Betriebskosten – Die zweite Miete
Heizung, Wasser & Co.: Die Kosten für den Unterhalt einer Immobilie sind nicht zu unterschätzen. Daher sollte man sich vorher im Klaren sein, was an den Betriebskosten anfällt
Für Käufer wie auch Mieter ist neben der Lage und Größe eines Objekts vor allem die Gesamthöhe der monatlichen Belastung ausschlaggebend. Jeden Monat fallen neben der Kaltmiete auch die Betriebskosten an. Früher waren diese auch unter dem Begriff Nebenkosten bekannt. Seit einigen Jahren entwickeln sich die Betriebskosten immer mehr zu einer „zweiten Miete“.
Damit die Betriebskosten bei den Betroffenen nicht zu einer bösen Überraschung werden, hatten der Deutsche Mieterbund (DMB) und seine Landesverbände erstmals für das Jahr 2004 einen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Die Zahlen wurden jährlich aktualisiert und boten eine gute Unterstützung bei Kauf- oder Mietentscheidungen.
Damit die Betriebskosten bei den Betroffenen nicht zu einer bösen Überraschung werden, hatten der Deutsche Mieterbund (DMB) und seine Landesverbände erstmals für das Jahr 2004 einen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Die Zahlen wurden jährlich aktualisiert und boten eine gute Unterstützung bei Kauf- oder Mietentscheidungen.
Betriebskostenspiegel
Der zuletzt veröffentlichte Betriebskostenspiegel auf der Internetplattform www.mieterbund.de/betriebskostenspiegel.html für das Abrechnungsjahr 2009 war wohl der letzte in dieser Form, den der Deutsche Mieterbund vorlegte. Leider wurden die Daten für die Betriebskosten vom DMB nicht weiter fortgeführt. Auf der Homepage des Deutschen Mieterbundes gibt es einzig und allein einen Heizspiegel 2012 (www.mieterbund.de/heiz spiegel2012.html). Der Direktor des DMB, Lukas Siebenkotten, schaut mit Sorge auf die aktuellen Preisentwicklungen. „Im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres sind die Heizölpreise im ersten Quartal 2012 erneut gestiegen – im Schnitt um knapp 15 Prozent. Der Fernwärmepreis liegt bereits elf Prozent über dem des Vorjahreszeitraums.“
Betriebskostenspiegel sind jedoch – anders als Mietspiegel – keine verbindlichen Rechtsinstrumente, mit denen Betriebskostenabrechnungen überprüft und bei Nichteinhaltung der Werte eventuell eingeklagt werden könnten. Mithilfe des Betriebskostenspiegels konnten aber Mieter bisher prüfen, wie plausibel die einzelnen Positionen ihrer Abrechnung waren und wo eventuell vom Durchschnitt abgewichen wurde. Wer vor dem Abschluss eines Mietvertrags stand, konnte einschätzen, wie realistisch die vorgegebenen Vorauszahlungen waren und so böse Überraschungen (niedrige Gesamtmiete dank unrealistisch niedriger Betriebskostenvorauszahlungen) vermeiden. Auch Käufer konnten so beurteilen, inwieweit das Kaufobjekt unter oder über den Durchschnittswerten lag und mit welchen Kosten in Zukunft wohl zu rechnen war.
Betriebskostenspiegel sind jedoch – anders als Mietspiegel – keine verbindlichen Rechtsinstrumente, mit denen Betriebskostenabrechnungen überprüft und bei Nichteinhaltung der Werte eventuell eingeklagt werden könnten. Mithilfe des Betriebskostenspiegels konnten aber Mieter bisher prüfen, wie plausibel die einzelnen Positionen ihrer Abrechnung waren und wo eventuell vom Durchschnitt abgewichen wurde. Wer vor dem Abschluss eines Mietvertrags stand, konnte einschätzen, wie realistisch die vorgegebenen Vorauszahlungen waren und so böse Überraschungen (niedrige Gesamtmiete dank unrealistisch niedriger Betriebskostenvorauszahlungen) vermeiden. Auch Käufer konnten so beurteilen, inwieweit das Kaufobjekt unter oder über den Durchschnittswerten lag und mit welchen Kosten in Zukunft wohl zu rechnen war.
