Marktreport Berlin: Im Überblick

Auf dem Höhepunkt ist die Hauptstadt immer noch nicht angekommen. Doch die Preisrallye hat etwas an Fahrt verloren. Dazu rücken neue Lagen verstärkt in den Fokus

Nicht nur ein Immobilienmarkt

Ein Hochhauskonzept für die City, Luxuswohnungen im Rotlicht­milieu, Trendviertel in der einstigen „Ödnis“ – Berlin macht dieser Tage von sich reden. Nicht dass es in der Vergangenheit jemals ruhig um die Hauptstadt gewesen wäre, doch mehr denn je präsentiert sich die Metropole als kaum zu fassendes, weil höchst differenziertes Terrain. Schon vor Jahren wurde uns gesagt, es gäbe in der Stadt nicht einen, sondern mindestens 20 einzelne Immobilienmärkte. Und dennoch steht über allem die klare Tendenz des nachhaltigen Wachstums – nicht nur in Sachen Bevölkerung.

Neben einigen interessanten Wohntürmen sehen auch die beiden Siegerentwürfe des Projekts Urbane Mitte am Gleisdreieck fünf bzw. sieben Hochhäuser vor. Angesichts dessen fordert nicht nur die IHK Berlin ein Hochhauskonzept für die Stadt. Dass es jedoch nicht nur in der Höhe, sondern auch in der Quartierauswahl auf zu neuen Ufern geht, zeigen weitere Bauprojekte und berichten die Experten vor Ort. Ganz im Ernst, wer hätte zum Beispiel gedacht, dass sich rund um die als Straßenstrich bekannte Kurfürstenstraße namhafte Architekten und Entwickler trauen, ein 80-Millionen-Euro-Bauvorhaben zu etablieren? Und das zu – für Berliner Verhältnisse – strammen Miet- und Kaufpreisen von 11 bis 12 Euro netto kalt bzw. 4.500 Euro pro Quadratmeter, wie man berichtet. Ambitioniert und gewagt, sagen die einen, Trend gesetzt, meinen die anderen. Wie heißt es so schön? Die Geschichte wird darüber entscheiden …
  • Die Nachfrage steigt auch in Moabit. Der Immobilienbestand dort ist sehr sehenswert Quelle: Fotolia
    Marktbericht-Berlin: Preise, Prognose, Angebote
  • Der Bezirk Mitte ist bleibt auch weiterhin beliebt bei Käufern Quelle: iStock
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  • Preise für Wohnungen und Townhouses im Stadtbereich verzeichnen weiterhin Zuwachsraten Quelle: iStock
    Marktbericht-Berlin: Preise, Prognose, Angebote
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Der Südosten hat Zukunft

Auch der Gutachterausschuss verzeichnet weiterhin deutliches Wachstum auf dem Immobilienmarkt. Allein im ersten Halbjahr 2015 waren es über 16.000 Kauffälle. Zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres war man bei gerade einmal 12.200. Im Vergleich dazu lag die Gesamtzahl der Kauffälle vor 2010 jährlich gerade einmal bei 20.000 bis 25.000, in diesem Jahr laufe man auf rund 40.000 zu, heißt es von Seiten der Experten. Und dieser Umsatz rekrutiert sich vor allem auch aus Verkäufen in Lagen, die man an der Spree womöglich nicht in erster Linie auf der Rechnung hatte. Die Rede ist von Lichtenberg oder Weißensee, aber vor allem vom Standort Adlershof nahe ­Johannisthal und Oberschöneweide (Bezirk Treptow-Köpenick). Geradezu unglaublich, welchen Umbruch es in einer Lage gegeben hat, die früher eben nicht Oberschöneweide, sondern Oberschweineöde ­geschimpft wurde. Doch mit der Ansiedlung von Teilen der Humboldt-Universität in Adlershof sowie der Hochschule für Technik und Wirtschaft (HTW) in Oberschöneweide wurde aus einer einstigen „Diaspora“ DER Technikstandort Berlins – und das noch in unmittelbarer Nähe zum (womöglich) künftigen Großflughafen der Hauptstadt. Nicht wenige Experten sehen für den Südosten Berlins eine durchaus rosige Zukunft. Und das nicht zuletzt auch durch den Verkehrsknotenpunkt des Ostkreuzes.

