Immobilien-Marktreport Düsseldorfer Umland 2019
Angesichts steigender Preise und stetig verbesserter Infrastruktur rücken die Peripheriestandorte der Rheinmetropole verstärkt ins Blickfeld
Dramatische Preisanstiege in Düsseldorf
Man kann von einer echten Welle sprechen“, erklärt der Experte, dessen Standort im Umland gerade verstärkt nachgefragt wird. Oft seien es vor allem Düsseldorfer Familien, die sich in der Peripherie verwirklichen möchten. Damit steht dieser Makler längst nicht mehr alleine da. R
und um die Rheinmetropole steigen die Zahlen derer, die sich Düsseldorf nicht mehr leisten können oder nicht mehr leisten wollen. Zu dramatisch waren die Preisanstiege – zumindest was die vergangenen Jahre angeht. Die Folgen waren abzusehen: Innerhalb Düsseldorfs zieht es die Suchkunden in einst unbeliebte Randlagen, außerhalb der Stadtgrenzen rücken Neuss, Ratingen & Co. in den Fokus.
Die Schnäppchenzeit ist vorbei
Angesichts der guten Anbindung durch Schiene und Straße ist diese Entwicklung nur zu verständlich. Schließlich lebt man hier in der Region der kurzen Wege. Direkt hinter dem Ortsschild Düsseldorfs beginnt nicht selten gleich die nächste Stadt. Wer sich nicht mit unnötigem Imagedenken aufhält, der wird in nicht allzu großer Entfernung zur Düsseldorfer City sicher fündig. Und letztlich ist es von Kaarst, Neuss oder Ratingen auch nicht weiter in die Altstadt als von Kaiserswerth oder Benrath.
Eines ist jedoch auch klar: Wer auf Schnäppchen abzielt, der ist zu spät dran. Auch im Speckgürtel Düsseldorfs sind die Kaufpreise in jüngster Vergangenheit gestiegen – noch nicht so dramatisch wie in der Metropole, aber doch spürbar. Und offensichtlich ist das erst der Anfang, denn der Zuzug ins Umland wird weiter zunehmen, vermuten viele der befragten Experten.
„Bei höherwertigen Immobilien kommen Anfragen sehr häufig aus dem Düsseldorfer Raum. Aber auch die regionale Nachfrage ist groß.“
Klaus-Peter Lindenmann
„Die zuerst nur eng um Düsseldorf steigenden Preise sind auch in das weitere Umland ,geschwappt‘ – der Speckgürtel vergrößert sich.“
Agnes Kowalska
Linksrheinische Vororte
Im Westen Düsseldorfs – also linksrheinisch – liegt mit Meerbusch einer der gefragtesten Umlandstandorte. Bei der Villensiedlung Alt-Meererbusch (Ortsteil Büderich) geht es jedoch nicht um preisliche Vorteile. Im Gegenteil, in diesem „Nobelvorort“ wird nicht selten Düsseldorf-Niveau erreicht. Die Villenkolonie mit Gartenstadtcharakter wurde zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet und ist heute noch eine der teuersten Wohnlagen Deutschlands.
Der Vorteil Meerbuschs ist, neben der gewachsenen Infrastruktur, die unmittelbare Nähe zum Düsseldorfer Topstandort Oberkassel. Nachteil: Immobilien unter einer halben Million Euro sind eine Ausnahme, und der Fluglärm ist im Preis inbegriffen. Immer gefragter wird der Stadtteil Strümp im Herzen von Meerbusch, weil hier der Fluglärm keine Rolle spielt.
Ein echter Geheimtipp ist die Adresse nicht mehr. Ebenfalls linksrheinisch liegt Kaarst. Ähnlich wie Meerbusch ist man über die frequentierte Autobahn bestens an Düsseldorf angebunden.
Hinzu kommt, dass die Regionalbahn zwischen Kaarst und Mettmann durch Düsseldorf führt. Leichten Fluglärm gibt es auch hier, doch dieser werde, so heißt es, als nicht sonderlich störend empfunden. In jüngster Vergangenheit wurde in Sachen Stadtentwicklung und Wohnattraktivität einiges verbessert, wodurch gerade Adressen wie Büttgen als ältester Stadtteil von Kaarst sowie das „Edelsteinviertel“ in Holzbüttgen verstärkt gesucht werden.
