Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Portugal
Im Vergleich zu Spanien ist das Interesse an Immobilien in Portugal hierzulande etwas zurückhaltender, doch warum eigentlich? Garantierte Sonne gibt es an der Algarve allemal, und der Hauskauf in Faro & Co. folgt ganz eindeutigen Vorschriften. Zudem wecken mittlerweile auch andere Regionen des Landes das Käuferinteresse: das im Hinterland der Algarve gelegene Alentejo etwa, die noch teilweise unberührte Westküste von Lagos bis hinauf nach Lissabon – und auch nördlich von Lissabon die „Silberküste“ mit ihren traumhaften Stränden.
Zahlen & Fakten über Portugal
Fläche: 92.212 km2
Bevölkerung: 10,3 Millionen
Regierungssystem: semi-präsidiale Republik
Hauptstadt: Lissabon
Amtssprache: Portugiesisch
Wer darf in Portugal ein Ferienhaus kaufen?
EU-Bürger dürfen außer in geschützten landwirtschaftlichen Zonen uneingeschränkt Immobilien erwerben. Da der Erwerb aber der Zahlung von Steuern unterliegt, muss dieser beim Finanzamt eingetragen werden – das heißt, der Käufer benötigt eine entsprechende Steuernummer in Portugal. Für Einwohner von Nicht-EU-Staaten gilt seit 2012 das so genannte „Golden Visa“-Programm. Es berechtig unter bestimmten Voraussetzungen zum Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung im EU-Statt Portugal beim Erwerb einer Immobilie m Wert von mindestens 500.000 Euro.
Regionen und Preise in Portugal
Die mit Abstand beliebteste Region ist die Algarve. Sie ist ein wahres Paradies für Golfer, allerdings kosten hier Villen auf oder am Green mindestens 400.000 Euro. Je weiter man sich von der Küste entfernt, desto günstiger wird naturgemäß das Angebot. Eine Alternative für alle, die küstennah und trotzdem nicht so teuer kaufen wollen, sind Stadthäuser. Sie sind zum Teil schon für weniger als 100.000 Euro zu haben.
Nicht ganz so frequentiert ist die so genannte Silberküste (Costa de Prata) an der Atlantikküste nördlich von Lissabon. Steilere Küsten geben der Region einen etwas raueren Anstrich. Trotzdem hat sich hier sowie auch südlich von Lissabon (z.B. Halbinsel Troia) in Sachen (Golf-)Immobilien in den letzten Jahren einiges getan.
Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses
Kaufnebenkosten
Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes wird eine Grundwerwerbsteuer (IMT) von 6,5 % auf den Transaktionswert fällig. Beim Kauf von Erstwohnsitzen oder Investitionen durch eine in Portugal ansässige Gesellschaft gelten andre Steuersätze mit zum Teil attraktiven Nachlässen. Grundsätzlich kommen eine Stempelsteuer (IS) von 0,8 % des Transaktionswertes sowie Anwaltskosten (ca. 2 bis 3%) hinzu. Die Maklercourtage ist eigentlich frei verhandelbar, beträgt aber üblicherweise 3 bis 5% des Kaufpreises.
Laufende Kosten
Neben Betriebskosten wie Strom, Heizung, und Wasser muss der Käufer eine jährliche Grundsteuer (IMI) zahlen. Dabei wird die Immobilie anhand verschiedener Faktoren neu berechnet, und von diesem Wert (nicht vom Kaufpreis!) werden dann 0,2 bis 0,5% Steuern erhoben.
Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Portugal
1. Arbeiten Sie nur mit staatlich lizensierten Maklern zusammen, die eine sogenannte AMI-Nummer besitzen.
2. Der Verkäufer muss im Grundbuch eingetragen sein. Ist dies nicht der Fall, betont der Eigentümer seine rechtliche Stellung (etwa durch Erbschaft) aber, ist der Eintrag noch vor den Verhandlungen nachzuholen.
3. Das Grundbuchamt beim jeweils zuständigen Amtsgericht führt das Grundbuch. Es dokumentiert die Rechtsverhältnisse (Eigentümer, Hypotheken, Belastungen). Erbbaurecht und Wohnungseigentum haben eigene Grundbücher.
4. Lassen Sie sich die Lastenfreiheit des Objekts durch Grundbuch- und Finanzamtsauszug bestätigen. Diese Dokumente müssen beim Vetragsabschluss vorliegen.
5. Auch eine gültige Bau- und Wohngenehmigung muss vorliegen. Beim Erwerb von Bauland oder dem Umbau einer Immobilie sollte die Zulässigkeit des Bauvorhabens von der zuständigen Gemeinde überprüft werden.
6. In Portugal sind Vorverträge üblich. Diese sind bereits ohne notarielle Beglaubigung rechtlich bindend, der Inhalt sollte daher möglichst genau festgelegt werden.
7. Die Vertragsverhandlungen und die Überprüfung der Dokumente sollte, wenn der Käufer des Portugiesischen nicht mächtig ist, ein deutschsprachiger Anwalt übernehmen.
8. Der "endgültige" Kaufvertrag wird von einem Notar beurkundet. Er kann frei gewählt werden. Auch hier sollte ein Rechtsbeistand anwesend sein.
9. Nach Abschluss des Kaufvertrages muss der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Dafür hat er selbst zu sorgen.
10. Voraussetzung für den rechtsgültigen Erwerb einer Immobilie ist, auch bei Zweitwohnsitzen, der Besitz einer portugiesischen Steuernummer. Ohne diese kann keine Kaufabwicklung stattfinden. Außerdem wird darüber die jährlich anfallende Grundsteuer (IMI) entrichtet. Auch für Ferienvermietungen, die in Portugal grundsätzlich möglich sind, ist die Steuernummer erforderlich.