Immobilienkauf: Privat oder mit Makler?

Der Immobilienkauf ist nicht ohne. Vor- und Nachteile, Gefahren, Risiken und Chancen für den Erwerb von privat oder über Makler
Ratgeber Immobilienkauf: Privat oder mit Makler?
Immobilienkauf ist absolute Vertrauenssache Quelle: Getty Images/Nicolas Hansen
Wenn man Erzählungen von Verwandten, Bekannten und guten Freunden glaubt, sieht es so aus, als sei es viel besser, eine Immobilie privat ohne Makler zu kaufen. Das Geld könne man sich eh sparen; die tun nicht viel für ihr Geld, und das bisschen Arbeit kriege man schon allein hin. Ob sie mit dieser Einschätzung richtig liegen, ist Ansichtssache. Vielleicht kann Sparen an dieser Stelle richtig teuer werden. Falls Sie zu den „Do-it-yourself“-Leuten gehören und Ihre Wohnung oder Ihr Haus selbst kaufen möchten, sollten Sie gut vorbereitet sein, einiges an Kenntnissen im Immobilien­bereich mitbringen und alle notwendigen Schritte umsichtig planen.

Es stimmt, die Kosten für die Dienste eines Maklers sind nicht unerheblich. Je nach Bundesland liegen sie zwischen etwa drei und sechs Prozent netto vom Kaufpreis. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer. Das macht beim Kauf einer Eigentumswohnung für 250.000 Euro und einer Provisionshöhe von zum Beispiel sechs Prozent gleich 15.000 Euro netto aus, was einem Bruttobetrag von 17.850 Euro entspricht. Zugegeben, eine Menge Geld. Und das noch zusätzlich zu den ohnehin anfallenden Nebenkosten für Notar, Grund­erwerbsteuer etc. Ob der Kauf ohne Makler aber wirklich eine gute Idee ist, sollte man sich genauestens überlegen. Dabei ist es vor allem wichtig, lieber Fakten sprechen zu lassen, statt mit Emotionen zu spielen.

Ein guter Makler sollte:

  • eine gute Ausbildung im Immobilien-, Bank- oder Baubereich haben,
  • Ihnen Referenzen nennen können,
  • eine Einschätzung und Bewertung der Immobilie vornehmen und vermitteln können, warum er zu dieser Einschätzung gekommen ist,
  • die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen vornehmen,
  • alle kaufrelevanten Unterlagen und ein bebildertes und aussagefähiges Exposé für Sie in Kopie haben,
  • zwischen Verkäufer und Käufer vermitteln können und eine für beide Seiten zufriedenstelle Lösung finden,
  • Informationen zu vertragsrechtlichen An­gelegenheiten geben können (einen Rechts­anwalt, Notar und/oder Steuerbera­ter brauchen Sie aber ohnehin),
  • die Ausarbeitung des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit dem Notariat erledigen,
  • bei der Beurkundung anwesend sein,
  • eine reibungslose Objektübergabe mit Erfassung der Zählerstände etc. durchführen und sich später evtl. um die Vermietung und weitere Betreuung des Objekts kümmern

Ist es schon schwierig, alle Objektinformationen zu bekommen, durchzuarbeiten, zu beurteilen und die richtigen Entscheidungen zu treffen, so muss man bei der eigentlichen Kaufabwicklung noch zusätzlich einiges an Zeit und Arbeit investieren. Wenn Sie sich das zutrauen – gut. Ansonsten schalten Sie lieber einen guten Makler ein, der Sie unterstützt und begleitet, indem er beschafft, erstellt, vorlegt, erklärt, prüft, übernimmt, ermittelt, verhandelt, empfiehlt ...

Wenn Sie ein Objekt mit der Hilfe eines Maklers kaufen und alles korrekt abläuft, dann hat er mit Sicherheit eine Menge Arbeit gehabt und sein Geld redlich verdient! Nehmen wir an, Sie treffen auf einen sehr gut vorbereiteten privaten Verkäufer, der alle von Ihnen gewünschten (und benötigten) Informationen parat hat (siehe Kasten vorige Seite). In der letzten Kaufvorentscheidung gilt es dann aber noch, einige Punkte abzuhaken.

    Zu klären vor dem Kauf:

    • Ist der Preis der Immobilie marktgerecht? Viele Privatverkäufer setzen die Preise viel zu hoch an, da ihnen die Erfahrung auf dem Immobilienmarkt fehlt und sie den emotionalen Aspekt mit einfließen lassen. Können Sie das beurteilen?
    • Verstehen Sie bei einer Wohnung die Teilungserklärung, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und den Wirtschaftsplan? Entspricht das ­alles Ihren Vorstellungen und Wünschen?
    • Liegen Informationen und nachvollziehbare, gerechtfertigte Wertermittlungen für die eventuell mit zu erwerbenden Einrichtungsgegenstände wie zum Beispiel eine Küchenzeile, Einbauschränke etc. vor?
    • Können Sie bei einem vorhandenen Mietvertrag die gesamte Situation einschätzen (guter/schlechter Mietvertrag, Erhöhungspotential, Kündigungsmöglichkeit bei Eigenbedarf)?

    Wenn Sie diese Punkte alle allein geklärt und sich auf Basis aller Informationen zum Kauf entschieden haben, ist die Arbeit ­damit aber noch lange nicht erledigt.

    Zu erledigen bei Kaufentscheidung:

    Jetzt geht es an das eigentliche Kaufprozedere. Hier muss noch einiges an Zeit und Arbeit investiert werden. So müssen Sie:

    • ggf. mit dem Verkäufer über eine Preisminderung verhandeln, wenn Sie dafür gute Gründe nennen und belegen können, zum Beispiel durch Vergleichsangebote, für noch notwendige Reparaturen oder Renovierungsarbeiten,
    • den notariellen Kaufvertrag vorbereiten und prüfen,
    • den voraussichtlichen Bezugs-/Übernahmetermin klären,
    • im Fall der zukünftigen Vermietung die Vorgehensweise der Mietersuche, Mieterauswahl, Bonitätsprüfung etc. festlegen, einen rechtssicheren Mietvertrag abschließen und später die Betriebskostenabrechnung durchführen können,
    • die Übernahme der Immobilie mit dem Verkäufer durchführen.

    Natürlich gibt es Möglichkeiten, eine Immobilie ohne einen Makler zu finden. Erfolgversprechend kann es sein, Verwandte, Bekannte, Freunde und Nachbarn anzusprechen, ob diese nicht von einem Immobilienverkauf wissen. Mit etwas Glück erfährt man bereits auf diesem Weg, wo gerade eine Wohnung oder ein Haus angeboten wird. Ein Makler hat diese Arbeit schon für Sie erledigt.

    Wenn Sie sich entschließen, einen Makler einzuschalten, dann beauftragen Sie einen guten! Schauen Sie auf seine Qualifikationen, lassen Sie sich Referenzen zeigen, und prüfen Sie kritisch, wie der Makler vorgeht und seinen Job erle­digt. Welche Ausbildung hat er, wie lange ist er am Markt tätig? Eine Ausbildung zum Immobilienfachwirt, jahrelange Erfahrung, gute Referenzen, ein eigenes Büro mit sachkundigem Personal und die Mitgliedschaft in einem Maklerverbund sind schon recht gute Voraussetzungen. Und am allerbesten ist er ein von BELLEVUE ausgezeichneter „Best Property Agent“.

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    Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Sonderheft "Ratgeber Immobilienkauf 2015".

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