Versteckte Immobilien-Champions: Ingolstadt

Bayerns jüngste Großstadt auf Erfolgskurs: Im Windschatten von Audi fährt sie bei diversen Städterankings auf die Siegertreppchen.

Herzogstadt, Universitätsstadt, Wehrstadt, Autostadt - Ingolstadt hat sich immer wieder neu erfunden (Foto: © Szilard Kun / Ingolstadt Tourismus und Kongress GmbH)

Die fünftgrößte Stadt in Bayern

Vollbeschäftigung, starke Kaufkraft, hohe Bruttowertschöpfung: Bei wirtschaftlichen Kennzahlen hat Ingolstadt bundesweit die Nase vorn. Zu verdanken hat die gut 130.000 Einwohner große Stadt ihren Aufstieg ihrem größten Arbeitgeber, der Audi AG. Sie beschäftigt hier an ihrem Stammsitz über 40.000 Mitarbeiter. Der gute Ruf des Autobauers als Arbeitgeber ist auch der Hauptgrund dafür, dass die Donaustadt jährlich rund 1.000 Zuzügler verzeichnet.

Aktuell ist Ingolstadt die fünftgrößte Stadt in Bayern, bis 2034 soll die Stadt um gut neun Prozent weiter wachsen. Diese kontinuierliche Zunahme der Einwohnerzahlen wirkt sich auch auf die Immobilienpreise aus. Zum Bedauern vieler Ingolstädter befinden auch diese sich seit Jahren auf der Überholspur. Laut Immobilienmarktbericht 2013/2014 des Gutachterausschusses der Stadt stiegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubau-Eigentumswohnungen innerhalb von fünf Jahren um mehr als 50 Prozent, die Preise für Ein- und Mehrfamilienhäuser erhöhten sich ähnlich drastisch.

Zahlungskräftige Kunden und eine hohe Nachfrage bewirken, dass das Preisniveau insgesamt deutlich höher ist als in vergleichbar großen Städten in Bayern. Laut einer Erhebung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) ist Ingolstadt bei den Immobilienpreisen nach München inzwischen die zweitteuerste Stadt in Bayern.
„Für junge Familien ist der Traum vom Eigenheim im Stadtgebiet kaum mehr zu finanzieren“, stellt Daniel Fechner von Fechner Immobilien mit Bedauern fest. Diese zieht es zunehmend in die Randgemeinden, bevorzugt Richtung Norden, denn im Süden, spätestens ab Pfaffenhofen, beginnt sich schon die Nachfrage aus dem Münchner Raum auszuwirken. Die Landeshauptstadt liegt über die A9 nur rund eine Stunde entfernt, doch als zentrale Nord-Süd-Achse in Bayern ist die Route chronisch überlastet, weshalb viele Pendler die ICE-Anbindung nutzen und in gut einer halben Stunde am Münchner Hauptbahnhof sind.

Trotz einer sehenswerten historischen Altstadt punktet Ingolstadt mehr als Gewerbestandort. Viele Zulieferfirmen von Audi haben sich dort angesiedelt, und auch die Nähe des Großflughafens München, der nur eine gute halbe Stunde mit dem Auto entfernt ist, macht Ingolstadt zu einem attraktiven Standort für Unternehmen. Konsum-Highlight ist mit über 100 Marken das Factory Outlet „Ingolstadt Village“, das dank Shuttleservice Besucher bis aus Nürnberg und München anzieht. Leidtragender des Einkaufzentrums ist die Innenstadt, die zunehmend auszubluten droht. Laut Cityreport der Comfort-Gruppe besteht hier auf Seiten der Stadt dringend Handlungsbedarf. Einige Filialisten wie die Parfümeriekette Douglas haben der Altstadt bereits wieder den Rücken gekehrt, und das Modelabel ZARA hat sich gleich für das Village als Standort entschieden.

Auf dem Immobilienmarkt der Donaustadt beherrschen regionale Investoren die Nachfrage. Für klassische Kapitalanlagen melden sich zunehmend auch Interessenten aus dem Großraum München bei den örtlichen Maklern. Benedikt Kalin von der Immobilienagentur ORANGE berichtet sogar von Anfragen aus dem europäischen Ausland.