Internationale Nachfrage

Ob sich diese Lagen auch entwickelt hätten oder es noch tun würden, wenn der Markt weniger überhitzt wäre, sei dahingestellt. Doch Deutschlands einzig wahre Metropole ist dabei, sich flächendeckend neu zu entdecken. Das ist einmal mehr einer internationalen und bundesweiten Nachfrage sowie dem Zuzug geschuldet, aber auch die Berliner selbst scheinen in einem Entwicklungsprozess zu stecken. Da wird nicht mehr nur mieten in Betracht gezogen oder nur der eigene Kiez begutachtet. Es gibt für alles Lagealternativen, für jeden Standort Vor- und Nachteile und überall unterbewertete Stadtteile, Quartiere oder auch nur einzelne Straßenzüge. Berlin lernt, sich flächendeckend auszutoben.

Allerdings gibt es selbstverständlich immer noch „Lieblingsspielwiesen“, auf denen das Angebot jedoch leider von Jahr zu Jahr geringer wird. Dazu gehören vor allem die beiden Innenstadtlagen City West und Mitte sowie der Südwesten. In den beiden Citylagen sind die Preise für Wohnungen auch im vergangenen Jahr wieder gestiegen, von fünf bis zehn Prozent ist die Rede. Doch auch wenn einige Makler von erzielbaren Preisen bis 16.000 oder gar 18.000 Euro sprechen, die einzig beweisbare Instanz – der Gutachterausschuss – verzeichnet für 2015 bislang einen Spitzenquadratmeterpreis von 13.570 Euro. Einschränkend muss jedoch gesagt werden, dass dort erst die Hälfte der Kaufverträge des vergangenen Jahres abgewickelt wurde. Der GA hänge momentan weit hinter den echten Zahlen zurück, berichtet ein Makler folgerichtig. Die Tendenz ist klar, aber ob sich besagte Toppreise tatsächlich realisieren ließen, wird man erst im kommenden Jahr sehen.

Karte der Lagen & Preise

Berlin Marktreport, Immobilien in Berlin
Diverse Teilmärkte, aber nicht den einen Immobilienmarkt Quelle: Bellevue

Preise, Preise, Preise

In jedem Fall ist die Nachfrage nach hochwertigen Neubauwohnungen ebenso ungebrochen wie die nach sanierten Altbauten. Bei Letzteren wird die Schmerzgrenze, zumindest für den „Normalkäufer“, bei knapp unter 5.000 Euro gesehen. Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten immer noch ein sehr moderater Preis.

Ähnlich knapp und Jahr für Jahr teurer sind die begehrten Lagen im Südwesten. Hier spielt das Einfamilienhaus die Hauptrolle. Gesucht wird die frei stehende Immobilie in Dahlem, Grunewald, Zehlendorf oder Schlachtensee, mit leichten preislichen Abstrichen auch in Nikolassee oder Schmargendorf. Wichtig ist die gute Anbindung an die City. Leider ist in diesen Lagen nicht nur das Angebot knapp, sondern des Öfteren liegen auch die Vorstellungen von Käufer und Verkäufer weit auseinander. Fakt ist, dass hier der Markt eine klare Tendenz in Richtung Millionengrenze zeigt. In einigen Jahren dürfte da­runter kaum noch ein vernünftiges Objekt zu bekommen sein.

Da ist es im immer begehrteren Norden, in Frohnau oder Hermsdorf, weiterhin deutlich günstiger. Und das, obwohl auch hier die Preise in der jüngsten Vergangenheit ordentlich zugelegt haben. Die Bodenrichtwerte haben sich seit 2005 sogar verdoppelt. Dennoch gibt es hier noch Häuser im Bereich zwischen 400.000 und 700.000 Euro. Hochwertigere und größere Objekte verkaufen sich jedoch auch für über eine Million Euro.
Fazit: Auch wenn sich Berlin aus vielen unterschiedlichen Strömungen speist, die Grundtendenz ist eindeutig. Ein Ende der Entwicklung ist in der Hauptstadt nicht einmal ansatzweise erkennbar.
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BELLEVUE Ausgabe 2/2016

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Dieser Artikel stammt aus dem BELLEVUE-Heft 02/2016.

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