Immobilien-Marktreport Berlin 2019: Nach dem Hype?
Längst ist Berlin aus dem Schatten anderer Metropolen herausgetreten, ist inzwischen echte Hauptstadt geworden. Doch es gibt erste Tendenzen, die auf eine Konsolidierungsphase hindeuten. Zeit für eine Bestandsaufnahme
Auf dem Berliner Immobilienmarkt kommt keine Langeweile auf
Über Langeweile braucht man sich am Berliner Immobilienmarkt derzeit sicher nicht zu beklagen. Zu unterschiedlich sind die Meinungen zur aktuellen Situation. Zu unsicher sind die Zeiten angesichts des bereits mehrere Jahre andauernden Booms oder auch des drohenden Bestellerprinzips.
Berlin schwankt aktuell zwischen Business as usual, Konsolidierungsphase und Apathie angesichts eines Schreckensszenarios. Von dem Hype und der allgemein guten Stimmung vergangener Interviewrunden ist momentan nur wenig zu spüren.
Berlin ist immer in Bewegung
Eines vorweg: Es gibt kaum eine deutsche Großstadt, an der sich die Geister derart scheiden. Nur wenige gehen mit der Hauptstadt völlig emotionslos um. Man liebt sie oder macht lieber einen Bogen um die (fast) 4-Millionen-Einwohner-Stadt. Unstrittig ist: Berlin ist immer in Bewegung.
Quasi jeden Tag gibt es neue Trends, neue Locations, neue Hotspots. Mal im Westen, mal im Osten – es gibt wirklich nur wenige Konstanten an der Spree. Das ist nicht immer jedermanns Sache, aber Berlin ist halt so.
Upgrades bei den Lagen
In der jüngsten Vergangenheit haben sich einige Wohnlagen positiv entwickelt und den Sprung in die nächste Lagekategorie geschafft
Berlin hat mehrere Immobilienmärkte
Allein aufgrund ihrer Größe hat die Metropole auch nicht einen, sondern diverse Immobilienmärkte, die sich – auch zeitgleich – völlig unterschiedlich entwickeln können. Einheitlichkeit ist dieser Stadt fremd. Es sei denn, es geht um ein Problem, das eine komplette Branche betrifft.
Wie im Falle des Bestellerprinzips für Kaufimmobilien inklusive der Deckelung der Maklercourtage (siehe auch das Interview mit IVD-Präsident Michael Schick auf Seite 10). In jedem Gespräch auf der Berlin-Runde kommt dieses Thema zur Sprache. Allerdings ist die Einschätzung dieser möglichen Gesetzesänderung dann wieder wenig einheitlich.
Während einige Experten es als „Bedrohung für den gesamten Markt“ empfinden, sehen andere dem Thema gelassener entgegen. Der Markt werde das schon regeln – wie schon im Segment der Vermietung. Die Geschichte wird darüber entscheiden …
„Berlin entwickelt sich weiterhin zu einer Weltmetropole mit steigenden Preisen – auch auf dem Immobilienmarkt.“
Frank Tölle
„Im Neubau gibt es deutlich mehr Angebot als im Bereich der Bestandsimmobilien. Daher hat sich der Markt hier etwas beruhigt.“
Anita Gärtner
„Immobilienverkäufer erzielen gegenwärtig Bestpreise in den Bezirken Charlottenburg/Wilmersdorf, Kreuzberg und Prenzlauer Berg.“
Trine Borre
„Die Lebensqualität im Südwesten ist top, die Lagen sind sehr gefragt. Aus preislicher Sicht rücken Teltow und Stahnsdorf in den Fokus.“
Magnus Strümpfel
„Viele Familien, die am Anfang ihrer Suche noch das Umland ausgeschlossen haben, suchen jetzt auch dort.“
Dietmar Theiler
„Berlin steht erst am Anfang, ein europäischer Topstandort für Investitionen in Immobilien zu werden.“
Thorsten Köhn
Keine klare Richtung was die Preise angeht
Auch in der Rückschau auf das abgelaufene Immobilienjahr (oder Halbjahr) wird kein ganz klares Bild erkennbar, was die Richtung angeht, in die Berlin sich entwickelt. Zwar freut sich die Branche laut Berliner Zeitung über rege Nachfrage im Bereich fertiggestellter Miet- und Eigentumswohnungen, und auch die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubauten sind wieder gestiegen.