Mit rund 6.000 Studierenden an zwei Hochschulen kann man Ingolstadt nicht mit klassischen Studentenstädten wie Regensburg oder Erlangen vergleichen. Dennoch ist auch hier die Nachfrage nach kleineren Wohneinheiten groß, denn der hohe Anteil an jungen Akademikern, die ihre Karriere bei Audi oder am örtlichen Klinikum starten, sorgt immer noch für attraktive Renditen. Je nach Lage und Zustand liegt das Mietniveau nach Auskunft der örtlichen Makler zwischen rund acht bis 14 Euro pro Quadratmeter.

Preislich stellen die Marktexperten derzeit eine gewisse Stabilisierung auf dem Markt fest, vor allem im Hochpreissegment scheinen erstmals Schmerzgrenzen erreicht. „Bei Hauspreisen über einer Million Euro werden die Vermarktungsphasen wieder etwas länger“, berichtet Daniel Fechner.

5 gute Gründe für Ingolstadt

  • steigende Bevölkerungszahlen
  • Verkehrsknotenpunkt im Herzen Bayerns
  • überdurchschnittliche Wirtschaftskraft
  • geringe Arbeitslosigkeit
  • sehr gute Infrastruktur

Ingolstadt im Ranking

  • Platz 1 im Catella Wohnungsmarktranking 2015
  • Platz 2 bei Wirtschaftskraft im Focus-Money-Ranking 2015
  • Platz 3 im Städteranking 2015 (WirtschaftsWoche und Immobilienscout24)
  • Platz 4 Bruttoinlandsprodukt pro Einwohner (IW Wirtschaftsinstitut Köln, 2014) Top-Zukunftschancen laut
  • Prognos Zukunftsatlas (lfD Allensbach, 06/2014)

Zu den begehrtesten Wohnlagen von Ingolstadt zählen traditionell die Altstadt und der alte Westen. Hier geht es heute aber weniger um Rendite, als vielmehr um die Frage, ob man überhaupt eine Immobilie erwerben kann. Gezahlt werden dann oft mehr Liebhaber- als echte Marktpreise. Aber auch in den gepflegten Wohnanlagen im Süden und Südwesten, hinter dem Luitpoldpark, werden zum Teil Spitzenpreise erzielt. Ärzte und Angestellte des Klinikums zieht es bevorzugt in das nahegelegene Gerolfing, ein gepflegtes Wohngebiet im Westen der Stadt. Hier wohnt auch Horst Seehofer, seines Zeichens bayerischer Ministerpräsident und Vorsitzender der CSU. Doch ihn bekommt man in Ingolstadt eher selten zu Gesicht, der Politiker weilt zumeist in München oder Berlin.

Die lokalen Marktexperten sind sich einig in der Aussage, dass im näheren Umland von Ingolstadt das größte Wertsteigerungspotenzial liegt, da Ingolstadt selbst die hohe Nachfrage und den stetigen Zuzug nicht bedienen kann. Makler Benedikt Kalin sieht im Bereich der Einfamilienhäuser und Wohnungen den höchsten Bedarf.

Für eine erste Entspannung auf dem Ingolstädter Immobilienmarkt hat die Umgestaltung der ehemaligen Pionierkaserne im Südosten der Stadt gesorgt. Als nächstes Großprojekt wird derzeit in Friedrichshofen-West neuer Wohnraum für rund 1.000 Menschen geschaffen. Der Bebauungsplan sieht für das neue Stadtquartier eine Mischung aus Mehrfamilien-, Reihen-, Einzel- und Doppelhäusern vor.

Dennoch ist den Entscheidungsträgern in der Stadt bewusst, dass damit der Bedarf noch lange nicht gedeckt ist. „Ingolstadt wächst in einem Tempo wie keine andere Stadt in Deutschland. Deshalb liegt der Stadt auch daran, möglichst viel attraktiven Wohnraum zu schaffen und den Immobilienmarkt zu stärken. Jahr für Jahr erteilen die Behörden deshalb zwischen 1.000 und 1.500 neue Baugenehmigungen“, erklärte Oberbürgermeister Dr. Christian Lösel-Anfang 2016 anlässlich des Spatenstichs zu einem Bauabschnitt in dem neuen Quartier. Makler und Investoren wird diese Aussage freuen, denn nur über kontinuierliche Nachverdichtung und Weiterentwicklung kann die Stadt auf Dauer ihr eigenes Wachstum verkraften.

Ulrike Eschenbecher

ist freie Journalistin und Autorin

DAS SAGEN DIE EXPERTEN

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„Ingolstadt ist ein Standort mit Zukunft, was sich auch in den Immobilienpreisen widerspiegelt.“ Benedikt Kalin, Orange Immobilienagentur

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