Ratgeber: Notar beim Immobilienkauf

Unparteiisch und zur Neutralität verpflichtet: Der Notar ist für den Käufer einer Immobilie die wichtigste Instanz, sorgt er doch für den korrekten Ablauf des Kaufprozesses
Wenn in Deutschland eine Immobilie ver- bzw. gekauft wird, ist  die Mitwirkung eines Notars vom Gesetz her vorgeschrieben. Der Notar ist neutral und darf nicht zugunsten einer Seite Partei ergreifen. Seine Tätigkeit soll Käufer wie Verkäufer vor ungesicherten Vorleistungen schützen und den rechts­sicheren und lastenfreien Übergang der Immobilie gewährleisten. Denken Sie immer daran: Der Notar macht keine Rechts- oder Steuerberatung oder bewertet, ob es ein guter oder schlechter Kauf ist – das muss der Käufer selbst beurteilen. Der Notar sorgt ausschließlich für einen reibungslosen Eigentumsübergang.

Die Auswahl: Wer bestimmt den Notar?

Ein Käufer wird nicht mit dem Abschluss des No­tarvertrags Eigentümer der Immobilie, ­sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Davor und danach gibt es eine Menge zu beachten. Bei Kaufverträgen über Grundstücke, Häuser oder Wohnungen ist daher eine Beurkundung erforderlich. Hierbei hilft der Notar. Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, kann frei gewählt werden. Verkäufer und Käufer müssen sich nur einigen. Nach §448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetz­buches hat der Käufer die Beurkundungskosten zu tragen. Er wird daher meistens den Notar aussuchen. Wer zahlt, bestimmt.
Der Notar
Der Notar: So begleitet er den Kaufprozess Quelle: Fotolia

Die Kosten

Die Kosten für den Notar betragen 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Dies ist unterschiedlich, weil jede Vertrags­gestaltung und alle Grundbuchveränderungen mit bestimmten Gebühren veranschlagt werden. Die Kosten sind in zwölf verschiedenen Paragrafen der Kostenordnung (KostO) geregelt.

Die Vorbesprechung

Zuerst bespricht der Notar mit den Vertragsbeteiligten ihre Ziele und Vorstellungen und informiert sie über die möglichen Regelungen. Der Notar erhält die persönlichen Daten der Vertragsparteien und die Daten des zu verkaufenden Objekts. Zugleich prüft er das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer bzw. den Käufer festzustellen. Diese müssen dann bei der Gestaltung und Abwicklung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf

Auf Basis dieser Vorbesprechung erstellt der Notar den Entwurf eines sach­gerechten und ausgewogenen Kaufver­trages; er berät die Vertragsbeteiligten unparteilich. Er erklärt umfassend, objektiv und neutral alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Immobilienkaufes erbringen und nicht sachkundige Personen übervorteilt werden.

Die Beteiligten erhalten diesen Vertragsentwurf, der dann durchgelesen und verstanden werden sollte. Der Notar hat daher auch den Vertragsentwurf so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden, dass sie sich mit dem Text auseinandersetzen und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können. Fragen zum Vertrag sollte der Notar telefonisch oder auch in einem weiteren Besprechungstermin klären. Der Käufer sollte die Unterschrift deshalb erst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden und er sich sicher ist, dass er den Kaufvertrag auch so abschließen möchte.

Die 14-Tages-Frist

Die sogenannte „14-Tages-Frist“ sieht vor, dass zwei Wochen zwischen dem Entwurf eines Immobilienkaufvertrags und der Beurkundung liegen müssen. Diese Frist gilt nur für Verbraucherverträge, bei denen der Verkäufer oder Käufer ein Unternehmer ist. Bei einem Immobilien-Kaufvertrag von privat an privat gilt sie nicht. Keine Partei sollte beim Immobilienkauf unter Zeitdruck arbeiten. Wenn die Zeit aber drängt, kann alles sehr schnell gehen.

