Ferienhaus gesucht? Tipps und Tricks zum Hauskauf in Spanien

Wer darf in Spanien ein Ferienhaus kaufen?

Es existieren keine Einschränkungen hinsichtlich des Erwerbs von Immobilien durch EU-Ausländer. Die spanische Verfassung garantiert dem Käufer den Schutz des Eigentums. EU-Bürger und Nicht-Residenten genießen in Spanien beim Kauf einer Immobilie die gleichen Rechte wie Spanier.

Regionen und Preise in Spanien

Wenn vom Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien die Rede ist, geht es in der Regel um sechs der 17 Autonomen Regionen des Königreichs:

• die Balearen (Mallorca u.a.)
• Katalonien
• Valencia
• Murcia
• Andalusien
• die Kanarischen Inseln.

Die Insel Mallorca und die Costa del Sol in Andalusien sind die beliebtesten (und teuersten) Regionen für Ferienimmobilien. Eine schöne, moderne Villa mit Pool in guter Lage gibt es zu Preisen ab 500.000, Apartments mit zwei Schlafzimmern zu Preisen ab 200.000 Euro. An der ebenfalls sehr beliebten Costa Blanca (Provinz Alicante) sind die Preise für vergleichbare Immobilien ca. 20 Prozent niedriger. Neubauapartments sind hier zu Preisen ab etwa 140.000 Euro erhältlich. Das „Platzen der so genannten „Immobilienblase“ hat auf breiter Front zu erheblichen Senkungen der Immobilienpreise geführt. Als Newcomer-Gebiete gelten die Region Murcia mit ihren vielen neuen Resorts und zwei Gebiete in Andalusien: die Costa de la Luz am Atlantik sowie die Provinz Almería. 

Kaufprozedere und Nebenkosten beim Kauf eines Ferienhauses

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien gilt es, zusätzliche Kosten für Steuern einzukalkulieren. Die Rechtsanwältin Nicole Herpich aus Madrid sagt, was zu beachten ist:

Die Mehrwertsteuer (IVA) auf eine Immobilie wird erhoben, wenn der Verkäufer der Immobilie eine juristische Person ist; das heißt, die IVA fällt an, wenn es sich um einen Ersterwerb (Neubau) handelt. Dabei ist zu beachten, dass es unterschiedliche Steuersätze für Wohnungen (zehn Prozent), Häuser (zehn Prozent), gewerbliche Immobilien (21 Prozent) und Garagen (21 Prozent) gibt. Weiterhin ist darauf hinzuweisen, dass der Steuersatz auf den Kanarischen Inseln, der sogenannte IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), 4,5 Prozent beträgt und sich somit von dem Steuersatz auf dem Festland unterscheidet.

Handelt es sich beim Verkäufer und dem Käufer um natürliche Personen, so fällt die Grunderwerbsteuer (impuesto sobre transmisiones patriomoniales) an, die sich – je nachdem, in welcher Autonomen Region sich das Grundstück befindet – zwischen sieben und elf Prozent bewegt. Diese Steuer ist unvereinbar mit der Mehrwertsteuer beziehungsweise der entsprechenden Steuer auf den Kanarischen Inseln (IGIC). 
Außer der Mehrwertsteuer ist auch die Beurkundungssteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu bezahlen, deren Höhe sich zwischen 0,5 und 1,5 Prozent bewegt – je nachdem, in welcher Autonomen Region sich das Grundstück befindet. Die Steuer ist an die jeweilige Autonome Region abzuführen.

Es ist zu beachten, dass die rechtlichen Vorschriften beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie häufig aktualisiert werden. Ein Beispiel ist das das Gesetz über die Schutzmaßnahmen gegen den Steuerbetrug (Gesetz 36/2006 vom 29.11.2006), durch das gesetzliche Regelungen mit dem Ziel geändert wurden, die spanische Steueridentifikationsnummer (NIF, Número de Identificación Fiscal) und die für die Zahlung des Kaufpreises verwendeten Mittel in der öffentlichen Urkunde festzuhalten.

Wenn durch eine öffentliche Urkunde der Kauf, die Übertragung, die Veränderung, die Belastung oder die Beendigung des Eigentums oder andere Sachenrechte in Bezug auf Immobilien festgehalten werden, sind die beim Notar Erschienenen verpflichtet, diesem ihre spanische Steueridentifikationsnummer vorzuzeigen. Die Nummern sind in der Urkunde nieder zu schreiben. Erfolgt dies nicht, so ist das ein Grund für die Ablehnung der Einschreibung des Kaufvertrags in das Grundbuch. Außerdem ist nun vorgeschrieben, dass in der öffentlichen Urkunde genauestens eingetragen werden muss, mit welchen Mitteln der Kaufpreis gezahlt wird, um Fällen der Geldwäsche vorzubeugen.
 
