Nordsee und Ostsee Inseln: Der Immobilienreport

Es ist wie mit den Äpfeln und den Birnen: Vergleichen lassen sich die zehn beliebtesten Inseln und Halbinseln Deutschlands nicht miteinander. Dafür sind sie einfach viel zu verschieden.

Nur drei Dinge haben sie gemeinsam.
Erstens: Jede hat ihren ganz eigenen, unverwechselbaren Charakter.
Zweitens: Jede hat ihre eingeschworene Fangemeinde.
Und drittens: Auch auf den beliebten Urlaubsinseln wachsen die Bäume nicht in den Himmel.

Die Zeiten der stetig steigenden Preise sind vorbei. Nach der stürmischen Hausse der letzten Jahre müssen die Märkte – das gilt praktisch für alle Regionen – erst einmal verschnaufen. Diese Entwicklung ist seit gut einem Jahr zu beobachten. Potentielle Immobilienkäufer können sich darüber freuen. Sie können Angebote ohne Druck vergleichen, und viele Preise sind verhandelbar. Auch wenn man gar nicht vermieten möchte: Wie bei normalen Wohnimmobilien sollte auch bei Ferienimmobilien der Kaufpreis in einem gesunden Verhältnis zu realistisch erziel­baren Mieteinnahmen stehen.

Beginnen wir unser Immobilien-Insel-Hopping ganz im Westen der deutschen Küste, auf Juist. Klein, fein, fast elitär. Nur 17 Kilometer lang ist die Insel, und an ihrer breitesten Stelle misst sie gerade einmal 500 Meter von den Dünen bis zum Watt. Massentourismus gibt es hier nicht – dafür sorgen schon die Autofreiheit und die Tatsache, dass die Fähre bei Niedrigwasser gar nicht verkehren kann. Vom Anleger oder Flugplatz geht’s per Bollerwagen oder Pferdekutsche weiter zum Hotel. Oder zum eigenen Haus oder der Wohnung: Glücklich, wer eine hat! Denn die ­Angebote sind so knapp wie teuer: In Strandnähe kostet der Quadratmeter 4.500 Euro oder mehr (in der Spitze sogar über 10.000 Euro), landeinwärts ist unter 3.000 Euro nichts zu machen. Häuser gibt es nicht unter 300.000 Euro, Liebhaberobjekte erzielen deutlich mehr.

Norderney ist unter Ostfrieslands Inseln klar die Nummer eins. Es ist nicht lange her, da galten die Norderneyer Top­la­gen Kaiserstraße und Viktoriastraße als die teuersten Straßen Deutschlands. Bei 10.000 Euro und mehr für den Quadratme­ter ist es geblieben, und für ein frei stehendes Haus ist unter 800.000 Euro nichts zu ma­chen. Ortseinwärts fallen die Preise zwar auf 2.500 Euro pro Quadratmeter für Bestand oder 3.000 für Neubau – doch ­sobald Meerblick, auch über Dächer hinweg, gege­ben ist, verdoppeln sich die ­Werte. Wichtigster Grund für solche Beliebtheit: Keine der sieben Ostfriesinnen bietet ein vergleich­bares Angebot an Aktivitäten rund ums Jahr. Bis zu 220 Tage im Jahr lassen sich Ferien­immobilien auf Norderney vermieten. 
Rund 30 Kilometer lang und 15 Kilometer breit ist die nordfriesische ­Halbinsel Eiderstedt. Doch in Sachen Immobilien konzentriert sich das Interesse nur auf einen einzigen Punkt direkt an der Küste: St. Peter-Ording. Das Seebad mit den markanten Pfahlhäusern am Strand ist der Ort mit den meisten Übernachtungen in ganz Schleswig-Holstein. Kleine Häuser unter Reet und vor allem Eigentumswohnungen sind am gefragtesten. Für Letztere, sollen sie modernen Ansprüchen genügen, muss man gut und gerne mit 3.000 Euro pro Quadratmeter kalkulieren – Minimum.

So klein wie die Insel Amrum ist auch ihr Immobilienmarkt. Pro Jahr verzeichnet der Gutachterausschuss für Amrum nur wenige Dutzend Verkäufe. Das liegt nicht an der Nachfrage, sondern am geringen Angebot. Aufgrund stattlicher Grundstücksgrößen zahlt man absolut häufig sogar mehr als auf dem benachbarten Föhr. Die Hauspreise beginnen hier bei rund 400.000 Euro, Wohnungen kosten ab 3.500 Euro pro Quadratmeter.
Tradition und Ruhe sind wohl das, was man auf Föhr am ehesten findet. Wyk, das älteste Seebad Schleswig-Holsteins, gehört mit dem Traditionsdorf Nieblum zu den gefragtesten Immobilienstandorten. Über 5.000 Euro muss man für den Quadratmeter jedoch auch dort nur in den seltensten Fällen aufbringen. Für Häuser werden zumeist 350.000 bis 800.000 Euro erzielt – Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel.