Die Beurkundung

Der Kaufvertragsentwurf kann innerhalb eines Tages vorliegen. Innerhalb weniger Tage ist auch ein Beurkundungs­termin zu erhalten. Anzuraten ist dieses Vorgehen aber nur bei umfassender Sachkunde! Bei der Beurkundung muss die gesamte Urkunde allen Beteiligten in der Gegenwart des Notars vorgelesen werden. Auf das Vorlesen des Vertrags kann und darf nicht verzichtet werden! Die Verlesung durch den Notar gibt so den Vertragsparteien und insbesondere dem Käufer die Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen weiteren Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar auch sicher, dass sich die Beteiligten bei Unterzeichnung der vollen Tragweite des Vertrags bewusst sind. Wenn alle mit dem Text einverstanden sind, wird dieser von allen Parteien und dem Notar unterschrieben.

Nach der Beurkundung wird die Urkunde beim Notar bearbeitet. Die Ori­ginalurkunde verbleibt in der Sammlung des Notars. Weitere Ausfertigungen, welche zur Abwicklung des Kaufvertrags erforderlich sind, werden erstellt. Ausfertigungen erhält jeder Vertragsteil (der/die Verkäufer, Käufer), die Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts (der Käufer erhält daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid), der zuständige Gutachterausschuss, das Grundbuchamt, Finanzierungsgläubiger (Bank des Verkäufers und des Erwerbers), der Verwalter und – falls der Kauf über Makler erfolgte – auch der Makler. Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Meist wird bereits am folgenden Arbeitstag nach der Beurkundung des Kaufvertrags die Auflassungsvormerkung (Eigentumsvormerkung) für den Käufer beim Grundbuchamt beantragt. Damit ist das Grundstück, das Haus oder die Wohnung für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann ersichtlich – reserviert. Die Vormerkung stellt die wichtigste Sicherung des Käufers dar. Deshalb darf im Ablauf keine zeitliche Lücke entstehen.

Die Löschung der Altlasten

Der Verkäufer hat den Notar über die abzulösenden Gläubiger (meist eine Bank im Fall eines gewährten Darlehen) ­bereits vor oder während der Beurkundung informiert. Der Notar schreibt die Gläubiger direkt an und bittet sie, ihm Löschungsbewilligungen zu übersenden, mit denen er dann später die Löschung der Altbelastungen im Grundbuch vollziehen kann. Zugleich fordert er die Gläubiger auf, ihm mitzuteilen, welche Beträge noch verlangt werden.

Die Zahlung des Kaufpreises: Erst nach Fälligkeitsmitteilung

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert wird, beurkundet der Notar dies und beantragt die Eintragung ins Grundbuch. Wurde die Finanzierungsbank des Käufers vor oder bei der Beurkundung angegeben, wird der Notar auch den Schriftwechsel mit ihr selbstständig übernehmen. Der Informationsaustausch kann aber auch von Seiten der Bank erfolgen. Die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden.

Wenn Sie als Käufer ein Bankdarlehen in Anspruch nehmen, sollten Sie rechtzeitig vor der Beurkundung mit Ihrer Bank abstimmen, wann das Darlehen ausgezahlt werden kann. Eventuell gibt es Umstände, die den Termin nach hinten schieben. Der Notar wird dann den Inhalt des Kaufvertrags auf den Auszahlungszeitpunkt abstimmen. Ist die Finanzierung des Kaufpreises bei Abschluss des Kaufvertrags schon geklärt, kann das zur Absicherung des Darlehens dienende Grundpfandrecht unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag beurkundet werden. Hierfür ist dann nur noch die Anwesenheit des/der Käufer/s notwendig.

Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst dann, wenn feststeht, dass er die versprochene Leistung (das unbelastete Eigentum an der Immobilie) erhält. Deshalb sieht der Kaufvertrag im Regelfall vor, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Im Regelfall beträgt die Fälligstellung des Kaufpreises zwischen zehn Tagen und sechs Wochen nach den ersten Veranlassungen des Notars nach der Beurkundung. Dies liegt nicht nur am Notar, sondern orientiert sich auch an den Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt wie zum Beispiel auch an der abzulösenden Bank. Sobald dann alle Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit vorliegen, wird der Notar nach nochmaliger Überprüfung am nächsten Tag den Kaufpreis zur direkten Zahlung durch den Käufer fällig stellen.