Wenn die Immobilie Ihr Eigentum ist, darf die jährliche Steuererklärung, die beim spanischen Finanzamt einzureichen ist, nicht vergessen werden. Dabei ist im Einzelfall zu unterscheiden, ob die beschränkte oder die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung kommt.

Besitzen Sie jedoch die residencia oder halten Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien auf, so kommt die unbeschränkte Steuerpflicht zur Anwendung, so dass Sie mit Ihrem weltweiten Einkommen und Vermögen in Spanien veranlagt werden. Dabei ist in rechtlicher Hinsicht auch das Doppelbesteuerungsabkommen, welches zwischen Spanien und Deutschland besteht, zu beachten. Hinsichtlich der rechtlichen und steuerlichen Aspekte beim Immobilienkauf oder Verkauf ist im Einzelfall stets eine Beratung notwendig, weshalb es empfehlenswert ist, einen spezialisierten Rechtsanwalt aufzusuchen. Damit Sie zuverlässig vor bösen Überraschungen geschützt sind. 

Goldene Regeln zum Immobilienkauf in Spanien

Die Belebung des spanischen Immobilienmarktes  nach weitgehender  Überwindung der Immobilienkrise macht neues Denken über Einzelprobleme erforderlich. Hierbei ist die Interessenlage deshalb sehr unterschiedlich, weil die Einen kaufen und die Anderen verkaufen wollen. Da es sich bei Spanien-Immobilien nicht um ein Heimspiel handelt, sind die vielen Besonderheiten des spanischen Immobilienrechts zu beachten und man sollte sich vor einer Entscheidung über den Kauf oder den Verkauf einer Spanien-Immobilie schlau machen, um unnötige Risiken zu vermeiden. Denn es sind häufig unbekannte Umstände,  die einen in der fremden Immobilienlandschaft erwarten.

Wir haben  - basierend auf unserer langjährigen Sachkenntnis bei der Beratung und Abwicklung von Kaufverträgen über spanische Immobilien-  für beide Gruppen -also für Käufer und Verkäufer- jeweils zehn Goldene Regeln aufgestellt, die die wichtigsten Knackpunkte einer Immobilientransaktion enthalten. Wir stellen nachstehend zunächst die wichtigsten Regeln vor, auf die der Käufer achten sollte. In der nachfolgenden Ausgabe befassen wir uns mit derselben Materie, dann jedoch aus der Verkäuferperspektive. 

1. Nachweis des Verkäufers
   Lassen Sie sich das Eigentumsrecht Ihres Vertragspartners durch Vorlage seines notariellen Kaufvertrags (Escritura Pública de Compraventa) bzw. der Erbschaftsannahmeurkunde (Escritura de Aceptación de Herencia) mit eintragungsvermerk des Grundbuchamts (Registro de la Propiedad) und durch einen zeitnahen Grundbuchauszug nachweisen.
   
   
2. Klarheit über Einzelaspekte der „Wunsch-Immobilie"
   Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich genau über das ins Auge gefasste Objekt, insbesondere über folgendes:

• Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung seines Ehegatten? Falls der Verkäufer nicht der Eigentümer ist, so ist die notarielleVollmacht zu prüfen.
• Belastungen, insbesondere hypothekarischer Art: Wurde die alte Hypothek gelöscht? Sind noch offene Darlehensschulden durch eine Hypothek gesichert?
• Baulandqualität?
• Existiert die so genannte Referencia catastral, die Katasterreferenz?
• Ist der Swimmingpool, die Garage etc. Gegenstand der Neubauerklärung (Declaración de Obra nueva) und im Grundbuch eingetragen?
• Gemeindliche Bebauungspläne.
• Bestehen von Miet- oder Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft?
• Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet; so sollten insbesondere die Zahlungsbelege für dieGrundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) der letzten vier Jahre vorgelegt werden. Aufdiese Weise erfahren Sie zugleich die Höhe der künftig von Ihnen zu entrichtenden Grundsteuer sowie der jährlichen Steuerbeträge, die auch im Falle der Selbstnutzung zu entrichten sind.
• Umlagenrückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterfällt (Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft).
• Liegt der Energieausweis gemäß Dekret 735/2013 vor?
• Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen.
• Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist und sich durch Vorlage der letzten Wasser- und Stromrechnungen oder der Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habilitad bzw. Licencia de Primera Ocupación bei Neubauten) vergewissern, dass es keine Probleme mit der Wasser- und Stromversorgung geben wird. In manchen Gebieten Spaniens (z.B. in Katalonien) ist die Vorlage einer solchen Bescheinigung Voraussetzung für die Eintragung ins Grundbuch.

