Immobilien im Stuttgarter Umland: Tübingen, Gerlingen & Co.

Lange Zeit hieß es: „Stuttgart ist alternativlos.“ Doch die rasanten Preisanstiege im Talkessel haben dafür gesorgt, dass es einen Trend zum Umland gibt

Im Stuttgarter Umland spielen Wasser und historische Altstädte wie hier in Tübingen eine sehr große Rolle (Foto: ©Fotolia/Henrik Dolle)

Es ist keine zehn Jahre her, da war das mit dem Stuttgarter Umland gar nicht so einfach. Klar, Esslingen & Co. waren auch damals schon at­trak­tiv, gut angebunden und als Wohn­standort eine vollwertige Alternative. Nur fehlte oftmals noch die Bereitschaft, sich morgens auf dem Weg zur Arbeit eine halbe Stunde in öffentliche Verkehrsmittel zu setzen. Stuttgart sei eben eine Autostadt, hieß es, und der Begriff Pendler habe in der Region eher einen negativen Beigeschmack. Umso verwunderlicher, wenn man die Fahrzeiten der Bahn ins rechte Licht rückt: So dauert es vom südwestlich gelegenen Herrenberg bis zum Hauptbahnhof mit der S1 keine 40 Minuten. In derselben Zeit hat man in Hamburg gerade einmal die Hälfte der Stadt durchquert.

In der Zwischenzeit präsentiert sich ein komplett anderes Bild. Allein die Preissprünge vergangener Jahre haben vor allem Familien regelrecht ins Umland getrieben. Viele können sich die Metropole nicht mehr leisten, andere wollen es gar nicht oder ­argumentieren mit der besseren Lebensqualität, die man außerhalb des ­Kessels vorfinde. Besonders interessant ist: Niemand schert aus. Absolute Deckungsgleichheit in den Aussagen der Experten. Junge, ­berufstätige Familien suchen ihr Glück ­abseits der Großstadt, in Orten mit gewachsener und guter Infrastruktur – aber auch passender Anbindung nach Stuttgart, sei es über Schiene oder (vierspurige) Straße.

Allerdings findet man auch hier absolute Übereinstimmung: Das Angebot wird immer knapper bei moderat steigenden Preisen. Die Zeit der Schnäppchen ist längst vorbei. Ausnahmen stellen vielleicht noch Standorte dar, die nicht direkt an der S-Bahn liegen, oder Objekte, bei denen die Selbstverwirklichung auch sehr viel handwerkliches Geschick voraussetzt. In den üblicherweise bevorzugten Adressen ist der Markt im Laufe der vergangenen Jahre deutlich enger geworden. Was nicht zuletzt daran liegt, dass die Standorte selbst schon immer vom Feinsten waren. Es sind keine Alternativen, die aus der Not heraus neu entdeckt werden. Wer in Esslingen wohnt, weiß, was er an der Stadt hat. Die neue Klientel entdeckt diese Vorteile gerade für sich. 

Interessante Lagen ausserhalb des Kessels
In allen Himmelsrichtungen hat das Stuttgarter Umland einige sehr attraktive Wohnstandorte zu bieten. Der Preisdruck im Kessel hat jedoch auch in den beliebten Lagen drumherum für Steigerungen gesorgt

Das gilt zum Beispiel für Waiblingen und den Rems-Murr-Kreis. Hier passen Entfernung nach Stuttgart und Lebensqualität perfekt. In Waiblingen selbst stehen insbesondere die westlichen Teile der Altstadt sowie der Galgenberg im Fokus. Die Nachfrage in dieser Region reicht bis Schorndorf, am Ende der S-Bahn-Linie S2. In diesem landschaftlich sehr schönen Bereich hat man im Segment zwischen rund 450.000 und 750.000 Euro vor allem im Bestand noch so etwas wie eine Auswahl. Allerdings sind die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen, und das Angebot verknappt sich zusehends. In der Spitze liegt die Grenze in dieser Region bei 1,5 Millionen Euro (Häuser) oder auch knapp über 5.000 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen.

Im Südosten Stuttgarts liegen Esslingen und die Filder direkt an der ­Stadtgrenze Stuttgarts. Sie dürften das Begehrteste darstellen, was das Umland der Schwaben­metropole zu bieten hat. Vor allem ­Esslingen erfüllt als finanzstarke Kreisstadt ­nahezu jede Anforderung, die man auf Such­kundenseite erwartet. Dazu ­gehören auch die in dieser Region so gefragten Halb­höhenlagen. Die Folge waren und sind Preissteigerungen. 6.000 Euro pro Quadratmeter sind in Esslingen keine Seltenheit, ebenso wie Haus­preise jenseits der Zwei-Millionen-Euro-Grenze – Tendenz steigend. Anziehungskraft hat ihren Preis. Das gilt in dieser Himmelsrichtung bis Kirchheim/Teck.

