Marktreport Spanien: Überwiegend heiter

Spaniens Immobilienmarkt nimmt wieder Fahrt auf – allerdings je nach Region in unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Motor der Entwicklung sind die klassischen Hotspots...
Franzosen tun’s in Katalonien, Deutschen gefällt’s auf Mallorca, und Engländer mischen eigentlich überall mit: Immobilienkäufe an Spaniens Ferienküsten sind wieder angesagt. In manchen Gebieten von Marbella, Mallorca oder der Costa Blanca kommen 60 Prozent der Käufer aus dem Ausland. Spanienweit ist seit 2009 der Anteil der Aus­länder beim Wohnungskauf von 4,2 Prozent auf 13 Prozent gestiegen. Diese Kaufbereitschaft sorgt nicht nur für kurzfristige Champagnerlaune bei Bauträgern und ­Maklern, sondern gilt auch als Indiz dafür, dass Spanien den harten Anpassungsprozess auf dem Immobilienmarkt weitgehend hinter sich gebracht hat.

Die Preise haben sich stabilisiert

Nur ungern blickt man in der Branche auf diese düstere Periode zurück, in der es von 2007 bis 2014 Wertverluste bei Immo­bilien von durchschnittlich 40 Prozent gab – das reichte von 15 bis 25 Prozent in weniger betroffenen Zonen auf Mallorca, Ibiza und der Kanareninsel La Palma bis hin zu über 60 Prozent in Casares oder ­Ayamonte in Andalusien.
Fakt ist, dass sich die Preise in verschie­denen Küstenorten sowie in Madrid und Barcelona jetzt stabilisiert haben. Der Umschwung begann 2013 mit dem Auftauchen verschiedener Investmentfonds wie der spanischen SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliario, ein Äquivalent der REITs). Besonders die SOCIMIS wirkten als Katalysator, um ausländisches Kapital ins Land zu pumpen. Im Verlauf des Jahres 2014 stieg dann auch die Zahl der ausländischen Privatkäufer von Ferienimmobilien an.
Karte "Immobilienpreise nach Regionen"

Immobilienpreise nach Regionen

Gemischtes Bild - doch der Aufschwung ist in Sicht
Vornweg Mallorca, aber auch an anderen Orten lebt die Nachfrage wieder auf. Alle Lagetrends im Überblick

Wirtschaftswachstum wird erwartet

„Es gibt noch Unsicherheiten, aber nach jedem abgelaufenen Monat präsentiert sich der Markt robuster“, erklärt Marc Prit­chard vom britischen Baukonzern Taylor Wimpey. So steigt die Beschäftigung im Bausektor ebenso wie die Zahl der regis­trier­ten Neubauprojekte. Und die Banken spielen wieder mit. „Auf Mallorca können Nicht-Residenten bis 70 Prozent des Preises finanzieren“, sagt Sissy Mogyorosi von Zinnia­ocean, die eine Anlage mit Luxuswohnungen vermarktet. Große Institute wie Santander und BBVA investieren sogar selbst in neue Projekte. Dabei dürfte es ihnen vor allem darum gehen, die Grundstücke rentabel zu machen, die sie während der Krisenjahre in Besitz nehmen mussten.
Auch das gesamtwirtschaftliche Umfeld ver­­bessert sich spürbar. Rekordzahlen hat es 2014 beim Tourismus mit rund 65 Millionen ausländischen Besuchern gegeben. Spaniens Ministerpräsident Mariano Rajoy erwartet ein Wirtschaftswachstum von 2,9 Prozent in diesem Jahr. Damit läge das Land über dem Durchschnitt in der EU. Für eine gewisse Unsicherheit sorgt allerdings noch der Ausgang der im Herbst anstehenden allgemeinen Wahlen. Ein Warnschuss für Rajoys konservative Volkspartei (PP) waren die Kommunal- und Regionalwahlen vom 24. Mai 2015. Vielerorts wurde die PP von Linksbündnissen abgelöst.