3. Formularvertrag oder Individualvereinbarungen
Formularverträge sind zwar leicht auszufüllen, verheißen aber meist nur Gutes für den Vertragspartner, der das Formular entworfen hat. Ausgewogene Individualverträge verursachen indes häufig Kopfzerbrechen. Das Bestehen auf Individualvereinbarungen kann zugegebenermaßen die Stimmung bei den Vertragsverhandlungen beeinflussen, verändert aber zumeist auch entscheidend deren Ergebnis.

4. Schriftform – Klausel über das anwendbare Recht
Lassen Sie sich auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen und offensichtliche Selbstverständlichkeiten schriftlich von Ihrem Vertragspartner bestätigen. Vereinbaren Sie im Vertrag stets, welches Recht (v.a. deutsches oder spanisches) Anwendung finden soll. Denken Sie bei Vermögensdispositionen stets an das Motto: „Vertrauen ist gut, Sicherheit ist besser“: Welche Garantien werden geboten, damit das Versprochene und vertraglich Vereinbarte – notfalls auch gerichtlich – durchgesetzt werden kann?

5. Notarieller Kaufvertrag und Grundbucheintragung
Bestehen Sie als Käufer auf umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura pública de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.

6. Absicherung bei in Bau befindlichen Kaufobjekten
Wird ein in Bau befindliches, noch nicht fertig gestelltes Objekt auf Grund von Ratenzahlungen vom Bauträger gekauft, so ist seitens des Verkäufers der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlungen eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

7. Bestätigung der Bebaubarkeit bei unbebauten Grundstücken
Bei Baugrundstücken ist darauf zu achten, dass sie Baulandqualität haben und die Mindestgröße für eine spätere Bebauung erfüllen. Am besten durch Einholung einer entsprechenden Bescheinigung vom Bauamt der Gemeinde.

8. ‚Kaufnebenkosten’ – Grunderwerbsteuer u.a.
Informieren Sie sich über die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten. Diese sind je nach Autonomía (spanisches ‚Bundesland‘) unterschiedlich, insbesondere was die Grunderwerbsteuer anbetrifft. In diesem Zusammenhang sei daran erinnert, dass Verkäufer häufig auch die Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía) vertraglich auf den Käufer ‚abwälzen‘. Ferner sollten Sie als Käufer bei einem nicht in Spanien ansässigen Verkäufer vor vollständiger Kaufpreiszahlung beachten, dass der Steuereinbehalt in Höhe von 3% des Kaufpreises (die so genannte Retención) in jedem Fall vorzunehmen ist. Die Beschaffung einer spanischen Steuernummer (NIE – Número de Identificación) ist Voraussetzung für die Eintragung in das Grundbuch.  

9. Kauf-Gestaltungsmöglichkeiten und Besteuerung
Zu berücksichtigen sind auch unbedingt die verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten und deren Einfluss auf die Besteuerung. So kann es beispielsweise im Hinblick auf einen späteren Erbfall sinnvoll sein, die Kinder bereits zum Zeitpunkt des Kaufs miterwerben zu lassen. In einigen Fällen kann auch die Haltung einer Immobilie über eine Körperschaft die steuerlich günstigste Variante sein.

10. Sachverständige (anwaltliche/notarielle) Beratung
Auch bei scheinbar einfach gelagerten Fällen ist es für Ausländer ratsam, vor Vertragsabschluss einen sachkundigen Berater hinzuzuziehen. Sein Honorar beträgt einen Bruchteil des Schadens, der durch einen unredlichen Vertragspartner oder einen fehlerhaften Vertrag verursacht werden kann.

Autoren: Dr. Burckhard Löber und Dr. Alexander Steinmetz

Die Autoren dieses Beitrags sind Rechtsanwälte der Löber Steinmetz & García Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB, Frankfurt am Main und Köln.
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