Andererseits zeichnen die Halbjahreszahlen des Gutachterausschusses insgesamt ein anderes Bild: Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 gingen die Kauffälle für Eigentumswohnungen zwischen Januar und Juli 2018 um ganze zwölf Prozent zurück, die Kauffälle insgesamt immerhin noch um acht Prozent. Ist dies bereits der Beginn einer Konsolidierungsphase, besser gesagt, einer durchaus sinnvollen Rückkehr zur Normalität? Noch möchten davon die wenigsten Marktteilnehmer etwas wissen, auch wenn man in Teilsegmenten bereits Indizien erkennt.
So gebe es zwar weiterhin Ausnahmefälle, in denen im „wirklichen“ Luxusbereich „unfassbare“ Preise bezahlt würden, doch insgesamt sei der Peak hier wohl erreicht. Vor allem, weil das Angebot an sehr exklusiven Wohnungen in jüngster Vergangenheit zugenommen habe.
Berlin Nr. 1 Standort für ausländische Investments
In anderen Teilmärkten und Preissegmenten gibt es mitunter zwar auch wieder mehr Angebot, doch hier ist die Nachfrage weiterhin ungebremst. Kein Wunder, denn je günstiger das Objekt, desto höher die Interessentenschar.
Das gilt vor allem auch für ausländische Käufer, die Berlin längst als Anlagestandort für sich entdeckt haben. Im internationalen Hauptstadtvergleich steht Berlin noch immer da wie eine Eins – unterbewertet sei da gar kein Ausdruck, heißt es. Jedoch zählt für Investments nicht nur der Werterhalt, sondern auch die Rendite. Deswegen suchen besagte Anleger kaum im hochpreisigen Bereich. Da stehen kleinere Einheiten wie Mikroapartments eher im Fokus.
Umorientierung ins Umland
Im Vergleich zum großen Angebot von Neubauwohnungen herrscht im Bestand eher Ebbe. Das gilt für Wohnungen wie auch für Häuser – in nahezu allen citynahen Lagen Berlins. Die Folgen sind auch an der Spree seit einiger Zeit offensichtlich: Wenn man in „seinem“ Kiez selbst bei verkleinerten Ansprüchen an Größe, Objektart oder Lage nicht fündig wird, erweitert man seinen Suchradius eben auf angrenzende Bezirke, bis an den Stadtrand oder sogar bis in den S-Bahn-Bereich.
Nicht wenige entdecken dabei Berlin völlig neu für sich. Wahrscheinlich hätten die wenigsten gedacht, dass es auch in Spandau oder Weißensee, in Teltow oder Falkensee überaus attraktive Lagen gibt, die vor allem preislich oft eher darstellbar sind als gefragte Szenelagen in der Nähe der City-West oder -Ost. Womöglich ist auch in dieser Umorientierung in Richtung Umland die Ursache der rückläufigen Zahl an Kauffällen zu suchen.
Neue Champions unter den Berliner Stadtteilen
Die Neuentdeckung Berlins durch Zugereiste oder auch die Berliner selbst hat inzwischen zur Folge, dass es Stadtteile gibt, die in jüngster Vergangenheit eine echte Aufwertung in der Lagebewertung erfahren haben. Dazu zählen Frohnau und Friedrichshagen, die nun zu den Toplagen Berlins gehören, aber auch Pankow oder Niederschönhausen, die sich zu guten Lagen entwickelt haben. Derartiges Potential haben auch noch weitere Standorte.
Unstrittig konstant, lebenswert, gefragt und mit deutlich zu wenig Angebot ausgestattet, präsentiert sich der Berliner Südwesten. Dabei scheint es vielen Käufern fast schon egal zu sein, ob sie in Zehlendorf, Dahlem, Lichterfelde oder Lankwitz unterkommen – die Hauptsache ist, man bekommt überhaupt etwas.
Und so sucht man hier vor allem Bestands-Einfamilienhäuser in vernünftigem Zustand zwischen 750.000 und 1,5 Millionen Euro fast vergeblich. Bei Kaufpreisen von mehreren Millionen Euro sehe das schon wieder ganz anders aus, berichtet ein Experte. Nur wäre in diesem Bereich die Klientel nicht nur wesentlich wählerischer, sondern auch deutlich kleiner.
Fazit: Die Stimmung war schon besser
Wie bereits erwähnt, die Stimmung war schon mal besser in der Hauptstadt, aber letztlich sollte der Berliner doch genau jetzt in seinem Element sein. Schließlich würde sein übliches Kompliment „Da kannste nich’ meckern!“ nur eines bedeuten: Langeweile. Und über die braucht man sich hier derzeit nicht zu beklagen.
