Kleine(re) Einheiten, grössere Rendite

Der anhaltende Trend zur Urbanisierung, hohe Mobilität und Flexibilität in der Arbeitswelt und deutlich mehr Single-Haushalte haben in den letzten Jahren interessante neue Wohnformen hervorgebracht. Mitgespielt haben dabei die nahezu explodierten Baukosten: Kleinere und finanziell lukrativere Einheiten sind in den Fokus gerückt. Dazu gehören zum Beispiel sogenannte Mikroapartments. Inzwischen sind sie eine eigene Assetklasse. Aber auch Serviceapartments und klassische Studentenwohnungen sind aufgrund des geringeren Gesamtkaufpreises gefragt.

Im Wintersemester 2024/2025 waren über 2,87 Millionen Studierende an den rund 420 deutschen Hochschulen eingeschrieben. Laut einem Bericht des Maklerunternehmens Savills stiegen die Angebotsmieten in den 30 größten deutschen Hochschulstädten innerhalb eines Jahrzehnts um durchschnittlich 52 Prozent, bei Einzimmerwohnungen sogar um 58 Prozent. Darüber hinaus benötigt auch das Lehr- und Verwaltungspersonal am jeweiligen Standort Wohnraum. Der Trend zu solchen Immobilien ist bislang ungebrochen – gerade auch im Neubausegment. Doch Spezialimmobilien, Studenten-, Pendler- oder Serviceapartments sind sensible Objekte, deren Auswahl und Betrieb große Sorgfalt erfordert. Besonderes Augenmerk sollten Anleger auf kleine und mittelgroße Städte mit hohem Studierendenanteil legen. Wichtig: Auch die gegebenenfalls anfallende Zweitwohnungssteuer sollte man nicht außer Acht lassen. Als Kapitalanlage durchaus attraktiv sind beispielsweise preisgünstige Mikroapartments oder auch in Serie erstellte Module, die auf der Baustelle zu Studentenwohnungen zusammengesetzt werden.

Was wird nachgefragt?

Zunehmend beliebter werden Wohnanlagen mit vielfältigem Serviceangebot. Der Kapitalanleger wird damit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit seiner Wohnung (Sondereigentum) und anteiligem Gemeinschaftseigentum. Die gesamte Wohnanlage einschließlich vielfältiger Infrastruktureinrichtungen wie Empfang, Großküche, Restauration/Café, Fitnessbereich, Waschsalon, Schwimmbad, Kfz- und Fahrradstellplätzen wird üblicherweise von einer externen Gesellschaft betrieben.

Im Vergleich zu den ortsüblichen Mieten liegen die modern möblierten und voll ausgestatteten Wohneinheiten nicht zuletzt wegen der gebotenen Services deutlich darüber. Ein Vorteil ist jeder Deutschen Immobilien Wirtschafts Gesellschaft. Auch wenn er bereits 2022 erstellt wurde, gelten einige Aspekte nach wie vor. So muss unbedingt unter Mikroapartments zur Wohnnutzung und solcher des Gastgewerbes unterschieden werden, heißt es dort. Zwar weisen beide Arten ähnliche Eigenschaften wie Größe, Vollmöblierung und ein Angebot an Zusatzleistungen auf.

Es gibt jedoch einen erheblichen Unterschied: Mikroapartments der Wohnnutzung, zu denen Business- oder Studentenapartments gehören, bieten klassische Mietverträge und sind für einen längeren Aufenthalt ausgelegt. Die Arten des Gastgewerbes, zu denen Serviced Apartments oder Boarding Houses gehören, sind für den kurzfristigen Aufenthalt gedacht, da bei diesen ein Beherbergungsvertrag geschlossen wird. Da diese Nutzergruppen unterschiedliche Anforderungen an ihr Apartment stellen, unterscheiden sich die einzelnen Arten voneinander. Hier sollten Käufer genau differenzieren.

Trend geht auch in Krisenzeiten weiter

Wie beliebt diese Assetklasse ist, zeigen die Zahlen von Savills, die sich auch in den wachsenden Transaktionsvolumen widerspiegeln: Zwischen 2018 und 2022 wurden jährlich im Schnitt 490 Millionen Euro in das Segment investiert. Im Zuge der Zinswende sank das Volumen 2023 und 2024 zwar auf unter 200 Millionen Euro. Doch nicht nur Savills geht davon aus, dass es sich hierbei nur um einen temporären Rückgang handelt.doch auch ihre Funktion als sozialer Treffpunkt. So sind vor allem Studierende oder Berufseinsteiger oft neu in einer Stadt. Gemeinschaftsflächen wie Co-Working-Spaces bieten innerhalb einer Gebäudeeinheit die Möglichkeit der ungezwungenen Kontaktaufnahme und des täglichen Gedankenaustauschs.

Der Erfolg für den einzelnen Anleger hängt von der Auslastung des gesamten Objekts und damit auch von der Performance der Betreibergesellschaft ab. Und wie bei jeder Immobilie muss selbstverständlich auch der Standort stimmen. Urbanität und die Nähe zu einer Vielzahl von Einrichtungen des öffentlichen Lebens sowie zu Freizeitmöglichkeiten ist das, was gesucht wird. Im Zuge einer vermehrten Digitalisierung der Arbeitswelt und des Lebensumfelds steht und fällt der Erfolg der Einheiten vor allem mit der Vernetzung des Gebäudes. Last, but not least sind auch die gute Erreichbarkeit des ÖPNV oder die Verfügbarkeit von mobilen Sharing-Konzepten ausschlaggebend.

Genaue Differenzierung nötig

Einen interessanten Aspekt zum Thema liefert der Trendreport Mikroapartments von der Deutschen Immobilien Wirtschafts Gesellschaft. Auch wenn er bereits 2022 erstellt wurde, gelten einige Aspekte nach wie vor. So muss unbedingt unter Mikroapartments zur Wohnnutzung und solcher des Gastgewerbes unterschieden werden, heißt es dort. Zwar weisen beide Arten ähnliche Eigenschaften wie Größe, Vollmöblierung und ein Angebot an Zusatzleistungen auf.

Es gibt jedoch einen erheblichen Unterschied: Mikroapartments der Wohnnutzung, zu denen Business- oder Studentenapartments gehören, bieten klassische Mietverträge und sind für einen längeren Aufenthalt ausgelegt. Die Arten des Gastgewerbes, zu denen Serviced Apartments oder Boarding Houses gehören, sind für den kurzfristigen Aufenthalt gedacht, da bei diesen ein Beherbergungsvertrag geschlossen wird. Da diese Nutzergruppen unterschiedliche Anforderungen an ihr Apartment stellen, unterscheiden sich die einzelnen Arten voneinander. Hier sollten Käufer genau differenzieren.

Trend geht auch in Krisenzeiten weiter

Wie beliebt diese Assetklasse ist, zeigen die Zahlen von Savills, die sich auch in den wachsenden Transaktionsvolumen widerspiegeln: Zwischen 2018 und 2022 wurden jährlich im Schnitt 490 Millionen Euro in das Segment investiert. Im Zuge der Zinswende sank das Volumen 2023 und 2024 zwar auf unter 200 Millionen Euro. Doch nicht nur Savills geht davon aus, dass es sich hierbei nur um einen temporären Rückgang handelt.