Hamburg - Dezenter Optimismus

Man sollte es nicht zu hoch aufhängen, aber der 31. Mai 2026 war für Hamburg ein historischer Tag. Na gut, zumindest war es ein richtungsweisender Tag. Da sich womöglich nicht jeder mit allen Belangen, die Hansestadt betreffend, beschäftigt: An besagtem Sonntag entschieden die Hamburger darüber, ob man sich für die Olympischen Sommerspiele der Jahre 2036, 2040 oder 2044 bewirbt. Irgendwie konnte man diesbezüglich ein Déjà-vu haben, denn Ende 2015 standen die Bewohner Hamburgs schon einmal vor dieser Wahl. Damals entschieden sich gut 51 Prozent gegen eine Bewerbung für die Olympischen Sommerspiele 2024. Und dieses Mal – Trommelwirbel – waren sogar rund 55 Prozent der Wahlberechtigten dagegen. Nun haben Berlin, München und die Rhein-Ruhr-Region mit Köln als Zentrum die Chance auf Olympia in ihrer Stadt und Region. 

Allgemeine Stimmungslage

Unabhängig vom Ausgang der Olympiabewerbung sehen sich die Experten in Hamburg aktuell unterschiedlichen Stimmungen und Strömungen ausgesetzt. Grundsätzlich wisse man nicht, wohin die Reise gehe, heißt es nicht nur in einem Gespräch. Da passt es bestens ins Bild, dass der eine von Zurückhaltung in den letzten Wochen nach einem erfolgreichen Jahresstart spricht, während andere nach einem verhaltenen ersten Quartal jetzt eine größere Dynamik registrieren. Die Redewendung hierzu lautet wohl „Nichts Genaues weiß man nicht.“ In der Regel hielten mitdem Frühjahr in Hamburg immer gute Laune, Zuversicht und Entschlussfreudigkeit Einzug. Dieses Jahr kommt der Markt in Deutschlands Cabrio-Hauptstadt nur langsam in die Gänge – Wetterumschwung hin oder her. Dabei stehen Makler und auch Bauträger in den Startlöchern und wie sagte es ein Experte so richtig: „Man sollte sein Handeln nicht von Krisen bestimmen lassen – sonst passiert nie etwas!“ Raus aus der Lethargie und ein wenig mehr Euphorie wären angesagt. Womöglich hätte eine Olympiabewerbung Hamburgs hier für eine Initialzündung gesorgt. Diese Chance hat man nun auch im zweiten Anlauf verpasst – und überlässt diese nun vielleicht einmal mehr den Münchnern.

Der Ist-Zustand des Marktes

Die gute Nachricht für Käufer vorweg: Der Objektbestand der Makler ist momentan wirklich gut – gerade auch im hochwertigen Segment. Das bedeutet allerdings im Umkehrschluss auch, dass die Käufer weiterhin sehr verhalten agieren. Nachfrage ja, Besichtigung ja, Kaufentscheidung zwischen vielleicht und erstmal abwarten. Die Neugier und die Lust auf die eigene Immobilie sind ungebrochen, lediglich die Umsetzung des Vorhabens gestaltet sich mitunter schwierig (siehe Thema Banken und Behörden). Es fehlt momentan einfach die Planungssicherheit. Aber der Trend ist eindeutig positiv – viele möchten raus aus der Aufwärtsspirale der Mieten und möchten gerne kaufen. Da manche Regionen in Hamburg für junge Familien kaum noch bezahlbar sind, profitieren oft Hamburger Standorte mit ruhigerem Umfeld. Allerdings spielt sich hier das meiste unter einer Million Euro ab. Andererseits sind gerade auch viele schwergängige Objekte im Angebot – von denkmalgeschützten Stadtvillen in Alsternähe bis zu in die Jahre gekommenen und wenig sanierten Einfamilienhäusern in „normalen“ Lagen. Hier verderben entweder die zu hohen Kaufpreisvorstellungen den Markt oder die Zurückhaltung der Interessenten steht einem Umsatz im Wege. Was den ersten Punkt angeht, so sind sich die Makler in Hamburg absolut einig: Realistisch eingepreiste Objekte finden auch in diesen Tagen ihren Käufer. Kleiner Tipp zur Preisfindung: möglichst nicht an den Angebotspreisen auf den gängigen Plattformen orientieren. Was sich dort abspiele, entspräche nicht der Realität, heißt es. Da reicht oft ein Blick, wie lange ein Objekt bereits am Markt ist. Hier liegt meist der gängige Fehler. Zu teuer angeboten heißt konkret unverkäuflich. Die Sensibilität der Käufer ist angesichts des großen Angebots sehr fein. 

