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DAS REICH DER 1.000 INSELN 1.244 Inseln wurden vor der Küste Kroatiens gezählt. 47 davon sind bewohnt. Die Region gilt neben Griechenland als das schönste Segelrevier Europas | FOTO: Manfred Bortoli/HUBER IMAGES

Wer schon einmal in Kroatien einen Urlaub verbrachte, wird bestätigen: Dieses Land hat etwas Besonderes, strahlt eine große Gelassenheit aus, lässt den Besucher schneller entspannen. Es ist nicht so hektisch und nicht so voll wie in den Urlaubsorten von Spanien oder Italien. Vielleicht liegt das auch daran, dass es kaum klassische Sandstrände gibt, sondern dass sich jeder sein Plätzchen sucht. Die jährlich bis zu 19 Millionen Besucher verteilen sich entlang der 6.000 Küstenkilometer Kroatiens (gezählt inklusive der Inselküsten) einfach besser. Wegen der Steine und auch wegen der Seeigel sollte man an den Stränden und Buchten zwar Badeschuhe tragen, im Gegenzug bekommt man dafür aber ein Wasser, dass an Klarheit und Sanftheit seinesgleichen sucht. Auch die Städte konnten viel von ihrer Ursprünglichkeit bewahren. Nicht nur die bekannten Touristenmetropolen Rovinj, Zadar, Split oder Dubrovnik, auch viele kleine Orte und Dörfer entlang der Küste oder auf den Inseln sind echte mittelalterliche Perlen. Hier wurde vor der Öffnung des Ostens sehr viel weniger und seit der Unabhängigkeit sehr viel behutsamer gebaut als im westlichen Mittelmeer.

Vor der Öffnung des Ostens kamen vor allem Camper ins damalige Jugoslawien, nach dem Balkankrieg entdeckten zunächst die Segler dieses einzigartige Revier mit seinen 1.244 Inseln, seit gut zehn Jahren werden die Küsten Istriens und Dalmatiens auch bei Ferienhauskäufern zunehmend beliebt.

Kroatien ist relativ schnell mit dem Auto zu erreichen, von München nach Rovinj sind es nur sieben Stunden, von Wien sogar noch eine Stunde weniger. Seit 2013 ist Kroatien EU-Mitglied, seit Beginn dieses Jahres auch Mitglied des Schengen-Raumes und Euro-Land. Die Einführung der europäischen Währung hatte – wie 2002 damals auch in Deutschland – zu einer sprunghaften Verteuerung der Nahrungsmittel und Dienstleistungen geführt. Von 15 bis 20 Prozent gegenüber den Kuna-Preisen ist die Rede, viele Händler und Gastronomen haben die Preise ihre Waren und Speisen bei der Gelegenheit großzügig aufgerundet.

Auch die Immobilienpreise haben zugelegt. Dabei waren sie in den letzten fünf Jahren ohnehin kontinuierlich nach oben geklettert. Die Corona-Pandemie hat dem Ganzen noch einen Extraschub gegeben.

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MITTELMEER-AMBIENTE Zahlreiche Orte und Städte an der Adria haben sich ihren ursprünglichen mediterranen Charme erhalten können | FOTO: Westend61/Thomas Haupt

Die Toplagen von Nord nach Süd

Istrien hat nicht nur schöne Buchten, sondern auch ein bezauberndes Hinterland zu bieten. Die hügelige Landschaft mit Olivenhainen und Weinbergen erinnert an die Toskana. Kulinarisch ist die Westküste vom Nachbarn Italien geprägt. Trüffel aus Istrien sind in der Gourmetwelt ein fester Begriff, und in den letzten Jahren hat sich eine feine, international anerkannte Gastroszene entwickelt. Auch im Weinbau hat sich einiges getan, junge Winzer haben den kroatischen Wein auf ein neues Niveau gehoben und sammeln dafür regelmäßig höchste Auszeichnungen ein.

Gehoben ist auch das Immobilienangebot in der Region. An der Küste sind vor allem moderne Neubauten beliebt; die schönsten, aber auch teuersten Villen findet man in den Hügeln rund um Porec, der Meerblick mit spektakulären Sonnenuntergängen macht die Gegend zur Toplage. Im Hinterland bestechen Städtchen wie Motovun, Hum oder Groznjan mit ihrem bergdörflichen Charme. Oft suchen Käufer erst an der Küste und entdecken dann ihr Traumhaus im Hinterland, berichtet ein Marktexperte. Für das gleiche Budget gibt es dort mehr Land plus Ruhe und Privatsphäre. Das Angebot an sanierten, originalen Steinhäuschen dort ist inzwischen knapp, doch die meisten Neubauten orientieren sich an dem traditionellen Stil und verbinden ihn mit modernem Wohnkomfort.