Mallorca als Zugpferd

Unklar ist auch, ob der zum Teil noch hohe Bestand an unverkauften Objekten ab­­­gebaut werden kann. Die Bank BBVA geht von 450.000 Wohneinheiten aus, von denen etwa 30 Prozent nur schwer oder gar nicht vermarktet werden können. Allerdings ist die Lage auf den einzelnen Märkten, die sich an einem schmalen Streifen längs der Festland­küste sowie auf den Balearen und Kanaren konzentrieren, sehr unterschiedlich. Ein genauerer Blick lohnt sich deshalb.
Die Situation auf den Balearen ist besonders interessant. Nicht nur, weil Deutsche hier mit knapp 35 Prozent die größte Gruppe unter den ausländischen Immobilienkäufern im Jahr 2014 stellten (Daten des Colegio de Registradores, Anuario 2014). Die Inselgruppe ist wegen ihrer Beliebtheit und des gehobenen Immobilienangebots ein Zugpferd für den gesamtspanischen Markt. Rund zwei Drittel des balearischen Angebots von Ferienimmobilien befinden sich auf Mallorca. Die Nachfrage ist derzeit wieder riesengroß. Die Preise haben sich vollkommen stabilisiert. Nach Angaben des nationalen Statistikinstituts gab es im ersten Quartal 2015 auf den Balearen einen Anstieg von 2,8 Prozent. Das klingt nicht nach viel, es ist aber der Spitzenwert im innerspanischen Regionalvergleich.

Immobilienpreise: das Diagramm

Diagramm Immobilienpreise

Erster Anstieg nach sechs mageren Jahren

2014 schafften es die Immobilienpreise wieder ins Plus. Der Trend konsoldiert sich
Die durchschnittlichen Immobilienpreise ganz Spaniens seit 2008: Veränderungen in Prozent jeweils gegenüber demselben Zeitpunkt des Vorjahres. Quelle: www.porcentual.es

Balearen und Katalonien

Das Angebot an Bestandsimmobilien auf Mallorca ist weiter vielfältig. „Mallorca definiert sich zudem immer mehr als Luxusmarkt“, sagt der Makler und Projektentwickler Luis Heymann von Finest ­Selection. Für gute Meerblick-Villen im noblen Süd­westen werden meist zwischen zwei und fünf Millionen Euro gezahlt. Angebote gibt es bis zu 40 Millionen Euro. Gute Fincas kosten mindestens 600.000 Euro. Eine gute Auswahl günstigerer Objekte bietet der Nordosten mit Dorfhäusern ab 250.000 Euro in Artà oder Neubau-Reihenhäusern des Bauträgers TM an der Cala Murada für min­destens 235.000 Euro. Mallorcas Qua­dratmeterpreise für Wohnraum reichen von 1.900 bis etwa 16.000 Euro. Noch solider ist die Entwicklung auf ­Ibiza und Formentera, allerdings ist das ­Angebot hier begrenzt. Auf Ibiza steigen die Preise besonders im Luxussegment. „­Immobilien auf Ibiza werden vor allem zur exklusiven Eigennutzung gekauft“, sagt Professor Marco Wölfle, der im Auftrag von PORTA MONDIAL gerade eine wissenschaftliche Studie zum Immobilienmarkt der Balearen erstellt hat. Formentera ist angesichts eines minimalen Marktvolumens teuer – mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 12.560 Euro. Auf Ibiza muss man zwischen 2.700 und 8.200 Euro pro Quadratmeter zahlen. Und auf Menorca sinken die Preise noch; sie liegen zwischen 1.300 und 6.300 Euro.
Gemischter ist die Situation an der Küste Kataloniens. Der Markt an der Costa Brava fängt sich nach einem starken Preisverfall von 42 bis 60 Prozent erst langsam wieder. Palafrugell verzeichnete mit minus 16,9 Prozent im letzten Jahr sogar noch den höchsten Preisrückgang aller spanischen Küstenorte (Studie: „Vivienda en Costa 2015“ der Schätzungsgesellschaft TINSA). Käufe kommen in der Regel nur mit Preisabschlägen zustande. Es gibt keine nennenswerten Neubauprojekte. Allerdings stabilisiert sich der Markt bei Premium-Objekten und den großen Land- und Bauernhäusern, den masias. Die Nachfrage wird gleichermaßen von Ausländern (besonders Franzosen) wie von einheimischen Katalanen getragen.