Gerade Einfamilienhäuser mit Preisen von deutlich unter einer Million Euro erfreuen sich großer Beliebtheit, aber auch Neubauwohnungen, da man hier in der Spitze gerade einmal bei rund 4.000 Euro pro Quadratmeter liegt.
Auf die Anbindung kommt es an
Attraktive Wohnstandorte gibt es im gesamten Speckgürtel Düsseldorfs. Allerdings sind einige vom Fluglärm deutlich beeinträchtigt, bei anderen ist die Rheinquerung nicht ganz unproblematisch. Da macht ein genauer Blick vor dem Kauf absolut Sinn
Südlicher Speckgürtel
Weiter südlich liegt Neuss. Hier ist das Preisniveau etwas höher anzusiedeln. Wer hier wohnt, braucht die nahe Metropole in der Regel nicht. Dennoch ist die Stadt bei Pendlern durchaus beliebt. Eine funktionierende Wirtschaft, Top-Infrastruktur und tolle Wohnstandorte – von Jugendstilhäusern in der City bis zu Landhausvillen in Gnadental, Pomona, Grimlinghausen oder Uedesheim gibt es für jeden Wohngeschmack etwas.
Die Preise: 4.500 Euro pro Quadratmeter (Wohnungen), aber mitunter auch über eine Million Euro (Häuser). Noch weiter südlich, in Dormagen, verzeichnet man nicht zuletzt auch aufgrund der noch günstigeren Preise verstärkte Nachfrage aus Düsseldorf. Allerdings holt die Stadt diesbezüglich rasant auf.
Wer Urbanität sucht, ist hier falsch. Die Infrastruktur ist völlig in Ordnung, aber städtisches Leben gibt es in Dormagen eher weniger. Da muss man schon die knapp 20 Kilometer bzw. rund 40 Minuten mit der Bahn bis zur Kö auf sich nehmen. Im Fokus des Interesses stehen die Viertel Nievenheim (S-Bahn), Stürzelberg und Zons (Rheinlage). Toplagen sind die neuen Villengebiete in Delhoven, das Märchenviertel in Zons sowie Rheinfeld aufgrund der Nähe zur Fußgängerzone.
Rechtsrheinische Vororte
Auch auf der anderen Rheinseite sind in letzter Zeit weitere Standorte in den Fokus gerückt. So erfreuen sich Monheim, Langenfeld und Hilden steigender Nachfrage – und jetzt auch steigender Preise. Während Hilden als Mittelstadt mit guter Infrastruktur und einer Top-Anbindung nach Düsseldorf über Straße und Schiene punktet, sind Langenfeld und Monheim wegen ihrer jungen und progressiven Stadtführung beliebt.
Hier „kümmert“ man sich um seine Bürger. Das lockt Familien und Arbeitskräfte. Die begehrtesten Lagen sind in Hilden der Süden und das Musikerviertel. In Langenfeld sind die Unterschiede in den Lagen gering. Quartiere wie Wiescheid oder auch Reusrath stehen in der Käufergunst oben. In Monheim sind es vor allem die rheinnahen Lagen im Westen oder Baumberg.
Klassisch gefragt: Mettmann und Ratingen
Klassisch gefragt sind Mettmann im Osten und Ratingen im Nordosten Düsseldorfs. Beide grenzen direkt an die Metropole und sind mit Auto und über die S-Bahn ideal angebunden. Hinzu kommt die schnelle Erreichbarkeit des Flughafens. Die begehrtesten Wohnlagen Mettmanns sind Metzkausen und Stadtwald, in Ratingen sind es Hösel, Cromford und Ratingen-Ost.
Dass die Suchkunden ihren Radius noch erweitern, merkt man an Krefeld. Gewachsene Infrastruktur, schöne Wohnlagen wie Stadtwald, Musiker- und Bismarckviertel sowie die gute Anbindung über die A 44 – kein Wunder, dass die Stadt bei Düsseldorfern eine Alternative darstellt.
Auch noch etwas weiter nördlich, in Moers, wird Interesse aus Düsseldorf verzeichnet – gerade bei höherwertigen Objekten, die man sich in Düsseldorf nicht leisten könnte. In der einstigen Grafenstadt sind die Parkgegend in Altstadtnähe, Hülsdonk und Schwafheim begehrte Adressen.
Fazit: Die Preise steigen immer weiter
Solange sich die Situation in Düsseldorf nicht normalisiert, wird die Nachfrage nach Umlandstandorten mit guter Infrastruktur und Anbindung weiter steigen – und mit ihr auch das dortige Preisniveau.