Die Preise für eine Neubauvilla starten im Hinterland bei rund 500.000 Euro, für die erste Meereslinie muss man mittlerweile schon gut zwei Millionen Euro kalkulieren, denn die Küstenlinie ist streng geschützt, Neubauten werden allenfalls noch mit einem Mindestabstand von 60 Metern zum Meer genehmigt.

Absolute Toplage in Istrien ist das Städtchen Rovinj, das wie gemalt auf einer Landzunge im Meer liegt und gerne als das „neue St. Tropez“ bezeichnet wird. Allerdings sind auch die Preise hier ähnlich denen an der Côte d’Azur, für eine sanierte Altstadtwohnung mit Blick aufs Meer muss man rund 15.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

Das historische Seebad Opatija ist das touristische und architektonische Highlight der Kvarner Bucht und wird auch gerne als „Perle der Adria“ bezeichnet. In der Altstadt spürt man noch den Geist der Belle Epoque mit seinen ehrwürdigen Grand Hotels und Prachtbauten. Vom Hafen gehen Fähren auf die beliebten Inseln Krk und Cres, die aber auch direkt über Brücken mit dem Festland verbunden sind. Die meisten „Insulaner“ mit einem Ferienhaus auf einer Insel haben ein Boot, denn Kroatien ist ein Eldorado für alle Skipper.

Aufgrund seiner ganzjährig vorgehaltenen Infrastruktur, bezaubernden Architektur und guten Erreichbarkeit ist Opatija die begehrteste und teuerste Lage in der Kvarner Bucht.

Mit über 900 Inseln und 1.200 Kilometern Küste ist Dalmatien die perfekte Urlaubsregion. Auf dem Ferienimmobilienmarkt ist Meer(blick) Trumpf – ohne geht nichts, und die Preise sinken deutlich mit jedem Kilometer Entfernung zum Strand. Hotspot ist die Gegend um Zadar mit den Inseln Vir und Pag. Letztere ist landschaftlich sehr reizvoll, aber nicht so gut angebunden wie die Insel Vir, die über eine Brücke mit dem Festland verbunden ist. Vor allem das reichhaltige Strandangebot macht Vir zu einer interessanten Location, da man hier auch in der absoluten Hochsaison noch einsame Buchten findet. Nördlich von Zadar ist das Preisniveau niedriger als südlich davon, was daran liegt, dass der Süden touristisch besser erschlossen ist.

Luftbild Hafen von Rovinj AAEF09070.jpg
BOOTE IM HAFEN VON ROVINJ Die pittoreske Küstenstadt auf der Halbinsel Istrien erlebte im Laufe ihrer bewegten Geschichte viele Kulturen, gehörte unter anderem zum römischen Reich, zu Venedig und zu Österreich

Split zählt zu den schönsten Städten Kroatiens und ist über den zweitgrößten Flughafen des Landes auch international gut angebunden. Split hat nicht nur schöne Strände, sondern auch kulturell viel zu bieten; der historische Stadtkern mit dem antiken Diokletianpalast ist beeindruckend. In der Nachbarschaft lockt das historische Städtchen Trogir mit seiner berühmten Mischung aus Renaissance-, Barock- und Romanikgebäuden.

Seit Mitte 2020 erlebt die Region einen regelrechten Boom, die Immobilienpreise in Split liegen mittlerweile auf dem Niveau von Dubrovnik, bislang die teuerste Lage an der dalmatischen Küste. In der Hochsaison steht Split dem Trubel von Dubrovnik in nichts mehr nach, Touristen schieben sich durch die Gassen, und die Strände sind voll.

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WASSERQUALITÄT Im jährlichen Bericht der Europäischen Umweltagentur (EUA) wurden über 97 Prozent der kroatischen Badegebiete als hervorragend bewertet | FOTO: Sladja Kisic/HUBER IMAGES

Immobilienmarkt im Wandel

Nach dem Run der letzten drei Jahre blicken Kroatiens Immobilienmakler weiter durchaus optimistisch in die Zukunft, aber es ist auch festzustellen, dass sich aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Dynamik im Markt verändert hat. Durch die gestiegenen Zinsen hat sich die Klientel verändert. Wer auf eine Finanzierung und Fremdkapital angewiesen ist, hält sich zurück. Die Kunden, die derzeit aktiv sind, verfügen über höheres Eigenkapital. Gefragt sind zunehmend Immobilien im oberen Preissegment.