Die gewünschten Häuser in Halbhöhenlagen muss man nicht vergeblich in Stuttgart suchen. Umlandstandorte wie Esslingen (Foto) oder Gerlingen bieten solche Wohnlagen ebenfalls (Foto: ©Fotolia/sculpies)

Im Süden und Südwesten zählen die ­Nähe zum Flughafen sowie zur neuen ­Messe – vorausgesetzt, man hat keinen Fluglärm. Ein Punkt, der auch für die südlichen Randgebiete Stuttgarts gilt. Zwischen Leinfelden-Echterdingen, Sindelfingen und Böblingen gibt es zahlreiche Lagen, die in nicht einmal 30 Minuten Entfernung zur Stuttgarter Innenstadt liegen. Hinzu kommt die hohe Wirtschaftskraft vor Ort. Ob Sindelfingen als größtes Mittelzentrum im wirtschafts- und wachstumsstarken Landkreis Böblingen oder die Stadt Böblingen selbst mit ihrem überregional bekannten Flugfeld – vielen Suchenden wird erst vor Ort bewusst, wie gut man dort wohnen kann. Wenn jetzt noch die Autobahnerweiterung für eine bessere Anbindung des besagten Flugfelds sorgen wird, dürfte sich das weiter auf die Preise auswirken. Derzeit liegen die in der Spitze bei 5.000 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Westen und Norden Stuttgarts

Auch Standorte im Westen und Norden Stuttgarts erfreuen sich einer hohen Nachfrage, wenn sie im Einzugsbereich von Bahn und vierspuriger Straße liegen. Ob Leonberg und Gerlingen oder Ludwigsburg – von Angebotsverknappung sowie steigenden Preisen weiß man auch hier ein Lied zu singen. Wer hier eine günstigere Immobilie als im Kessel sucht, wird bestimmt fündig, aber die preisliche Diskrepanz vergangener Jahre sucht man vergeblich. Dafür muss man inzwischen doch noch einige Kilometer mehr in Kauf nehmen. Dann bekommt man sicher deutlich mehr Immobilie für sein Geld, muss sich aber ganz sicher als Pendler bezeichnen – eben so wie in einer echten Metropolregion …  

Vorteil der Umlandstandorte: Viele Städte bieten beste Infrastruktur und eine Top-Anbindung an die nahe Metropole. Und mehr braucht es oft auch gar nicht … (Foto: Bildarchiv Böblingen)

Sven Heinen

ist Mitglied der BELLEVUE-Redaktion.

DAS SAGEN DIE PROFIS
Statements namhafter Makler und Developer

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„Gerade junge Familien moderni­sieren gern ältere Häuser in der Region – wenn Gesamtzustand und Sanierungsaufwand passen.“ Heike Rzepka, Ellwanger & Geiger Waiblingen

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„In Orten mit guter Infrastruktur und Stuttgart-Anbindung gab es heftige, außerhalb dessen moderate Preisanstiege.“
Joachim Thumm, BW-Bank Immobilien Rems-Murr-Kreis

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„Wirklich günstige Angebote gibt es nicht mehr. Lediglich in Regionen, in denen die Bodenrichtwerte noch moderat sind.“ Marion Murawski, Ellwanger & Geiger Esslingen

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„Im Umland wird saniert – auch sehr gern. Denn ältere ­Gebäude bieten oftmals den Vorteil des größeren Grundstücks.“
Heike Hochschorner, BW-Bank Immobilien Esslingen

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„Die Region Böblingen verzeichnet eine hohe Nachfrage und weiter steigende Preise in guten Lagen und für Objekte mit guter Qualität.“ Martin Schmid, BW-Bank Immobilien Böblingen

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„In sämtlichen guten und durchschnittlichen Lagen unserer Region verzeichnen wir weiterhin einen Preisanstieg.“
Lars-Sören Kutz, Ellwanger & Geiger Sindelfingen

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„Durch die Preissteigerungen in Stuttgart gewinnt das Umland immer mehr an Beliebtheit.“
Ulrik Neumann, VON POLL IMMOBILIEN Leonberg

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„In allen Städten der Region mit guter Infrastruktur haben wir eine hohe Nachfrage und steigende Preise.“
Uwe Reeh, GARANT Immobilien, Freudenstadt

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„Im Landkreis Ludwigsburg waren die Preissteigerungen in sehr zentralen Lagen eher heftig, Tendenz weiter ansteigend.“
Michael Grigoriev, BW-Bank Immobilien Ludwigsburg

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„Auch in unserem Gebiet – rund 45 Minuten Fahrzeit von Stuttgart entfernt – haben wir einige Interessenten aus der Metropole.“
Eckhard Schäffner, VON POLL IMMOBILIEN Horb a. N.

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