Dazu erhält der Käufer vom Notar die sogenannte „Fälligkeitsmitteilung“. Diese enthält die Bestätigung des Notars, dass alle Sicherungsvoraussetzungen für den Käufer vorliegen und somit der Kaufpreis zu zahlen ist. Die im Vertrag festgelegte Frist beträgt dafür meist 14 Tage. Wird der Kaufpreis finanziert, gibt der Käufer die Fälligkeitsmitteilung an seine finanzie­rende Bank weiter, die dann die Überweisung direkt an Verkäufer und abzulösende Gläubiger vornimmt. Von der Fällig­keitsmitteilung erhält der Verkäufer eine ­Abschrift, damit er weiß, dass er den Kaufpreis innerhalb der vertraglich verein­bar­ten Fristen erwarten kann. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat, hat er dies dem Notar zu bestätigen.

Die Umschreibung

Wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegt, beantragt der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Zuvor hat er die Löschungsbewilligungen etwaiger Altgläubiger beim Grundbuchamt eingereicht. Mit der Umschreibung beantragt der Notar auch die Löschung der Vormerkung, die für den Käufer im Grundbuch eingetragen wurde. Sie wird als Sicherheit nicht mehr benötigt. Die Eintragung der Grundschuld für die finanzierende Bank hat der Notar ebenfalls bereits zuvor beantragt.

Im letzten Schritt überprüft der Notar, ob das Grundbuch nunmehr so aussieht, wie es zwischen den Parteien vereinbart wurde, also insbesondere der Käufer als Eigentümer eingetragen ist, etwaige Belastungen in Abteilung II und III im Grundbuch gelöscht wurden und die Grundschuld für die finanzierende Bank in Abteilung III eingetragen ist. Sodann bestätigt der Notar mit einem Abschlussschreiben den Grundbuchstand an die Beteiligten und fügt eine Kopie des Auszugs bei.

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Verantwortung & Haftung

Der Notar hat gegenüber den Parteien viele Pflichten zu erfüllen. Er muss zum Zeitpunkt des Verkaufs „einen Grundbuchstand herbeiführen, welcher den Vereinbarungen des Kaufvertrags entspricht“. Dafür prüft er folgende Punkte:

✔ In Abteilung I des Grundbuchs ist zum Zeitpunkt des Kaufs der Verkäufer als Eigentümer eingetragen. Nach Beendigung des Vorgangs muss dort der Käufer eingetragen sein.
✔ In Abteilung II des Grundbuchs sind mögliche Altbelastungen eingetragen, die im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags gelöscht werden müssen.
✔ Im Falle einer Finanzierung sind in Abteilung III des Grundbuchs häufig Altbelastungen eines Gläubigers (Bank) eingetragen, die noch aus der Zeit stammen, als der Verkäufer den Kaufpreis finanzierte. Diese Belastungen müssen gelöscht werden. Dafür wird nach Abwicklung des Kaufvertrags die neue Belastung des Käufers erscheinen. Hier wird dann die Grundschuld der Finanzierungsbank des Käufers eingetragen.
✔ Falls noch Genehmigungen erforderlich sind, so holt der Notar diese zuvor ein. Dies kann zum Beispiel die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Eigentumswohnung sein.

Der Notar muss für die Sicherheit aller Beteiligten sorgen: Der Verkäufer möchte sein Eigentum nicht verlieren, ohne den vereinbarten Kaufpreis zu erhalten. Der Käufer möchte nur zahlen, wenn er auch Eigentum erwirbt und im Grundbuch eingetragen wird. Und Altgläubiger (Bank des Verkäufers) wollen sicher sein, ihre Eintragung in Abteilung III im Grundbuch als Sicherheit nicht zu verlieren, ohne die eventuell noch offenen Restbeträge zu erhalten. Die Finanzierungsgläubigerbank (Bank des Käufers) will sicher sein, dass der Darlehensbetrag nur ausgezahlt wird, wenn sie gleichzeitig durch die Eintragung einer Grundschuld in Abteilung III abgesichert ist.

Für die korrekte Abwicklung beim (Ver-)Kauf trägt der Notar die Verantwortung und haftet gegenüber den Vertragsparteien. Der Notar beurkundet aber nicht nur den Immobilienkaufvertrag; im Auftrag von Verkäufer und Käufer wickelt er ihn auch selbstständig ab. Und er wahrt die öffentlichen Belange, z. B. durch die Zusendung der Kopie des Kaufvertrags an das Finanz­amt oder die Mitteilung an den jeweiligen Gutachter­­ausschuss, der die Kaufpreise sammelt.
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