Preise in den Regionen

Stabilisiert haben sich die Preise in Barcelona, während es an den umliegenden Küs­­ten (Maresme und Garraf) noch hinun­ter­geht. An der Costa Daurada (Provinz Tar­ragona) gibt es weiterhin einen großen Bestand an unverkauften Objekten, die im Besitz von Banken sind. Die ausländischen Käufer sind hier gegenüber den Spaniern in der Minderheit. Abgesehen von L’Amettla sinken die Preise – wenn auch moderat.
Noch schwieriger ist die Lage im Norden und in der Mitte der Region Valencia: Ein klares Überangebot an Immobilien gibt es in Orten wie Oropesa del Mar, Alcossebre und Peñíscola an der Costa del Azahar. Der Preisverfall geht mit maximal zehn Prozent pro Jahr weiter. Quadratmeterpreise von unter 800 Euro sind keine Seltenheit. Dennoch bleibt die Nachfrage eher schwach. Es gibt weder nennenswerte Neubauten noch Reaktivierungen stillgelegter Projekte. Eine Tendenz zur Preisstabilisierung ist allenfalls zwischen Sueca und Oliva auszumachen.
Letzteres wird sicherlich auch durch die erfreuliche Entwicklung an der angrenzenden Costa Blanca beeinflusst. So verzeichnet Jávea mit über elf Prozent die höchste Preissteigerung aller spanischen Küstenorte im ersten Quartal 2015 im Vergleich zum Vorjahr. Besonders im exklusiven Nordabschnitt der Costa Blanca um Moraira, Jávea und Dénia werden gute Lagen für Villen knapp. Gebaut wird im Topsegment: Unternehmen wie Ibizastyle und die Hanseatische Gesellschaft Hamburg markieren hier durch modernes Design mit viel Glas, klaren Linien und ausgezeichneter Technik einen neuen Trend beim Villenbau. Solche Objekte kosten meist zwischen 600.000 Euro und 2,5 Millionen Euro.
Costa Blanca Aussicht
Begehrt: Immobilien an der Costa Blanca Quelle: Fotolia

Der Markt in Andalusien

Im Süden der Küst­­e, bei Torrevieja und Orihuela Costa, hat der Markt mit Neubauprojekten für Apartments und Reihenhäuser ebenfalls wieder Fahrt aufgenommen. Und auch hier geht der Trend klar zu einem minimalistischen und kubusförmigen ­Baustil. In guten Küstenlagen steigen die Preise jetzt sogar wieder. Neubau­apartments kosten ab 130.000 Euro. Bestandsimmobilien werden meist zwischen 60.000 und 200.000 Euro gehandelt.
Dagegen stecken große Teile der Küsten von Murcia, Almería, Granada (Costa Tropical) und der Atlantikküste Andalusiens (Costa de la Luz) mit vielen fertigen und halbfertigen Projekten, die nicht verkauft werden, noch weitgehend im Anpassungsprozess. Aber es gibt auch hier schon Flecken, an denen sich der Markt langsam ins Positive dreht. In der Region Murcia ist es die exklusive Villenurbanisation „La Manga Club“, in Almería der Ort Mojácar und an der Costa de la Luz das Gebiet um Chiclana und Novo Sancti Petri.
Auch an der Costa del Sol, der bedeutendsten Küste in Andalusien für Tourismus und Ferienimmobilien, ist der Aufschwung inzwischen angekommen. „Marbella konnte beim Verkaufsvolumen einen Zu­­­­wachs von 28 Prozent verzeichnen. Die Preise liegen aber noch 15 bis 25 Prozent unter dem Spitzenniveau“, stellt Makler Christopher Clover von Panorama Properties fest. Viele Eigentümer von hochwertigen Objekten kor­rigieren seit Anfang 2015 angesichts der guten Nachfrage und eines potentiellen Mangels an guten Objekten in der Preisklasse von 1,5 bis zwei Millionen Euro ihre Vorstellungen nach oben. Und neue Projekte gibt es auch: In Marbellas Edel-Lage Nueva Andalucia zum Beispiel baut der Investor Mazabi jetzt 50 Luxuswohnungen zu Preisen von 350.000 bis zu einer Million Euro. In weniger konsolidierten Lagen sind bei Marbella aber immer noch Schnäppchenkäufe zu machen.

Die Kanaren

Bei den Kanarischen Inseln zeigt sich vor allem auf Teneriffa eine gute Entwicklung. Die Preise haben sich sowohl an der Südküste als auch in Puerto de la Cruz im Nordwesten stabilisiert – und könnten jetzt sogar leicht steigen. Apartments gibt es auf Teneriffa noch ab 50.000 Euro, Häuser ab 80.000 Euro; die meisten Villenangebote lie­gen unter 600.000 Euro. Auch auf Gran Canaria stabilisieren sich die Preise langsam. Ebenso zeigt sich auf Fuerteventura in den wichtigsten Urlaubsorten Morro ­Jable und Corralejo eine Aufwärtstendenz – während zugleich der große Immobilien­bestand in Caleta de Fuste und Costa Calma kaum abgebaut werden konnte. Selbst eine einzige Insel kann sich also in zwei Geschwindigkeiten bewegen.
BELLEVUE Ausgabe 05/2015

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