Foto: Thracian Cliffs

Party-Trubel am Goldstrand, Wandern in Urwäldern oder Golfen in spektakulärer Küstenszenerie: In Bulgarien gibt es viel zu entdecken. Die Küste ist 380 Kilometer lang, 30 Prozent des Landes sind gebirgig. Bulgarien ist zwar das ärmste Land der EU, kann aber dafür mit sehr niedrigen Lebenshaltungskosten und besonders günstigen Immobilien aufwarten. Die Immobilienpreise sind hier von 2014 bis 2019 jedes Jahr leicht gestiegen (zwei bis acht Prozent). Durch die Pandemie stabilisierte sich 2020 der Preis. Der Wechselkurs des Lew ist fest an den Euro gekoppelt. Spekuliert wird aber mal wieder über die Einführung des Euro. 2024 könnte es soweit sein. Das würde wohl die Preise generell beflügeln.

Vielfalt am Meer

Vor allem die Schwarzmeerküste lockt Touristen und Immobilienkäufer. Geboten werden alte Städte und landschaftliche Vielfalt mit Stränden, Buchten, Steilküsten. Vielerorts bestimmt Massentourismus mit Hotel- und Apartmentkomplexen in allen Kategorien das Bild. Die beiden größten Badeorte kennt man aus Katalogen für den Pauschalurlaub: „Sonnenstrand“ (Slantschev Bryag) bietet auf 5,5 Kilometern, „Goldstrand“ (Zlatni Pyasats) auf 3,3 Kilometern Beach-Life pur. Berühmt-berüchtigt sind hier die Partymeilen mit dem billigen Alkohol, die längst als „Ballermann des Balkans“ verschrien sind. Der Bauboom erreichte zwischen 2005 und 2008 seinen Höhepunkt. Besonders groß ist heute das Angebot an Apartments in Sonnenstrand und Ravda, wo man schon für 20.000 Euro ein vernünftiges Apartment bekommt, das fußläufig zum Strand liegt. In Sonnenstrand lag 2020 der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 490 Euro.

Angebote für Apartments von 30.000 bis 100.000 Euro überwiegen. Kaufinteressenten sollten die Strandorte hinsichtlich der eigenen Bedürfnisse prüfen. Herrliche Strände und Wellness bietet beispielsweise Pomorie. Sveti Vlas hat den größten und modernsten Yachthafen Bulgariens. Eine der ersten Adressen ist Varna, die drittgrößte Stadt des Landes mit 350.000 Einwohnern. In der Perle des Schwarzen Meers herrscht im Gegensatz zu vielen Badeorten ganzjährig Betrieb. Die Apartmentpreise sind höher (50.000 bis 300.000 Euro). Der Stadtteil Evkisinograd ist wohl die exklusivste Lage Bulgariens – hier steht die ehemalige Sommerresidenz der bulgarischen Royals, Villen kosten bis zu drei Millionen Euro. Exklusiver ist auch das angrenzende Seebad Konstantin i Elena, das bereits Anfang des 20. Jahrhunderts als Erholungsort mit gesundem Klima und Heilquellen bekannt war.

Golfen à la carte

Noch etwas nördlicher, bei Balchik, sind drei luxuriöse Golf-Resorts echte Highlights: Thracian Cliffs, BackSeaRama und Lighthouse Golf liegen mit ihren exzellenten Signature-Plätzen in herrlicher Naturlandschaft, nur sechs Kilometer voneinander entfernt. Die Golflegenden Gary Player und Ian Woosnam zeichnen verantwortlich für das Design der international renommierten Plätze. Am spektakulärsten ist zweifellos Thracian Cliffs mit einer weißen Steilküste, dem Panoramablick von jedem Loch und Abschlägen in die Tiefe oder übers Wasser. „Noch 24 Apartments sind hier zu Preisen von 140.000 bis 450.000 Euro zu haben“, sagt Verkaufsmanagerin Anna Basheva.

Noch größer ist das Immobilienangebot in BlackSeaRama mit Preisen bis zu 600.000 Euro für individuelle Villen. Bei Bulgaren und Russen sind diese Immobilien besonders begehrt, aber auch Briten sind gut vertreten.

Haus mit Garten

Insgesamt sind allerdings inzwischen die Deutschen mit 25 Prozent Anteil hinter den Osteuropäern (50 Prozent) die stärkste ausländische Käufergruppe in Bulgarien. Apartments in den lauten Hotspots sind dabei allenfalls für eine Minderheit im jüngeren Alter interessant. „Der typische deutsche Käufer will sich meist den Traum vom Eigenheim mit Garten erfüllen“, sagt Maklerin Irina Ilieva von Amira Bulgaria. „Er stammt meist aus der Mittelschicht, steht mit 60 bis 65 Jahren kurz vor der Rente oder bekommt sie schon.“

Wer ein höheres Budget hat (ab 150.000 Euro), wählt meist neue Häuser bei Varna mit Meerblick und guten Dienstleistungen in der Nähe. Allerdings entscheiden sich etwa zwei Drittel der Deutschen für Landhäuser um die 90.000 Euro (3 Schlafzimmer, bis 10 Kilometer von der Küste, gute Infrastruktur). Dafür ist die Gegend um Balchik angesagt, wo es fruchtbares Land ohne Industriebetriebe gibt.

Dann ist da noch eine dritte Gruppe, die bereitwillig bis zu 50 Kilometer ins Hinterland geht und renovierte Häuser (zwei Schlafzimmer) für 35.000 bis 50.000 Euro kauft. Dank der niedrigen Lebenshaltungskosten in Bulgarien kommt man mit einer kleinen Rente zurecht.

Insgesamt haben sich die Landhäuser durch die Corona-Pandemie verteuert, weil viele Bulgaren den engen Verhältnissen in der Stadt entfliehen wollen.

Alpine Alternative

Auch wer eine günstige Alternative zu den Skigebieten der Alpenländer sucht, wird in Bulgarien fündig . An den Gebirgen Rila und Pirin im Südwesten liegen Wintersportgebiete, die gut von Sofia aus erreichbar sind.

Die Skisaison in den mittleren und hohen Lagen dauert etwa 130 Tage. Viele Gegenden bieten sich zudem als Sommerziel an – besonders für Wandern und Wellness. Die Landschaft wird geprägt von Wäldern, tiefen Tälern, Gletscherseen, Schluchten und Berggipfeln – mit 2.925 Metern ist der Musala im Rila-Gebirge der höchste. Größter und ältester Urlaubsort ist hier Borovets. Der Ort geriet bereits zu Beginn des 20. Jahrhunderts in den Fokus, als Zar Ferdinand von Bulgarien hier sein Jagdschloss errichten ließ. In der Folge bauten Adelige und Reiche ihre Villen. Borovets ist heute ein Ganzjahresziel mit Freizeitmöglichkeiten und Hotels. Der „Euphoria Club“ verkauft Apartments ab 63.000 Euro. Im Projekt „Borovets Garden“ kostet der Quadratmeter ab 650 Euro.

Im Pirin-Gebirge zieht es Ski-Touristen nach Bansko, Dobrinishte und Predela. Bansko hat internationales Renommee als Austragungsort für alpine Ski-Weltcups und Biathlon. Die Immobilienpreise sind stabil, allerdings hatte man sich hier nie ganz von der Finanzkrise 2008 erholt. Der Durchschnittspreis für verkaufte Apartments lag im Jahr 2020 in Bansko bei 355 Euro pro Quadratmeter.

Dr. Gerald Paschen

ist Politikwissenschaftler und Spezialist für die internationalen Immobilienmärkte