Zwar ist auf Föhr die Zeit nicht stehen geblieben, doch die Insel gibt sich in Sachen Bebauung eher zurückhaltend. Man ist bedacht, die typische Inselarchitektur beizubehalten. Das gilt auch im Bereich Neubau. Dass dies von Erfolg gekrönt ist, sieht man daran, dass auf Föhr deutlich mehr Einheimische wohnen als zum Beispiel auf Sylt. Nicht zuletzt, weil sie es sich hier noch leisten können.

Sylt. Das Phänomen. Von Quadratmeterpreisen wie in Kampen können selbst städtische Spitzenlagen nur träumen. Hier werden Häuser für 20 Millionen Euro und mehr angeboten. Selbst für Doppelhaushälften werden hohe Millionensummen aufgerufen. Allerdings stehen laut Insider­angaben in Kampen derzeit auch rund 60 Ob­jekte zum Verkauf. Eine stolze Anzahl, wenn man bedenkt, dass der Nobelort nur aus ein paar Straßen besteht. Selbstverständlich gibt es auf Sylt auch weitaus günstigere Immobilien. So kann man auch ab 2.500 Euro pro Quadratmeter in Westerland oder Rantum fündig werden.

Ganz andere Verhältnisse herrschen hingegen auf Fehmarn. Bis zur Wende war man die einzige westdeutsche Ostseeinsel. Nahezu alles konnte damals vermietet werden, war die Immobilie auch noch so klein oder heruntergekommen. Mit der Grenzöffnung wurde Fehmarn nach und nach von den ostdeutschen Küstenregionen überholt. Selbst einheimische Makler attestierten der Insel Dekaden dauernden Tiefschlaf. In der Regel spielt sich der Markt zwischen 100.000 und 250.000 Euro ab, Objekte jenseits der 400.000 Euro sucht man vergeblich. Wer Rendite erzielen möchte, für den gibt es bislang nur zwei Alternativen: Burg oder die 70er-Jahre-Bauten am Südstrand. Grundstücke am Meer sind Mangelware. Bei den Einheimischen ist aufgrund der ganzjährig vorhandenen Infrastruktur besonders Burg gefragt.

Meer oder Bodden? Das ist die Frage auf der Halbinsel Fischland/Darß. Auf der Seeseite werden für schöne Objekte unter Reet gern auch mal siebenstellige Summen aufgerufen. Ahrenshoop hat dabei aufgrund des knappen Raums und restriktiver Baugesetze preislich ganz klar die Nase vorn, aber auch in Prerow und Zingst muss man den „Meereszuschlag“ mit einkalkulieren. Wieck und Born präsentieren sich da schon deutlich günstiger. Häuser gibt es hier schon um die 200.000-Euro-Marke, gefragt sind aber vor allem Eigentumswohnungen für die Ferienvermietung.

Rügen! Binz ist Binz, sagt der Rüganer gern und meint damit: Für Binz gelten andere Regeln und andere Preise als für den Rest der Insel. Binz ist aber auch gleichzeitig Vorreiter und Zugpferd für die anderen Orte und Regionen der Insel. Hier wurden erstmals Quadratmeterpreise von 10.000 Euro (für Top-Immobilien in allererster Promenadenlage) erzielt, hier wurde die Saison mittlerweile deutlich nach vorn und hinten verlängert. Das schicke Kaiser­bad mit seiner Bäderarchitektur ist auf dem besten Weg zur Ganzjahresdestina­tion. ­Davon wird die ganze Insel profitieren. Rügen ist riesig, mit seinen 926 Quadrat­kilometern größer als alle sieben anderen hier vorgestellten Inseln zusammen. So vielfältig wie die Landschaft ist auch der Immobilienmarkt. Es gibt im Landes­inneren renovierungsbedürftige Bauernkaten zum Schnäppchenpreis, neue Reetdachferienhäuser in Strandnähe für unter 300.000 Euro, es gibt sogar noch Grundstücke mit direktem Strandzugang.

Last, not least die östlichste Insel an heimischen Gestaden: Usedom. Auf Deutsch­lands zweitgrößter Insel dreht sich alles um die Wasserseite mit ihrem 42 Kilome­ter langen Strand, an dem wiederum die Kaiserbäder Ahlbeck, Heringsdorf und Ban­sin die Juwelen der Krone bilden. Unter 300.000 Euro bekommt man dort kein Haus mehr, unter 3.000 Euro keinen Quadratmeter einer Ferienwohnung – und in der Spitze ist die 10.000er-Grenze seit Eröffnung der Steigenberger-Residenz in Heringsdorf geknackt.

Von Juist bis Usedom: Deutschlands Inseln sind allesamt mehr als eine Reise wert. Wenn Lage und Preis stimmen, können die Insel-Immobilien viel Freude machen.