Hamburgs Umland - Es zählt die Nähe

Eigentlich kann man diesen Umlandreport gleich mit einem Fazit beginnen, denn viel geändert hat sich im Hamburger Umland in der jüngsten Vergangenheit nicht. Klar, das Angebot steigt – vor allem im Bereich der oftmals wenig energieeffizienten Altbauten. Aber auch die Nachfrage ist als durchaus ansteigend zu bezeichnen. Was jedoch über allem steht, ist die richtige preisliche Einschätzung. „Selten wurde derart genau auf die Preise geschaut“, berichtet ein Experte. Wohl auch, weil der Markt aktuell wieder Auswahl hergibt. Für potenzielle Käufer ist die Vergleichbarkeit nicht ganz unwichtig, besonders, wenn es um nötige Sanierungen geht. Und nicht zuletzt angesichts dieses Themas ist der Markt im Umland von unterschiedlichen Tendenzen geprägt: Einerseits gibt es hier nicht selten mehr Lebensqualität und dazu mehr Immobilie fürs Geld. 

Andererseits sind die Anforderungen an die Immobilie gestiegen – nicht nur von Seiten der Käufer, sondern auch von Seiten der Banken, was die Beleihung betrifft. Fakt ist: Die Preise für Bestandsimmobilien sind auch im Einzugsbereich der Hansestadt auf einem Niveau, bei dem oft und intensiv verhandelt wird. 

Traditionell gefragte Lagen

Viel – um nicht zu sagen gar nichts – geändert hat sich bei der Bewertung der bevorzugten Standorte. Auf der Suche nach der passenden Umlandadresse zählen neben den persönlichen Vorlieben vor allem Anbindung und Infrastruktur am Standort. Daher gibt es kaum einen Ort im Dunstkreis Hamburgs, der nicht im Fokus der Suchkunden ist. Im Norden liegt Norderstedt direkt hinter der Stadtgrenze. Ein optisches Highlight ist die viertgrößte Stadt Schleswig-Holsteins nur in wenigen Straßenzügen, doch die Wanderungsbewegung der vergangenen Jahre zeigt eine deutlich positive Entwicklung. Wer es noch etwas ländlicher mag, kommt in Tangstedt oder Henstedt-Ulzburg auf seine Kosten. 

Allerdings wird es da mit der Anbindung schon schlechter. Dafür bekommt man mitunter noch größere Bestandsobjekte auf noch größeren Grundstücken – aber auch modernere Häuser in Neubaugebieten. Im Nordwesten erfreuen sich Schenefeld oder Halstenbek großer Beliebtheit. Soweit der Anschluss an Schnellbahn und Schnellstraße oder Autobahn gegeben ist, sind besonders Häuser und Neubauwohnungen gefragt. Vorteil der beiden Standorte ist die Nähe zu den benachbarten Elbvororten – sowie die im Vergleich deutlich günstigeren Kaufpreise. Immer gefragter ist im übrigen auch Rellingen. Zu den gesuchten Standorten zählen vor allem der Hamburger Nordosten und der Osten. 

Ahrensburg, Ammersbek und Großhansdorf sowie die besten Adressen im Sachsenwald (Reinbek, Wohltorf, Wentorf und Aumühle). Angesichts der perfekten Infrastruktur, bester Freizeitmöglichkeiten und der Bahnanbindung – allein Großhansdorf verfügt über drei U-Bahn-Stationen – sicherlich kein Wunder. Diese Vorteile haben allerdings auch ihren Preis. Und das im wahrsten Wortsinn, denn im Vergleich aller Umlandstandorte sind hier zumeist die höchsten Preise zu finden. 

Im Südwesten der Hansestadt gehört der Bereich Nordheide zu den auch überregional gefragtesten Adressen. Reiter, Golfer oder einfach „nur“ Familien wissen die Lebensqualität von Buchholz, Bendestorf, Jesteburg & Co. zu schätzen. Wer allerdings in Hamburg arbeitet und auf das Auto angewiesen ist, muss sich darauf einstellen, es womöglich täglich mit den Ärgernissen des Elbtunnels zu tun zu bekommen. Da ist die Regionalbahn Metronom sicher eine gute Alternative. Dieser fährt übrigens stündlich in 30 bis 35 Minuten von Hamburg nach Lüneburg und in 20 bis 25 Minuten nach Buchholz in der Nordheide. 

Die aktuellen Themen

Wie eingangs bereits erwähnt, kommt man gerade im Umland an bestimmten Themen nicht vorbei. In den klassischen Gegenden mit Häusern aus dem Bestand spielen die Energiewerte eine mitentscheidende Rolle. Auf den Punkt gebracht bedeutet das: Der Energieausweis ist (vor allem für die Finanzierung) ein bestimmender Faktor und unsanierte Objekte stehen jetzt und in Zukunft unter größerem Preisdruck. Das dürfte gerade Immobilien aus den 1960er- und 1970er-Jahren betreffen. Grund ist die anhaltende Unsicherheit in puncto energetischer Folgekosten. Zudem sind ältere Objekte oftmals nicht mehr zeitgemäß, was Grundriss oder Zimmergröße angeht. 

Mitunter kommt nur eine teure Kernsanierung oder Abriss und Neubau in Frage. Wie einschneidend diese Faktoren sind, ist an der Nachfrage im Bestand zu erkennen: Bis rund 500.000 Euro ist in vielen Regionen die Nachfrage derzeit gut, danach nimmt sie exponentiell ab. Im Bereich von über einer Million Euro wird das Interesse als „schwergängig“ bezeichnet. Hier ist dann allerdings die Finanzierung zumeist kein Thema. 

Das Fazit 

Ganz klar, auch zwischen Ahrensburg, Schenefeld und Winsen ist der Markt auf dem Weg zur Normalität – und die Preise sind zum Teil sogar noch weiter auf dem Weg nach unten. Die Talsohle ist zumindest flächendeckend noch nicht durchschritten. So sind die Ansprüche vieler Käufer etwas kleiner geworden, die Verhandlungsbereitschaft der Verkäufer ist dafür etwas größer. Zwar lassen sich die Preisrückgänge der letzten Zeit schlecht pauschal einordnen, weil sie zum großen Teil objektabhängig sind. Doch das Niveau ist weiterhin sehr vernünftig und zwischen 300.000 und einer Million Euro bewege sich immer was, heißt es. Also insgesamt recht gute Aussichten für das Hamburger Umland.