Kroatien ist schon seit einigen Jahren kein Schnäppchenland mehr, aber das Preis-Leistungs-Verhältnis ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern immer noch durchaus attraktiv.

„Die Preise sind gestiegen, dennoch finden sich ab 4.500 Euro pro Quadratmeter immer noch attraktive Immobilien in sehr guten Lagen.“

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DR. EGGERT KOCH

Dr. Koch Traumrealitäten, Wien

„Gefragt sind hochwertige Immobilien mit Meerblick. Sie garantieren gute Vermietbarkeit und Wertsteigerung.“

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HEINER REKER

Reker Immobilien, Vodice

„Durch die höheren Zinsen hat sich der Käufermarkt zunehmend auf Klientel mit hohem Eigenkapital verlegt.“

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KEVIN FERSTL

Ferstl Immobilien, Zell am See

IMMOBILIENKAUF IN KROATIEN

Für EU-Bürger ist der Erwerb kroatischer Immobilien einfach, es gibt viele deutschsprachige Makler, bei Bestandsimmobilien empfiehlt sich ein Rechtsbeistand. Am1. Januar 2023 wurde der Euro als offizielle Währung eingeführt

Fläche 56.594 km2
Einwohnerzahl 4,06 Millionen 
Bevölkerungsdichte 74 pro km2 
Festlandsküste 1.777 km
Anzahl der Inseln 1.244
BIP pro Kopf 2022: 17.432 Euro (zum Vergleich: Deutschland 46.264 Euro)

EU-Mitglied seit 1. Juli 2013, 2023 Beitritt zum Schengen-Abkommen und Einführung des Euro als offizielle Währung

Kaufbedingungen EU-Bürger können Immobilien erwerben, wenn diese sich in einer ausgewiesenen Bauzone befinden. Privatpersonen aus der EU haben die gleichen Rechte wie Einheimische. Nicht-EU-Bürger können mit Zustimmung des Justizministeriums kaufen, sofern das eigene Land ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien geschlossen hat.

Rechtsanwalt Er spielt eine zentrale Rolle, leitet und koordiniert den Kaufprozess. Daher ist es sehr ratsam, einen unabhängigen, seriösen und auf Immobilien spezialisierten Anwalt zu beauftragen. Nicht ratsam ist es, den Anwalt des Verkäufers zu wählen. Zu den wichtigsten Aufgaben des Anwalts gehört es, die Lastenfreiheit des Grundstücks und die Eigentumsverhältnisse zu klären, die in Kroatien kompliziert sein können. Außerdem erstellt er die Verträge und beantragt nach der notariellen Beurkundung die Registrierung des Besitzes im Grundbuch.

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Preise der Lagen in Kroatien  Kroatien_Lagen.jpg
Grafik: Jochen Schäfers/Yamori

Notar Der Notar beurkundet lediglich Verträge. Er stellt sicher, dass alle Dokumente der Transaktion rechtmäßig sind.

Nebenkosten Mit 7 bis 10Prozent des Kaufpreises ist insgesamt zu rechnen.
1. Grunderwerbsteuer von 3 Prozent des Kaufpreises
2. Rechtsanwalt 1 bis 1,5 Prozent (zzgl. 25 Prozent Mwst.)
3. Maklercourtage: meist 3 bis 3,5 Prozent (zzgl. 25 Prozent Mwst.)
4. diverse Gebühren für Notar, Übersetzung, An- und Ummeldungen.

Steuern Nach zwei Jahren Besitz kann eine Immobilie in Kroatien wieder steuerfrei verkauft werden. Gewinne aus Ferienvermietung werden für Nicht-Residenten mit 13 Prozent versteuert, Deutschland behält sich einen Progressionsvorbehalt vor.


Luxus-Immobilien in Kroatien

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Okrug Gornji · Trogir/Ciovo

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Kontakt: Reker Immobilien d.o.o. 24.000.000 € Kaufpreis
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Rovanjska · Zadar

  • Sondernutzung
  • 133.885 m² Grundstücksfläche
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Willkommen in der märchenhaften Luxus-Welt!

Veprinac · Opatija

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IMMOBILIEN IN KROATIEN

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Claus-Peter Haller

Redaktion BELLEVUE

BEL 06/23