Alternative Quellen
Die bundesweiten Durchschnittswerte des Betriebskostenspiegels waren in der Vergangenheit sicher wertvoll, in der Praxis aber wohl zu ungenau. Zukünftig wird der Betriebskostenspiegel wahrscheinlich für die einzelnen Bundesländer erstellt. Wann das genau der Fall sein wird, dazu konnte der Deutsche Mieterbund bei Redaktionsschluss noch keine verbindliche Aussage treffen. Eine sehr interessante Internetadresse zu diesem Thema ist die Internetseite www.nebenkosten-rechner.de. Dieses Portal hat einen Teil der bisherigen Auswertungsarbeit des Deutschen Mieterbundes übernommen und für Deutschland einen Nebenkostenspiegel 2011 zur Verfügung gestellt (s. Grafik).
Kostenarten
Die Liste der umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung umfasst 17 Kostenarten. Demnach sollte eine ordnungsgemäße Abrechnung Folgendes aufweisen:
• Die Gesamtkosten geordnet nach auf den Mieter umlegbaren und nicht umlegbaren Anteilen. Innerhalb dieser beiden Blöcke unterteilt nach den einzelnen Kostenarten.
• Die Verteilerschlüssel (d. h. der Anteil der Wohnung an allen Wohneinheiten). Daraus ergibt sich dann der
• Anteil für die jeweilige Wohneinheit an den Gesamtkosten für den Mieter (umlegbar) und/oder den Eigentümer (nicht umlegbar).
Im Fall der Vermietung ergibt sich nach Abzug der Vorauszahlungen des Mieters die Höhe der Nachzahlung bzw. eine eventuelle Erstattung.
• Die Gesamtkosten geordnet nach auf den Mieter umlegbaren und nicht umlegbaren Anteilen. Innerhalb dieser beiden Blöcke unterteilt nach den einzelnen Kostenarten.
• Die Verteilerschlüssel (d. h. der Anteil der Wohnung an allen Wohneinheiten). Daraus ergibt sich dann der
• Anteil für die jeweilige Wohneinheit an den Gesamtkosten für den Mieter (umlegbar) und/oder den Eigentümer (nicht umlegbar).
Im Fall der Vermietung ergibt sich nach Abzug der Vorauszahlungen des Mieters die Höhe der Nachzahlung bzw. eine eventuelle Erstattung.
Der Anteil der Betriebskosten
FÜR HAUS- & WOHNUNGSBESITZERHeizkosten
Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme, Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessfirmen.
Wasser/Abwasser
Wassergeld, Kosten der Wasseruhr inklu- sive Eichkosten, Berechnung und Auf-
teilung. Abwasserkosten sind städtische Kanalgebühren und von der Gemeinde erhobene Kosten wie Oberflächenentwässerung oder Niederschlagswasser, bei dem maßgebend ist, in welchem Umfang der Regen im Erdreich versickern kann.
Warmwasser
Siehe Heizkostenabrechnung.
Grundsteuer
Auch bezeichnet als „laufende öffentliche Lasten des Grundstücks“.
Müllbeseitigung
Kosten der Müllabfuhr, laufende Kosten für andere Systeme zur Müllentsorgung.
Versicherungen
Gebäudeversicherung, die Glasversicherung, die Gebäude-Haftpflichtversicherung, für den Öltank oder den Aufzug, Versicherung gegen Elementarschäden.
Straßenreinigung
Gemeindegebühren plus Kosten für die Säuberung der Straßen und Fußwege.
Schornstein
Schornsteinfegerkosten und Kosten der vorgeschriebenen Emissionsmessungen.
FÜR WOHNUNGSBESITZER
Gebäudereinigung
Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile.
Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen
Kosten des Betriebs der Antennenanlage und der regelmäßigen Prüfung.
Aufzug
Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie einer Notrufbereitschaft.
Hausmeister
Haus- und Treppenreinigung, Pflege der Außenanlagen etc. Die Anteile der Haus- meistertätigkeit, die für Instandhaltung und Verwaltung aufgewendet werden, dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Gartenpflege
Pflege gärtnerisch angelegter Flächen.
Allgemeinstrom
Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile.
Sonstige Kosten
Zum Beispiel Prüfgebühren für Feuerlöscher, Dachrinnenreinigung etc.
Quelle: www.nebenkosten-rechner.de
AUTOR
Bernd Schwarz
Bernd Schwarz
ist Immobilienberater in München/Eichenau