Preiseinbruch steht aber nicht bevor.“

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Manuela Gerschlauer-Wüstenhagen

Gerschlauer Immobilien

„Getragen von stabiler, wirtschaftlicher Stärke der Metropolregion München, ist Wohnraum weiter national wie international stark nachgefragt.“

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Silke Peschmann

Engel & Völkers München

„Der Markt präsentiert sich derzeit sehr selektiv und bietet echte Herausforderungen. In diesen Zeiten muss man flexibel sein.“

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Michael Graf

Graf Immobilien

„Der Markt wurde gerade durchgerüttelt, aber in München werden deutlich mehr Äpfel am Baum bleiben als in anderen Regionen.“

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Jürgen Lenhardt

KENSINGTON Finest Properties

„Hohe Preise bei steigenden Zinsen funktionieren nun nicht mehr. Gute Objekte in Toplagen verkaufen sich bei angepassten Preisen dennoch.“

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C. Alexander Poehlmann

Poehlmann Immobilien

„Der Wind hat deutlich gedreht. Nun muss man dem Kaufinteressenten wieder etwas bieten. Und es ist Professionalität gefragt.“

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Beppo J. Schwimmer

Citigrund Immobilien

„Vor einem halben Jahr gab es in München nur A-Lagen. Diese Uhr ist zurückgedreht worden. Die Mikrolage zählt nun endlich wieder.“

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Peter Hegerich

Hegerich Immobilien

„Wir gehen nicht von einer starken Preiskorrektur aus. Dafür sind die Bauzinsen nicht hoch genug und der Bedarf nach Wohnraum zu groß.“

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T. Graf, M. Egger

Egger & Graf Immobilien

Mir san mir

Warum sich die Experten in München keine Sorgen um die Zukunft machen, dürfte nicht zuletzt an den Vorzügen liegen, die ihre Metropolregion zu bieten hat. Von Arbeitsplatz bis Zuzug – es spricht alles für München (und sein Umland). Und aus den schwierigen Situationen ist man immer gestärkt hervorgegangen. Das Münchner Selbstverständnis sieht hier keinen Grund, warum dies nicht auch dieses Mal so sein sollte. Auffällig ist jedoch, dass sich niemand auf eine wirkliche Prognose festlegen lassen möchte. „Sorry, aber meine Glaskugel ist dreckig“, erklärt ein Experte folgerichtig. Wie schon gesagt, es gibt eben echte „Zitaten-Runden“ …

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Sven Heinen

ist Redaktionsleiter bei BELLEVUE.
Tel.: 040-593 625 040

BEL 06/22