Störfaktoren: Banken und Behörden

Dass die Finanzierbarkeit von Immobilien seit geraumer Zeit immer schwieriger wird und erheblich länger dauert, ist inzwischen jedem klar. Niedrigere Beleihungsgrenzen, schlechtere Energiewerte als Ausschlusskriterium oder sinnlose Forderungen wie ein Baulastenverzeichnis für eine Eigentumswohnung – manch einem kommt es so vor, als ob Kreditinstitute an Immobilientransaktionen nicht wirklich interessiert sind. Auffällig ist allerdings, dass mittlerweile auch die Behörden als „schwerfällig und verhindernd“ bezeichnet werden. Das gilt vor allem aber auch für den Neubau. Da passt dann ein Bericht exakt ins Bild, der auf einer Umfrage unter 550 Führungskräften auf Zeit (Interim-Managern) basiert, den die Management-Community United Interim durchgeführt hat. Laut Report halten drei Viertel der befragten Führungskräfte die Bauämter für „einen der größten Bremsklötze für den wirtschaftlichen Aufschwung Deutschlands.“ Da wären mögliche Olympische Spiele in Hamburg sicher auch klein Allheilmittel gewesen, aber als Mittel zum Zweck hätten Sie womöglich fungieren können. Denn wie fasste es der Olympia-Forscher John R. Short so passend zusammen: Alles gehe schneller unter dem Termindruck einer olympischen Eröffnungsfeier: „Die brachiale Wirklichkeit einer solch spezifischen Frist überwindet politischen Widerstand, bürokratische Blockaden und die Trägheit der Verwaltung".

Was ist gefragt, was läuft?

Bevor nun aber der Eindruck entsteht, der Markt in Hamburg läge brach (oder ist es dafür etwa schon zu spät …?): Es gibt Lagen und Segmente, die weitestgehend unkritisch durch die „Krise“ segeln. In den oft dann doch gut finanzierbaren Preisbereichen zwischen 300.000 und unter einer Million Euro bewege sich immer etwas. Allerdings wird durchaus berichtet, dass die korrekte Einschätzung der Objekte phasenweise schwieriger werde. Auf Immobilien, die sonst großes Interesse generieren, kämen manchmal gar keine Anfragen. Und solche, bei denen man eine eher zähe Vermarktung erwarte, liefen zum Teil extrem gut. Da war sie wieder, die Sache mit der fehlenden Planungssicherheit. Nicht zuletzt deswegen ist auch in Hamburg die Beratung des Maklers gefragt. Service ist gefragt und „belastbares“ Vertrauen in den Experten. Kaum eine Immobilie verkauft sich in diesen Tagen von allein. Vor allem, weil die Preise jetzt auf einem Niveau angekommen sind, bei dem verhandelt werden kann – und jeder verhandeln will. Dessen müssen sich auch die Verkäufer bewusst sein. In den meisten Fällen wäre die Phase nach der Pandemie und vor dem Ukrainekrieg die beste für einen Verkauf gewesen. Doch „ach hätten wir doch …“ hilft hier nicht weiter. Auch in vielen Bereichen Hamburgs hat eine neue Realität Einzug gehalten. Allerdings: Für gute Objekte in guten Lagen kann man auch gute Preise erzielen. Aber das war ja nun schon immer so.

Wie geht’s weiter?

Betrachtet man die Zahlen des Gutachterausschusses Hamburg, so zeichnet sich ein Trend ab: Im Vergleich zu 2023 und 2024 war für das vergangene Jahr ein deutliches Plus an Transaktionen (Kaufverträge) festzustellen. Gerade der Markt für Eigentumswohnungen hat zugelegt. Zwar ist man noch nicht wieder auf dem Niveau von vor der Krise, aber die Richtung ist klar. Beim Transaktionsvolumen (Geldumsatz) zeigt sich mit 9,04 Milliarden Euro zwar auch ein Plus, aber hier ist der Weg zu den „Rekordjahren“ noch sehr weit. Laut einer Umfrage des IVD im ersten Quartal 2026 ist verhaltener Optimismus die Devise. Demnach erwarteten 68 Prozent der Befragten im Wohneigentumssegment stabile Preise, im Häusermarkt waren es 55 Prozent. Gleichzeitig nimmt der Anteil derjenigen zu, die von einer positiven Marktentwicklung ausgehen. Insgesamt deute vieles darauf hin, dass sich der Markt weiter stabilisiert – auch wenn er selektiv bleibt und hohe Anforderungen an Preisgestaltung und Objektqualität stellt, heißt es seitens des IVD Nord. Was man dabei nicht außer Acht lassen darf ist, dass Hamburg – wie es ein Experte ausdrückte – zum Beispiel im Vergleich zu Dubai doch wie der Blue Chip im Vergleich zum Bitcoin dastehe. Sicherer Hafen contra stürmische See, könnte man sagen.